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置换、改善需求是目前二手房买卖中一个占比很大的群体，自己的房子卖给刚需入场，要买的房子要么是优质学区房，要么是次新改善房。目前的行情下，这部分人普遍比较焦虑，担心自己的房子卖不出去，价格也上不去，更担心要买的房子率先上涨。
八宝庄在2022年3月成交了一套两居室，成交价是535万，同户型在2024年8月成交价是366万，降价了169万，幅度约32%。
黄庄小区在2022年12月成交了一套一居室，成交价是712万，同户型在2024年8月成交价是505万，降价了207万，幅度约29%。
友谊社区在2023年1月成交了一套两居室，成交价是675万，同户型在2024年8月成交价是435万，降价了240万，幅度约36%。
知春东里在2021年1月成交了一套一居室，成交价是635万，同户型在2024年8月成交价是421万，降价了214万，幅度约34%。
七贤村在2023年3月成交了一套一居室，成交价是440万，同户型在2024年8月成交价是299万，降价了141万，幅度约32%。
阜南小区在2023年2月成交了一套两居室，成交价是697万，同户型在2024年8月成交价是492万，降价了205万，幅度约30%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：说小户型或者一居室不建议买，为什么团购的房源有一居室？
答：不买小户型或者一居室的前提是：小户型/一居室溢价，在一线城市，尤其是北京，上车已经成为一项稀缺品，很多小户型的房子，不仅仅是房子本身的价格，还附加了上车的费用。80平两居400万，40平一居300万，一居室实际值200万，剩下100万是用来「买上车票」。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。《北京买房板块选择指南》详见知识星球内部分享。
问：老师，新人刚遇到一套银行处置房，感觉有点像7折，对方让拿30万定金，再去银行解压，这个可以操作吗？
答：新人没有专人指导不建议碰处置资产。买家帮解押有全套手续流程。30万单做定金就写收据顺便收身份证（如果能）陪同银行解押。奇怪在什么房子就只用30万就可以解押。《北京重点板块标杆品质小区跟踪监控》不定时报告详见知识星球内部分享。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。
问：老师好，一旦房贷断供，什么情况会被银行收回房子。收回房子后之前的首付和交过的贷款都没了吗？
答：看银行抵押条款，如何赎回和收取拍卖抵押物。既然是违约了，就应该有代价，不然人人都违约。对于银行来说，拍卖房产也有一大笔支出拍卖所得金额不会有市价那么高，银行也不是稳赚。《几种常用的砍价策略》详见知识星球内部分享。《没有中介费，二手房自行交易流程》详见知识星球内部分享。
问：提问：目前上海要怎样快速卖房呢，想置换，价格已经是本小区最低，挂牌四个月，老看的客户还是乱砍价格，九折乱砍！卖得绝望了:上海冰冻期，完全不卖才是上策。请问老师好，现在不卖房，房价跌下去，置换，小换大，不是更不合适了吗?房价低时，置换大房子，不是更合理吗？
答：融资买房和出售变现是两条线。低位期，我们融资买入，抵押或者出售都是手段之一不是唯一的手段，是否出售要看综合情况。高位平台期，标的还能持续高位变现的，又需要现金的，或者楼市物业轮动可以继续加仓的，可以出售裂变。或者抹平预支现金。《北京1900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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