笔记：胜利泵业公司查封了鹏豪公司商品房预售资金监管账户，后当地住建局申请划付该账户内资金支付农民工工资，法院允许，这一做法后被《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）第2条所确认，“商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告”。
法条：1、《城市房地产管理法（2020）》第45条第3款：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设
案例：复议申请人东营鹏豪房地产开发有限公司不服东营市中级人民法院执行裁定
案号：（2020）鲁执复422号
法院：山东高院
关键词：商品房预售资金监管账户
基本案情：东营中院于2016年1月4日作出第112号民事调解书，因鹏豪公司未按调解协议履行还款义务，胜利泵业公司向东营中院申请强制执行，2020年5月18日东营中院裁定，冻结鹏豪公司37×××45账户。该账户为鹏豪公司的商品房预售资金专用账户。
2020年8月19日，东营市东营区住房和城乡建设局向东营中院提交了《关于解决毓圣花苑项目农民工工资情况的说明》，主要内容是：今年6月份以来，由鹏豪公司开发建设、山东坤元机电设备工程有限公司东营分公司承建的毓圣花园项目，农民工反复上访讨薪，情绪激烈，并在信访部门长期滞留。但因胜利泵业公司与鹏豪公司涉及债权债务纠纷，胜利泵业公司通过法律途径由贵院将毓圣花园项目商品房预售资金监管账户予以查封，查封资金1663.5632万元，导致无法向农民工工资专用账户支付资金，难以解决欠薪问题。经山东坤元机电设备工程有限公司东营分公司统计，该项目目前共拖欠农民工工资663.3万元。为妥善解决农民工工资问题，恳请贵院从查封的商品房预售资金监管账户中支付663.3万元至农民工工资专用账户，由主管部、银行以及建设、施工单位共同监督专门用于支付毓圣花园项目拖欠的农民工工资。
争议焦点：能否在被查封的商品房预售资金监管账户中划付农民工工资？
法院判决：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。人民法院能否执行开发商收取的商品房预售资金，目前并无明确的法律规定。但是，商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益等功能，人民法院对于该账户的执行，相对于普通账户，应采取较为谨慎的态度。本案中，东营中院依据东营市东营区住房和城乡建设局所作的情况说明，裁定解除对监管账户存款663.30万元的冻结，用于支付农民工工资，并无不当。对于监管账户剩余存款，应在设立该账户的目的已经实现后或账户资金满足项目建设所需资金之外还有剩余，方可采取执行措施。
