（以下为正文内容）
随着社会经济发展，复杂多样的市场交易让融资租赁合同的法律风险日益增长，其中不乏大量关于融资租赁合同效力的纠纷，这是由于融资租赁合同的特殊的双重属性所导致的。
融资租赁合同，是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。其区别于其他合同的最大特点就是兼具融资、融物的双重属性。
融资租赁关系强调融资金用于租赁标的物本身，如果缺少融物属性，仅有资金交易，则可能认定融资租赁关系无效。不仅出租人的成本利润无法得到支持，还难以适用融资租凭项下的其他规则，权益无法得以实现。
那么，影响融资租赁合同效力的原因多种多样，其中一个最重要的表现为融资租赁物。我们梳理了关于租赁物的裁判规则，分享如下：
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租赁物真实存在、权属清晰、特定化且具有价值
《融资租赁企业监督管理办法》第十条：融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。《融资租赁企业监督管理办法》第十九条：售后回租的标的物应为能发挥经济功能，并能产生持续经济效益的财产。
《金融融资公司管理办法》第三十四条 ：售后回租业务的租赁物必须由承租人真实拥有并有权处分。金融租赁公司不得接受已设置任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为售后回租业务的租赁物。
《民法典》第七百三十七条：当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。
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出租人可以取得租赁物所有权
《金融租赁公司管理办法》第三十二条：金融租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。第三十三条：租赁物属于国家法律法规规定所有权转移必须到登记部门进行登记的财产类别，金融租赁公司应当进行相关登记。租赁物不属于需要登记的财产类别，金融租赁公司应当采取有效措施保障对租赁物的合法权益。
为确保租赁物真实、特定、能够发生所有权转移，在订立融资租赁关系时，出租人应注意如下问题：
（1）制作的租赁物清单、所有权转移证书能够载明具体的租赁物名称型号，保证租赁物特定化；
（2）除了租赁物清单、所有权转移证书之外，出租人还应当审查并保留租赁物权属证明、转移凭证、采购合同、支付凭据、销售发票、保险凭证、抵押登记材料、征信中心公示系统记载等证明材料；
（3）出租人应核实前述发票、权证等证明材料是否真实有效；
（4）出租人应确保清单证书、前述证明材料载明的内容之间，以及与租赁实物之间能够一一对应；
（5）建议出租人保存前述证明材料的原件，如无法保留原件，建议在租赁合同中约定原件已查验、出租人仅留存复印件，并确保能够提供复印件；
（6）出租人应保留现场查验、明确租赁物现状及存放地点的证据；
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（一）未办理所有权转移登记的农村土地及其地上构筑物（不动产），不建议作为租赁物
北京市高级人民法院（2019）京民终170号案：鑫悦公司提供的租赁物既包括6家煤矿的固定资产、地上构筑物，也包括租赁物所附属的农村集体土地。鑫悦公司对于农村集体土地仅具有临时使用的权利，并未取得土地使用权权属证明，并不享有完整的土地使用权，涉案土地及其地上地下构筑物并不具备转让的条件，且各方当事人均认可对于租赁物并未进行物权登记，亦未进行产权变更登记。虽然在租赁物中部分固定资产及地上构筑物可以作为融资租赁的租赁物，但长城公司对此并未进行单独的登记变更，故长城公司对于租赁物完全不能实现物权担保功能，不具有融物的属性。
（二）难以办理所有权转移登记的不动产，不建议作为租赁物；将不动产、动产作为租赁物整体转让，即使动产转让无需登记，但基于不动产未办理所有权登记，影响整个合同效力
北京市高级人民法院（2018）京民终276号案：出租人对租赁物是否享有所有权是判断合同性质的重要因素，也是售后回租合同与抵押借款合同的最主要区别。本案中，租赁物包括房屋建筑物与机器设备两部分，虽然信达公司与果维美公司、合德堂交易市场公司在对房屋建筑物范围的认识存在分歧，但双方均未能提供证据证明上述租赁物所涉不动产已经办理了产权登记。对此，信达公司在签订《融资租赁合同》时是明知的。
在《资产评估预评报告》中，将租赁物西部农产品大数据中心、前店后库、交易大棚、附属设施（具体列项为门房、配电室、消防建筑、绿化、地面硬化、围墙等）均纳入房屋建筑物范围，评估价值为42873700元，确定机器设备（包括气调冷库、气调冷库设备系统、变压器配电系统、电动门、地磅）的评估价值为20277000元。
