小寒之后，江南吹起了凛冽的寒风。杭州在节气交替，也在楼市分化。
尤其是最近的二手房，分化趋势比以往更具象鲜明。
比如，杭珹未来中心甩出「198方中高楼层，3万7成本价急售」，激起未科房东一阵慌乱。
而市中心的海潮望月城，交付后传的首套成交，单价却是超10万/平，房东2年爆赚800万。看到这样的故事，让人仿佛梦回疯狂的2021年。
还有K11江明月朗园，交付不到1个月成交10几套（含未网签），亚运村的中介纷纷转战到望江新城，把这里拱成杭州二手房新热点。
而爆火的亚运村，前不久出现了第一个短线净赚20多万的二手投资客，短线操作的就是成交之王桂冠东方。
不到2个月，杭州二手房行情真正开始分化。
有的从交付破发扭转为二手房东盈利，有的赶上交付后合理利润的放大，有的还在成本线上挣扎……
杭珹未来中心这套业主真的急售吗？
我特意跑去实地看房，发现未科中介的说法并不一致。
有中介说，这套198方中高层，业主对外底价报的755万，如果诚心买房价格可谈，不断暗示。
有中介则表示，中高楼层3万7是不可能的，想买的客户出价都出到750万、760万了，房东这时候怎么可能便宜卖？
中介权哥告诉我，杭珹有不少房源是他们店主力维护的，他了解到的这套这几天有人出价750万，房东没卖。
他说目前杭珹198方好楼层、性价比最高的一套报价也要780万，谈价空间很小。
而且杭珹未来中心由于部分限售的原因，198方户型只有2幢、90套左右不限售，挂牌只有十几套，价格还算透明。
中介老金说，10月到现在未科次新房成交得很好，杭珹未来中心、三兄弟涨了很多。
老金认为，杭珹未来中心主力成交139方更有代表性，10月上旬还能报510万，现在基本报到520万-540万。
而这波行情最先动的阳光城未来悦，84方价格回到3月初的350万左右，在今年310万低谷的基础上，涨了约40万。
带看的几位中介几乎都提到，除了持续的新政刺激，云湖之城4次开盘热销的势头，助推板块热度和看房人数大幅上升，给了未科房东不少信心。
市中心千万级的改善真的「热度空前」。
望江新城近期交付的两大红盘——K11江明月朗月、海潮望月城，就是生动写照。
K11江明月朗月交付不到一个月，已经高频成交10几套（含未网签），热点盖过了当下的亚运村，有的中介赶忙从亚运村转战K11。
一位相熟的经纪人坦言，江明月朗月目前主流成交单价9万左右，总价在1000万-1500万。高频高价成交，相对来说意味着足够的佣金回报。
海潮望月城更是刚交付即传出首套成交，据传一套23楼的中间套278方，2950万元（带两个车位）成交，单价超10万/㎡。（多位中介比较认可的说法）
该房源新房发行价格为1993万元，房东2年时间大赚800万元。利润真的爆表了。
首套成交后，中介预估作为市中心纯大户型（272㎡-483㎡）的改善盘，海潮望月城估计不会大幅让步了。
深耕杭州的豪宅经纪人老钟对此感慨：杭州今年千万级的改善太猛了，还是从业来首次见。
短视频时代，二手房热点变得也很快。
上个月猛推亚运村、看江景，这个月就是海潮望月、看西湖了。
顶流亚运村，随着10月份低价房源出货后，流量下滑比较厉害。
杭房数据统计，10月桂冠东方、日耀之城共成交153套。截至11月20号，两个盘本月才成交22套。
带看量上，桂冠东方、日耀之城本月带看不及10月一半。
桂冠东方还是11月的带看之王。只是10月创造的单盘超2万人次的带看纪录，短期预估难以超越。
期间桂冠东方四区还出现了第一个赚钱的短线投机客。据说一套126方房源，客户9月底以610万买进，10月底679万卖出。扣掉税费中介费等交易成本，短线赚了20多万。
上月，申花改善也迎来爆发，杭樾润府一盘成交34套，而截至11月20号，该小区成交仅7套。
但杭樾润府带看量比较稳，11月已有3500多人次，达到上个月55%的水平线。
除了部分极限案例，杭州二手房分化整体还不太明显，也不影响11月的楼市成色。
目前杭州二手房成交量已近7300套，有望冲刺1万套、迎接“最火的11月”。
不过成交周期在被拉长。
一方面是价格因素。
中介说，他们最近联系了很多老客户，买家面对价格跳涨，有点犹豫不决。
比如错过9月底前上车的刚改客户，看中的房子要多掏四五十万，甚至近百万，对于很多家庭来说，一时半会是有点压力的。
一方面是预期在变。
杭州核心区地价不断创新高，奥体已经“面粉价高过面包价”，新房即将开涨（相较于限价时代）。
再结合新房短期摆脱不了快速去化的惯性，产品投入和市场定价上，大概率不会一飞冲天，而是参考周边二手房定价，相互借力。
这意味着优质次新二手房，也不会被贱卖了，之前没出货的房东反倒更有耐心。
不过，渐渐淡出大众视野的普通二手房，也很难大涨了。
