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老破小会是换房链的末端，2023年之后学龄人口锐减，之前学区那一波领头怎么涨起来的，这一波学区带头下跌怎么跌回去。
西城的老破小也不容乐观。
冠英园小区在2022年2月成交了一套一居室，成交价是740万，同户型在2024年8月成交价是488万，降价了252万，幅度约34%。
新安中里在2022年10月成交了一套两居室，成交价是805万，同户型在2024年8月成交价是575万，降价了230万，幅度约29%。
新风北街在2021年12月成交了一套两居室，成交价是880万，同户型在2024年8月成交价是625万，降价了255万，幅度约29%。
新建里小区在2022年9月成交了一套三居室，成交价是966万，同户型在2024年8月成交价是635万，降价了331万，幅度约35%。
清芷园在2022年5月成交了一套两居室，成交价是988万，同户型在2024年8月成交价是755万，降价了233万，幅度约25%。
复兴门外大街在2021年6月成交了一套三居室，成交价是1150万，同户型在2024年8月成交价是936万，降价了214万，幅度约19%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：请问，海淀永泰庄和朝阳大悦城东这两个板块哪个投资价值更大？永泰庄14年次新，朝青熙悦尚聘。
答：世华龙樾和熙悦尚郡？朝青这次不怎么抗跌。而且总感觉熙悦尚郡除了户型好，其他一般，离地铁站有点远，地点也不算严格朝青板块。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：最近在纠结望京府，觉得那个实用面积300平的下叠好值，大家都在夸望京府140平的平层，想请教你觉得这个下叠怎样，会有坑吗？求答复。
答：坑不至于。投资139平层最好，自住人多下叠也是可以的。《北京1900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：你预计酒仙桥大概5年能涨到多少？和望京比谁比较好？
答：酒仙桥物业类型多种多样，如果要分析一个板块最好是具体到某个具体楼盘或者有比较明确的问题。酒仙桥是一个小型的产住结合板块，缺点是没有望京那么大的区域，道路交通和发展布局比望京差一二分。优点是本身处于东四环东五环之间，连接东三环望京，也是一个小的能量中心。酒仙桥路两侧还是有很多淘笋机会，没有普遍溢价。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。《北京买房板块选择指南》详见知识星球内部分享。
问：我北京市工作居住证，生物医药基地一套93平小三居住宅，贷款140万；老公，社保满五年，同区域130商住一套，贷款剩余80万。家庭税后年收入100万左右。想换一套大点的房子，同时兼顾小孩上学问题（没有京籍，也不追求特别好的学区） 1、有没有推荐的新盘或者次新？之前看了几个都不是很满意。2、怎么样操作可以多贷款？我其实比较看好现在这个区域，不太想卖那个住宅。商住又处在价格低谷，不好卖，卖了也觉得有点可惜。
答：1，您没说清楚您手头现金有多少 2，不清楚您和您爱人的稳定工作区域 3，您家资产净值总额不高，抵押贷翘出来的杠杠不会太高，4，综合考虑，用常规方案的话向上跨越的幅度不大，还有特殊操作方案。《北京300-3000w投资回报率高的小区》。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：目前在朝阳有一套房，无学区，大概市值1200，另外现金1000左右，年收入大概税后50-100之间，工作居住证，还有一个购房资格，上班地点在金融街和国贸，目前想置换一套房子，或者单独再买一套也行，偏向于置换。因为按二套算，二手房也不能贷多少。求推荐合适的盘，希望房子物业品质高点，以后保值，老婆喜欢广渠门金茂府那类的，无奈超出预算。如果带学区最好不过，家里还有小孩，以后也能用，求推荐。
答：广渠门金茂府总价太高了，根本够不到，这个就别想了，要是卖掉置换的话，可以考虑太阳公元、中信城的大三居，对于非京籍来说，太阳公元最合适，XXXXX也还不错，可以买个大四居了。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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