今天我们继续来聊聊南宁8大城中村改造中的四联村旧改。
10月1日的时候，南宁高新区官方公布了南宁市四联城中村改造项目签约仪式顺利举行。南宁高新区与西南绿城房地产开发公司、广西北部湾明昇产业投资公司三方签署项目合作框架协议。
当时就有媒体报道说，绿城即将在南宁拿项目了。明哥心想绿城是膨胀了吗，敢去动南宁四联村。结果一看里面内容。好吧，只是签订了框架协议。
▲10月1日，南宁高新区官方平台官宣了签约仪式。
先科普一下啥叫框架协议吧，简单来说就是一个意向合同，随时可以中止。说人话就是，双方都有合作意向，但是具体的条件还没谈拢。条件谈妥了就要签正式协议了，正式协议才具备法律效力。
如果签了正式协议，开发商就得交定金或者押金了，这时开发商要再反悔就是违约，就有可能扣违约金了。
所以，这“四联村由绿城操刀”这传闻，目前是不确定的。到底最后是不是由绿城操刀，得看双方签没签正式协议。
四联村的开发难度
根据南宁发改委今年5月批复南宁城投的建议可知，四联村是确定要拆的。不确定的是开发商是谁。
▲发改委已经明确批复了四联村的拆迁工作。
根据南宁发改委的批复：项目总投资45.32亿元，建设范围2845.85亩，拆除房屋面积145.69万㎡，新建安置房40.12万㎡，安置房配套基础实施（大概指市政道路）6.44公里。
▲从征地预公告4月份就公布了，可知政府的拆迁工作是前置的。
为了获得专项债，政府的效率那是相当高。财务的内容反正你们也不爱看，此处省略专项债科普。
总的来说四联村政府是很想改造的，那么现实中的难点在哪呢？在地段！四联村的位置太偏了，在南宁相思湖片区。
▲摊开南宁地图，你会发现四联村在南宁城西北边角地带。
众所周知，南宁的城市发展趋势是整体向东，重点向南，西边不是南宁发展的主流区域，房价自然上不去。开发商在这边卖房子，容易亏本。
即使是当年的相思湖高光时刻，龙光、万科、金科、龙湖、绿地等大牌房企争相进驻的时代，大多数房企都没挣到啥钱。更何况当下这个市场环境，你这还不是楼市主流区域，市场风险是贼大的。
▲大牌房企在相思湖都挣不到啥钱。
此外，四联村要新建40万㎡的安置房，也值得商榷。在南宁库存那么大的当下，还要新建安置房推高库存，感觉不太靠谱。
不过，四联村相比其他城中村旧改的优势就是这边的拆迁相对容易些，毕竟不是城市发展的主流方向。钉子户和刺头的数量必然少于南宁其他城中村旧改项目。
几经波折的四联村旧改
如果你有印象的话，应该会记得四联村曾经的旧改熟化人是宝塔集团和相思湖投资集团的联合公司。据公开的报道显示，2022年相投宝塔城开公司中标四联村旧改熟化人。
▲注意这里是熟化人而非前期投资人，说明项目已经很成熟了。
宝塔和相投集团早在2020年便已经介入了四联村旧改项目，2022年中标熟化人，总面积3316亩，熟化资金91亿元。按理来说，四联村旧改由宝塔和相投两家公司操刀已是板上钉钉的事。
可如今四联村旧改的立项申请人变成了南宁城投集团旗下的子公司，那么我们就能推出，宝塔和相投公司都放弃了四联村旧改的熟化人资格，现在由南宁城投来接手。
这回南宁高新区政府找来西南绿城和北部湾明昇公司来签意向合同，又说明南宁城投也对开发四联村不感兴趣。与其自己开发这块地，承担市场风险，还不如借钱收利息舒服。
而从这些公司把项目反反复复，推来推去来看，大家其实都明白目前四联村的开发难度。要是这四联村是个香饽饽，当初的宝塔、相投公司联合体怎么会退出熟化人呢？
绿城经常放“烟雾弹”
根据南宁高新区公布的四联村国有土地上房屋征收补偿安置方案来看，目前四联村最快进场拆迁的是机关单位、国有企业的房子，村集体的房屋并没有那么快拆迁。
▲既然是国有土地房屋拆迁，那补偿一定高到你无法拒绝。
而如果是先拆国有土地房屋，绿城进场的概率还挺大的。毕竟，柳州绿城杨柳郡就是西南绿城的代表作，明哥是亲眼见过绿城“化腐朽为神奇”的能力，把柳州柳北区的“破烂”片区，变成了如今的网红片区。
▲所以，明哥从来不质疑绿城能拉高片区房价的能力。
相思湖片区的二手房业主们，如果能等来绿城入驻，那么你手上的二手房升值是问题不大的，毕竟绿城是真能拔高周边的房价。
可当下的问题是由绿城来接手相思湖片区，他能不能挣到钱？众所周知，绿城的房子虽然好看，但成本是实打实的高。
▲血统最纯正的中国绿城，房价基本没有低于2万+的。
退而求其次，绿城管理代建的绿城楼盘，如南宁绿城春江明月当年也是五象新区少数几个房价率先过万的楼盘。
但明哥认为，绿城如果愿意接手四联村旧改，大家可以参考的楼盘是玉林绿城春江花月。
▲春江花月是绿城管理为玉林城投代建的楼盘。
玉林绿城春江花月6~7字头的价格，正好匹配当下相思湖片区的房价。以南宁的标准，绿城四联村的产品价格怎么也得往8~9字头上靠，那么品质上是肯定要高于玉林春江花月的。
当然，你也不要过分一厢情愿。毕竟绿城在南宁，除了以楼盘品质高闻名外，同样以喜欢“放飞机”而闻名。中国锦园、三岸玉桶金项目都先后跟绿城传出过绯闻，但最后都不了了之。
▲所谓期望越高，失望越大，绿城“放飞机”也不是一天两天了。
写在最后
最后吧，明哥并不看好绿城能最终操刀四联村。因为，绿城这牌子很弱吗？南宁这8大城中村改造项目里，他挑一个最烂的，这明显说不过去啊！
如果是签完意向协议后慢慢谈条件，绿城完全可以谈更好的城中村改造项目，比如南宁火车站片区或者长堽村五组片区，去啃一个相思湖的“骨头”旧改干什么？他难道是膨胀了，想挑战自己的软肋？
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
