昨天有读者问到了龙光天宸，今天明哥说一下这个盘吧。曾经在南宁地产圈，业内人调侃龙光地产常用的一个梗叫“龙光哥哥，人狠话不多”。
说的是当年龙光地产在拿地时，举牌凶猛，出价不讲道理。套用时下中二霸总的语录就是：凡是龙光看上的地你别来抢，就算来抢，龙光也会不计代价地拿到。
翻看近2年龙光集团的财报，2022年净亏损88.7亿元，2023年净亏损88.6亿元，2年合计亏损了177.3亿元。今年这行情，大概率还将再亏损几十亿元。这是啥概念呢？这意味着龙光的全体股东们准备要倒贴钱来填公司的窟窿了。
而我们今天要说的盘是龙光在南宁的“转折点”。从这个项目开始，南宁龙光地产每况愈下。
▲有的时候，你不得不去相信一些“玄学”之类的东西。
错判了的五象湖西
2020年1月15日，龙光地产以总价14.35亿，摘下了南宁五象湖西总占地约100亩的两幅地块。楼面价分别达到了9600/㎡和9900/㎡的最高限价。
当时，达到地价最高限价后，还要竞拍增减挂指标。龙光总共拍了1650亩的增减挂指标，共花费4.29亿元。因此这两块地的实际楼面价分别为12523/㎡和12903/㎡。
▲两块地实际溢价率分别为95%和90%。
为何明哥说这个盘是龙光在南宁的转折点呢？注意当时的时间节点：2020年1月15日，再过10来天口罩事件即将爆发。房地产将进入拐点，龙光当时是妥妥的站在拐点前的最高点上。
站在龙光的视角我们即可知道，当年龙光是把五象湖西面的土地当成了五象湖“四大天王”的地块来对待、他们认为，既然五象湖“四大天王”能卖个2万+/㎡，那么距离四天王不到2公里的地块，怎么着也能卖个1.8万+/㎡吧。
▲此外，地块还有湖景资源可以提升房价，龙光还是有信心的。
后来我们都知道了，原来五象湖的房价分界线是以玉象路为界。玉象路以东，就是市场公认的五象湖核心板块，房价就值2万+，而玉象路以西，房价刚刚过万。
▲龙光相当于“牺牲”自己，为其他同行们排了个雷。
这也为后来中海湖上景明能以龙光5折的楼面价抄底五象湖西奠定了基础。因为此时大家都已经品出味来了，这种质量的地，压根不算好地，中海爱拿就拿吧，没人愿意跟他抢。
而龙光也回过味来了，特么原来龙光看上的地，不计代价拿到，这个“代价”就是自己。
改名的楼盘都卖不好
自己拿到的高价地，就算含泪也要把它啃下去。龙光采用了处理高价地的一贯方案，也就是高低配。
▲也就是高层、多层、别墅三种产品相互搭配。
这里的逻辑就跟当下直播卖货的主播逻辑一样:三种货品，高层可以降低价格，吸引流量，亏本卖；多层洋房平本卖；别墅做利润产品，高价卖。
当时，他们把项目名称定为龙光天阙，并迅速入市推广。可入市后却发现，这龙光天阙的名字太有文化，人们不认识这个“阙”字。而且，这“阙”跟“缺”同音，“天阙”即“天缺”，品下来也是相当的不吉利。
▲因此他们又把楼盘名字改为龙光天宸。
当然，以上改名这段是明哥的个人推测，最终改名的原因，大概率还是项目销售不好。
▲所以，名字就惨成了那个“背锅侠”。
可纵观南宁的楼市历史，改名字后能卖得好的只有一个阳光城丽景湾。可那是站在了风口上，就算不改名字一样能卖得火爆。而更多的则是失败的案例，这里明哥就留个面子不点名了。
▲就算改名，大多数的楼盘都很难“逆天改命”。
明眼人都能看出来，龙光天宸的症结就是价格太贵。因为你手上没有支撑房价过2万+的硬核资源：五象实验四小+五象十四中。那还等什么，赶紧降价吧！
犹豫摇摆错失翻盘机会
翻看《三国演义》，一日曹老板叫大耳去他家吃席，顺带品评天下英雄。曹老板给他本初兄弟的评价是：干大事而惜身，见小利而忘命。
说的是，袁绍这人干大事时，畏首畏尾，瞻前顾后，不敢奋力一搏。见到小利小惠时，就要跟你斤斤计较，甚至舍命不舍财。
这话用在南宁龙光天宸身上同样非常合适，因为老天是给了你机会让你尽快跑量的。2020年口罩结束后，龙光天宸入市，趁着当时市场上最后一波风口，龙光天宸当时以1.4万/㎡均价还是能跑得起来的。
但给你机会，你不中用啊。当时的龙光既想保住利润，又认为口罩结束后会有一波大风口，还在南宁不断获取新增土地。既然有新增土地，那么旧的土地就要尽快卖掉变现，增加现金流储备啊！
可龙光天宸的价格就在1.6~1.4万/㎡之间反复拉扯，想要割肉跑量，快速清理库存，又怕割得太多，亏血本。整个2021年就在这么拉扯中，缓慢降价。
一直拖到2022年6月，中海以曾经龙光天宸5折的楼面价在隔壁拿地，此时的市场虽然已经恶化，但以1.1万/㎡的价格还是能跑起来的，实在不行你别墅、洋房也打折清仓。
▲然而，中海都拿地了，龙光天宸还不降价促销跑起来。
一直拖到2022年8月，龙光官宣违约，已经爆雷了，天宸项目此时就算想跑，都跑不起来了。明哥也是搞不明白，8月份违约，说明此前资金链已经很紧张了。都这么紧张了， 龙光怎么还有底气硬扛着价格不降价呢。
最后，随着2023年中海湖上景明面市，中海用新的设计规范，打造新的产品，价格就贴着龙光天宸的价格卖，把龙光天宸摁在地上摩擦。
写在最后
从南宁龙光天宸项目就能看出龙光地产是怎么屡次错失自救机会的。
当时龙光要是早做决断，以壮士断腕的决心，该割肉你就割肉，牺牲利润保现金流，恐怕现在早就进白名单，早就上岸了。
所以，有时候运气也是实力的一部分，龙光天宸这种改了名字的楼盘，一般运气都很差。而衰运，是会传染的。
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