结合前述关于不动产范围的相关规定，本院认可《资产评估预评报告》中对房屋建筑物的确定范围。信达公司并未取得相关不动产的权利证明，权利并非发生转让。虽然部分租赁物为机器设备等动产，但不动产价值占据近68%的份额，且签约双方是将不动产与动产作为租赁物整体进行转让，二者密不可分。
此外，信达公司未能进一步提交证据证明其按照《融资租赁合同》的约定在受让租赁物过程中从合德堂交易市场公司取得了包括所有权凭证原件、租赁物买卖合同、销售发票原件、租赁物保险凭证原件等能够证明合德堂交易市场公司拥有租赁物完整所有权的必要文件，该事实说明交易双方未有实际转让租赁物所有权的意愿。本案应按借款合同纠纷处理。
（三）附着于不动产之上的动产，通过签署所有权转让协议并在征信中心办理动产权属登记，可作为租赁物。
（四）设施设备应当具体明确、不要采用通用名称，应属独立物。
（五）关注附属物及所在的不动产是否存在其他共有权人，设立融资租赁关系时是否经其他共有人同意，否则构成无权处分；融资租赁企业作为专业机构、无法善意取得争议标的物，因出租人未取得所有权，从而影响合同效力。
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《民法典理解与适用》认为，授权费、知识产权等权利，不构成融资租赁；可通过权利质押、许可使用的方式实现。
《民法典理解与适用》认为，单纯的软件不构成融资租赁，本质上属于软件的许可使用。
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物品是否可返还、系消耗品还是耐用品，影响融资租赁合同效力
第一，无法返还原物的消耗品不能作为融资标的物，如装修材料等
上海一中院（2014）沪一中民六（商）终字第469号案（2014年度上海金融商事审判十大典型案例）：“装修材料”在装修完毕后即附合于不动产，从而成为不动产的成分，丧失其作为独立物的资格，不再具有返还的可能性，因此无法作为租赁的标的物，不构成融资租赁法律关系。
第二，无法返还原物的标的物也可作为融资租赁标的物，如电网、煤气管网、自来水管网
最高人民法院（2017）最高法民申2175号案：因法律法规未就融资租赁关系中设定担保予以禁止，故另行签订担保合同保障中水电北固公司债权的安全，不影响融资租赁合同的法律性质。
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《民法典》第七百三十八条：依照法律、行政法规的规定,对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的,出租人未取得行政许可不影响融资租赁合同的效力。
融资租赁的出租人并不使用标的物，主要是出卖人和承租人应具备相应资质；使用租赁物从事的工程或项目是否需要取得许可，亦不影响融资租赁合同的效力。
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第一，以开发商为承租人的在建住宅商品房，不建议作为租赁物
《民法典理解与适用》倾向于认定，以开发商为承租人的在建住宅商品房不构成融资租赁关系：在建项目尚无法登记所有权，出租人未实际取得所有权；开发商并非租赁物的实际使用人，而是通过房产项目取得贷款融资；在建房产不属于固定资产；实践中通常采取不过户的操作模式。
第二，城市市区道路、保障房等限制流通物，不建议作为租赁物
《民法典理解与适用》倾向于认定，城市市区道路、保障房等限制流通物不构成融资租赁：限制流通物无法变价抵偿，出租人无法取得租赁物所有权，承租人也不能实际占有使用，不具担保功能，变相扩大政府债务风险。
第三，未办理流通手续的飞机，不建议作为租赁物
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最高人民法院（2018）最高法民再373号案：案涉4号《融资租赁合同》中租赁物的购买价远远高于案涉租赁物的实际价值，涉案租赁物的实际价值与约定的转让价款差异巨大。工银公司作为专业融资租赁机构，其提供的证据不能证明其主张的设备的价值，其以高于市场价值十几倍的价格购买租赁物，显然背离买卖合同等价交换原则，其租金亦不体现租赁物的真正价值。
综上，工银公司和华纳公司所签订的4号《融资租赁合同》虽然形式上有售后回租融资租赁合同相关条款的约定，但实际上并不存在融物的事实，双方实际上仅是“借钱还钱”的借贷融资关系。
由此，融资租赁项下租金的确定，系认定融资租赁关系的实质标准。具体而言：
（1）融资租赁项下的租金≈租赁物价值+租金的资金成本+其他成本（运输费、保险费、安装费、人工费、差旅费等）+出租人合理利润。
（2）租金构成不符合购买租赁物的大部分或全部成本以及出租人的合理利润，比如租赁物低值高买，租赁物的价值明显偏低，无法起到对租赁债权的担保，没有融物属性，将导致融资租赁合同无效。
（3）为确保租金的合理性，在缺乏市场价值的情况下，可对租赁物进行评估。
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内容 原创
编辑 戴君
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