2018年国庆节前，郁亮在万科秋季例会上提出了震惊行业的“活下去”3个字。当年万科销售额约6070亿，各项经营指标都十分美丽，当时全国的楼市行情也是一路走高。
▲在大家都踌躇满志的时候万科却突然跟行业唱起了反调，引起舆论一片哗然。
后来的楼市也正如2018年万科所说的那样，所有房企都在为“活下去”而努力。正因为万科在2018年喊了那一嗓子，至今仍被无数自媒体博主拿出来引用，成为了“行业圣经”。
然而很可惜，后来人们发现2018年万科打了一记“回旋镖”，最终打到了自己身上。他们嘴上说着“活下去”，实际上是带着侥幸的心里“混下去”，并没有积极缩表，反而逆市扩张。用万科自己的话说叫“在不少城市，出现投资冒进和失误”。
比如在广西南宁，2021年1月30日，万科跟融创为南宁五象湖东坛泽村150亩地块展开激烈争夺。经过34轮竞拍，最终万科击退融创，拿下该地块。地块总价20亿元，溢价率33%。
▲该地块的配建极多，实际楼面价应该破万了。
这是万科第一次入局南宁五象新区农民安置地，没有想到直接拿了颗“巨雷”。不过没关系，同样的错误他们还会再犯一次。
▲当年拿的那块地，就是如今的万科翡翠中央。
然而，万科拿地只是伏笔，好戏才刚刚开始。翡翠中央的故事还有很多，以后我们延伸再讲。
精心筹划的五象湖东土拍
时间来到2023年6月28日，万科翡翠中央对面的95亩土地挂牌。此时的五象新区市场早就变了天。自从万科以后，五象湖东的土拍就如同被抽干了流量，屡次流拍，没人愿意去拿，最后只有国企广西交投前去“托底”。
可2023年6月的这坛泽村95亩地块，采用了网络竞拍，最终鏖战1个半小时，被广西交投地产再次收入囊中。
▲地块总价10个亿，楼面价5290元/㎡，溢价率11.37%。
这里诡异的地方在于，如今五象湖东是一个库存高企的区域，此前除了广西交投前来“托底”了一块176亩地块，就再无成交记录。
这回这95亩的地块竟然有人来抢，就很离谱。而且地块采用网拍，无法得知到底有哪些房企前来参拍。
在2023年7月14日，五象湖东继续成交了一块300亩的巨无霸地块。该地块被南宁轨道地产以总价21.6亿元成交，综合楼面价3253元/㎡。
▲地块加上庞大的配建成本，楼面价应该也要破5。
这两家广西国企分别拿下的地块就是如今的交投和顺青云台和轨道云著项目。
▲自此，轨道、交投、万科三个大佬都在五象湖东扎堆。
这三家房企在五象湖东投入的资金均超过20亿，其中万科20亿（150亩）、轨道21.6亿（300亩）、交投24.4亿（95亩+176亩）。万科拿地最贵，感觉已经放弃了抵抗，真正的PK将在交投和轨道两家房企之间竞争。
那么再回过头来细品当初到底是哪家房企去抬高广西交投地块的地价，明哥强烈怀疑是南宁轨道地产，可惜没有证据。但这么抬了一手对方的地价，显然是像精心筹划的操作。
而闷声吃了哑巴亏的交投地产，自然不甘心就这么算了。所谓“忍一时越想越气，退一步越想越亏”。
▲趁着轨道云著先行面市，交投地产反手就祭出了自己的新作品青云台。
东线的“绞肉机”竞赛
目前五象湖东板块，无论是购房人群基数还是市场讨论度都很一般。参考万科翡翠中央现在还在售，就知道该片区的市场压力。
▲标杆房企万科的市场表现，就是这边土地市场的晴雨表。
而交投和顺青云台+交投和顺学府、轨道云著都是超200亩以上的大盘，按照目前的市场去化周期，至少得卖5~8年时间。
这就决定了这边的地产生态位没法“和谐”，别人多卖一套就意味着自己少卖一套。不存在“大家共同发展，一起做大片区”，这是放在台面上说的话。真实情况就是自己少卖一套，就离没有工作更近一点。
反正明哥已经很久没看到像这个片区这样，三家房企投入重金，开发大体量楼盘，近距离短兵相接的情况。上一次出现这种情况，还是当年的长虹路“万荣联”。
记得当年的媒体最喜欢用“肉搏”、“贴身肉搏”等词来形容这个场面，而明哥则会用“绞肉机”来形容。就像二战中的苏德东线战场一样，大家都已经投入了这么多资源，摆开阵势要大决战了，一线士兵的伤亡就只是数字而已了。
而三家放在一起PK，有赢家，就一定有输家。输家容易没有工作，一线的营销人员要认识到现实的残酷性。
青云台更符合当下的趋势
对于交投和顺青云台，很多粉丝都问，为什么这个盘的风格看起来那么像北投隐山、邦泰璟和等项目？
这个问题很好回答，因为青云台这种度假酒店风格的产品，就是最符合当下市场需求的产品风格。不是大家都在模仿北投，而是大家都发现，经过市场检验，这种风格的产品更容易卖。
▲是大家不约而同地选择了同样的风格。
市场上的商品房，每隔一段周期就会统一更换一种建筑风格。早期是欧式风格，后来又是Art-Deco，接着是新中式，直到如今的度假酒店式风格。这代表着买房客户们的审美和需求在发生变化，大家都在根据市场变化而趋同。
▲连坚守新中式的建发都在改变自己的风格，就说明大势不可逆。
这次交投和顺青云台的小区园林、业主会所等几乎都是实景呈现。
▲那都实景呈现也就没啥可说的了，自己去现场看就好。
这反映了未来地产的大趋势，建到实景以后才开始卖房。这就比以前盖个售楼部就开始卖房，最后被业主群诉“货不对板”要好多了。
▲未来实景呈现是房地产的大趋势。
只能说，就目前青云台呈现出来的小区园林和会所水准，比以前强得不止一点。
▲市场正在倒逼着房企们不断进化和提升。
看到交投和顺青云台的呈现，隔壁的轨道、万科们应该会感受到压力。
写在最后
很多人对五象还是抱有太多的偏见，认知和固有印象想要改变，一时半会是改不了的。
未来的楼盘大概率都会走实景销售的路子。你去看了喜欢就买，不喜欢就不买，地产预售制可能真的要逐渐消亡了。
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
