也许很多点进来的老铁们以为明哥要说的是南宁万科金域中央，但明哥这回要说的是佛山万科金域中央。
▲毕竟在外看项目，也想给大家分享一下很多经典的楼盘。
如果你对南宁以外的房子不感兴趣，建议直接划走。如果你愿意接着往下看，在此之前，明哥得先给你科普一下佛山的基本情况：
首先佛山没有县，只有区，一个城区的面积相当于一个县城那么大。在城区之下，又以以镇街为单位进行划分。这种细化到镇上的板块划分对于外地人来说很不友好。
▲毕竟，你个外地佬根本记不住那么多的村镇。
所以，大多数外地人以临广片区和佛山本地来进行区分。临广州的片区是南海区和顺德区，佛山自己的市中心区叫禅城区。因为靠近广州，佛山的城区跟广州几乎融为一体，也就是人们常说的“广佛同城化”。
▲因为靠近广州，你经常会搞不清楚你是在佛山还是在广州地界。
其次，佛山拥有领先全国几个版本的最牛市区高速公路佛山一环，现在叫广佛江珠高速。这是国内最先进，目前无人能超越的城市快速路。它不仅把佛山每个城区连在一起，还大大缩短了城区之间的通勤时间，跟其他高速公路也实现无缝衔接，极其方便。
▲感受过佛山一环，你就会发现其他城市的快速环路都是“乐色”。
这佛山一环是时速120公里的高速公路在中间，市政路在两边，沿途立交、引道与市政路相连的城市快速路。
说人话就是，从南海到顺德，相距大约50公里，正常开车需要1个小时，但你走佛山1环只需要20分钟左右。
▲这极大地方便了佛山各区之间的联系，是佛山产业崛起的重要因素。
佛山一环带来的经济效益几乎无法用数据衡量。佛山的人口、产业不仅没有被广州虹吸走，反而成为广东又一个万亿GDP城市，这佛山一环的贡献巨大。
▲这种马路中间是高速公路的模式，也是让明哥开了眼。
了解完以上这些，你再来看佛山万科金域中央，就会有不一样的感受。
金域中央的前世今生
佛山万科金域中央的位置按官方的说法在广东金融高新区内，实际上与广州仅隔着一条河。从金域中央步行去金融高新区地铁站约2.2公里，骑共享单车需要15分钟。从门口坐公交车去广州的龙溪地铁站同样是15分钟。
▲所以，该楼盘就是一个典型的“临广”楼盘。
所谓“临广”，跟“临深”、“环沪”、“环京”意思一样，就是在地段上属于一线城市的近郊。主要客群是在广州上班的刚需，因为广州房价高，买不起广州所以才买佛山。
该地块是2013年10月，万科以31.3亿拿下金融C区B23-24街区约283亩商住地，楼面价3941元/㎡。紧接着又分别以5.1亿和5.3亿，拿下金融C区B21街区46亩商住地和金融C区A32街区38亩商服地，楼面价分别为3929元/㎡和3647元/㎡
▲至此，2013年万科在佛山一口气砸下了41.7亿获得了367亩地块。
当时楼市正处在调控期，佛山的地价和房价正处在低谷。这么大的地块，在当时几乎没遇到对手就底价摘得。这就看出万科一直有在房子不好卖的时候拿地的传统。
也许是万科自己一口气砸40多个亿下去心里也没底。也有可能是万科跟绿地此前在场外就有“和谐”，总之，万科这个巨无霸项目最后选择跟绿地合作开发。
最终，万科这41.7亿拿下的土地拆分成了三个项目：金域中央、金域城东花园、A32万科里。
▲因为国土出让的时候是按三块地卖，分三个项目为了方便结算和缴税。
而在万科中央内部，由于这块地商业比例较大，所以万科同样了分区组团式的布局。分为A区金域名都、B区金域中央、B区万科里、C区金域花园、C区金域花园公寓。
当然，早就猜到你也记不住万科那一众“金域XX”，你可以跟明哥一样只记住他的ABC三块地。
▲如果你不这么记，就很容易被当地中介“ABCDE区”给绕晕进去。
刚需心中完美上车盘
为什么佛山万科金域中央值得明哥专门写一篇文？因为这个盘对自己的定位非常清晰。而我们知道，一个楼盘好不好卖，最关键的就是这个盘前期对自己的认知够不够清晰。
我们以金域中央为例。金域中央周边的环境不太好。虽然已经过去那么多年了，但明哥依然感觉像进了厂一样。
▲周边不是工业厂房就是地铁的车辆段。
所以金域中央从一开始就把自己定位为一个刚需上车盘。刚需上车的痛点就是价格，人广州的刚需为啥要来佛山买房，还不是因为广州房价贵！那你就得降低门槛！
金域中央住宅2梯6户，除了1户120㎡万，剩下全部是89㎡户型。89㎡总价低，首付门槛低，2梯6户公摊低。2014年6月首开的时候，金域中央带装修9000/㎡起，总价80万，30%首付24万，这价格比当年买南宁五象新区还便宜。
▲89㎡是一家三口家庭最低的居住舒适要求，面积再小就住得难受了。
但你光有价格也没用啊，刚需买房还看中配套。金域中央周边的学校配套优异，金域中央先蹭了个名校学区，自身再配建一个幼儿园。
▲基本上就解决了刚需买房的后顾之忧教育问题。
大部分广佛刚需并不一定都有孩子，他们更多的需求是商业配套。而金域中央的商业占比较大，万科多花点钱打造一个有特色的商业街区不是难事。
▲所以，他们打造了一个欧式网红商业街。
以上说明万科从一开始就明白自己的产品要卖给谁。这就是为什么这个盘压根不愁卖。后来该盘一路上涨到2万+，还买不到，足见刚需对这里的认可。
瑕疵屡陷舆论风波
当然，有人说好， 就肯定有人说不好。明哥自己也认为金域中央的槽点贼多:地处主干道，噪音大；楼层高、容积率高，房子户型设计差，居住舒适度低；“万科店大欺客，拿烂地卖高价”等等。
但是回过头来，刚需要啥自行车呢？没有门口的高速，你上班的通勤如何保证？如果不把户型设计成那样，价格下不来，你也买不起。
至于说万科“店大欺客”，明哥认为这个始终是双向选择。人万科又没拿刀逼着你买，你不接受不买就是了。
▲这楼盘当初设计的初衷是让你先上车，而不是让你住得爽。
论黑点，当年金域中央把办公产品当公寓卖，这个确实是有问题。但你想想，当时买公寓的都是什么人，这种买非住宅踩雷的事情发生太多了，明哥就懒得赘述了。
▲毕竟你买非住宅就是投资，投资巨亏太常见了。
总而言之，明哥认为一切交给市场去调节就好，大家都不买价格自然就会降。可你不买，其他人都买，最后你再高价买，那你就有点像韭菜。
写在最后
因为这个盘优缺点特别明显，所以爱的人和骂的人一样多。
对于房开的借鉴意义，就是不要面面俱到，把一项做到极致就足以打穿当下的市场了。
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
