美联储降息后，大家都在等着央行的动作。之前外媒“39万亿存量房贷利率下调”的小作文在网上传得很久了，如今终于靴子落地。今天，央行行长潘功胜在上午的国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在50个基点左右。其次，统一首套房和二套房的最低首付比例，全国层面二套房最低首付门槛由25%降至15%，跟首套房一样了。今天我们就说一下，大家最关心的问题，存量房贷利率能降到多少。![]()
众所周知，目前南宁新房的商贷首套利率是3.23%（LPR-0.62%）、二套房4.0%(LPR+0.15%)。公积金首套利率为2.85%。而根据此前南宁市存量房贷利率调整政策，2022年5月14日前发放贷款的，调整为LPR；2022年5月15日后贷款的，调整为LPR-0.2%，调整后的贷款利率，不得低于南宁首套房商贷最低利率下限。▲今年9月20日央行公布的最新房贷LPR为3.85%。上面那段翻译成人话就是：南宁存量房利率，2022年5月14日前为3.85%（LPR)，2022年5月15日后为3.65%（LPR-0.2%）。根据今天潘行长所说，存量房贷利率平均降幅50个基点的话，意味着南宁存量放贷利率可以降到3.23%（不能低于当前新房首套贷款利率）。存量房贷利率几乎逼近了当下购买新房的房贷利率水平，可以说是大利好！至于公积金贷款，由于最新的LPR没降，公积金贷款利率自然也暂时不会降。![]()
降低存量房贷利率，就是一次利益再分配，有人得到利益，有人就会损失利益。这一次是广大购房者得到了实惠。如果存量房贷利率降至3.13%，你每个月的月供又能少还200多元。吃粉能多加个卤蛋，吃饭能多加个鸡腿。多加个鸡腿卤蛋啥的，这就是增加消费。这就是央行降低存量房贷的目的:降低房贷压力，刺激消费。
这次损失利益的是银行，可银行为何要让利呢？因为就算银行咬住硬扛，不降低存量房贷利率，也阻挡不了人们提前还贷的风潮。2023年8月时，全国个人贷款提前还款额达到4324.5亿元。相当于个人房贷规模缩水4000亿。对于银行来说，既然阻挡不了个人房贷规模缩水的趋势，那还不如索性让利降低存量房贷利息，减缓人们提前还贷的趋势，这样算下来还能有点收益。透过现象看本质，我们可以看到当下政策的着力点是促进消费。9月6日，在上海外滩金融峰会上，前央行行长易刚罕见表态：“中国面临内需疲软的问题，尤其是在消费和投资方面。中国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上。”这年头想听到些实话是真不容易。当下的消费问题有多严重，2023年1月至今的CPI环比数据有一半时间是负增长的。当下物价涨幅前三的分别是：鲜菜21.8%、猪肉16.1%、鲜果4.1%。这些都是纯纯的刚需品。依靠刚需品涨价才撑起的通胀，既缺乏经济韧性，又说明老百姓的日子，是越来越难了。从恩尔系数上看，食品支出占消费支出比例，比例越低，老百姓的生活质量越好。▲2023年的数据已经反超口罩前的2019年，2024年大概率会比去年更高。通缩会让经济陷入恶性循环。例如，同样的1万块钱，你今年只能买1台电脑，明年能买1辆车，后年就能买1套房子。那傻子才会在今年消费，你当然会把钱捂紧起来，越捂越值钱。是不是感觉跟现在买房的人一样？如果大家都把钱存起来，最后的结果就是卖电脑的、卖车的、卖房的大家都得破产或失业，买房的你同样因为收入下降而不敢买。你的消费就是我的收入，最后大家都不消费，自然都没收入，一起玩完。隔壁本子失去的20年里，就是遇到了严重的通缩。这一次，央行降低存量房贷利率，其实就是一次休养生息的举措，降低人们的生活压力。才有更多的闲钱去消费，才能抵御通缩来临。![]()
南宁楼市通缩的表现最为明显，那就是很多人认为，明年房价会降得更低，明年更值得买。但很显然，如果大家都不买，那结果就是大家一起玩完。今年是开餐饮店的破产，明年可能摆地摊都会破产，后年……目前，国际金融专家们应对通缩的方法只有一句废话：那就是不要陷入通缩。长淡季来临，南宁五象房价止跌至少还需5年
美联储降息，又把傻子忽悠高潮了
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
