笔记：“未完成房屋所有权初始登记，即使是重点监管额度外的资金仍应重点保障房地产项目建设”
法条：1、《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》（法发〔2022〕2号）第14条：依法保障建设工程领域中小微企业和农民工合法权益。对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门；除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。除法律另有专门规定外，不得以支付为本项目提供劳动的农民工工资之外的原因冻结或者划拨农民工工资专用账户和工资保证金账户资金；为办理案件需要，人民法院可以对前述两类账户采取预冻结措施。
案例：申诉人梁某不服河北省高级人民法院执行裁定
案号：（2024）最高法执监264号
法院：最高院
关键词：监管账户 “保交楼”
基本案情：2020年12月4日，甲方某甲公司、乙方高新区城建局、农业银行唐山建南支行分别就某甲公司开发建设的某商业楼19楼、401楼、402楼签订了预售资金监管协议。以上协议中约定的重点监管额度分别为6183273.6元，32031115.2元和35998109.2元，对应的监管账号分别为5075********、5075********、5075********。
2022年1月25日该行拨付监管资金60386414元；2022年1月27日拨付监管资金51841514元；2022年7月5日拨付监管资金1036530元；2022年8月25日拨付监管资金519483.72元；2022年8月29日拨付监管资金855540.4元；2022年9月6日拨付监管资金592399.19元；2022年9月21日拨付监管资金50000元；2022年9月27日拨付监管资金2804755.87元。以上共计已拨付118086637元。
2022年4月，梁某请求扣划上述三个监管账户中监管额度以外的资金3900余万元。2022年9月2日，执行机构对此作出（2021）冀02执9788号通知，主要内容为：经核实，涉案恒大学庭项目正在施工建设中，项目尚未完工，未完成房屋所有权初始登记。另经与高新区城建局沟通，城建局告知监管额度逐年调整，对于现在的监管数额未出具书面回复意见。鉴于上述情形，不予准许梁某提出的扣划监管账户内剩余资金3900余万元的申请。梁某不服，提出异议。
异议阶段查明，某甲公司开发的某商业楼19楼、401楼、402楼仍处于主体施工阶段。
争议焦点：在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度外的款项，人民法院能否采取划扣措施
法院判决：商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。重点监管额度标准会定期调整公布，即使是重点监管资金以外的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，均应优先保障项目工程建设。本案中，案涉商品房项目尚在施工建设，未完成房屋所有权初始登记，即使是重点监管额度外的资金仍应重点保障房地产项目建设。本案执行债权因普通民间借贷产生，而非因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权，执行机构在项目施工建设阶段驳回梁某的扣划申请并无不当。申诉人关于超出监管额度外的资金，并不受限制的理由不能成立。
此外，申诉人梁某提出的高新区城建局和农业银行唐山建南支行方面未履行监管职责的理由，因执行机构不承担用款申请的审批职能，监管机构是否未尽监督审查义务，是否损害梁某的合法权益，不属于本案的审查范围。
