最近明哥在查阅南宁楼盘销售数据的时候，发现广旅湖峰尊府的销售数据有点“辣眼睛”。
项目自2023年12月至今，总共取证511套房，至今销售140套房，去化率27%。
▲根据项目首期取证节点，取证至今11个月，月均销售13套房。
鉴于广旅湖峰尊府的房子主要以大户型为主，月均13套房的销售还能说得过去。可如果仔细分析，这广旅湖峰尊府已销售的140套房，均为其2023年12月取证的房源。
而其2024年取证的140套房源，至今的销售数据是0！你说你10月中旬取证的楼，现在1套卖不出去也就罢了。可你今年6月取证至今的9号楼，至今5个月过去了，销售数据依然挂零！
▲连续5个月挂零，这是一个正常的销售数据么？
正是因为广旅湖峰尊府今年新增的这140套房源销售数据挂零，导致其销售去化率本来是37%，直接降到了27%，强行给项目的销售上强度，增加了140套库存。
那么问题就来了，房子都卖不动你加推干什么？先把已有库存的去化率提升到50%再加推不行么？更何况你推出来的房子一套都卖不掉，你加推个啥？
▲现在回看项目当初的加推广告，真是妥妥的讽刺。
今天我们就来说说，这让人“大开眼界”的广旅湖峰尊府。
湖峰尊府的前世今生
2021年对于南宁土地市场来说是一个关键性节点。在那年6月，万科以楼面价14105元/㎡拿下了五象三中板块的地王，溢价率高达135%。而从那年6月以后，楼市急剧下行。
到了2021年10月，南宁的土地市场一夜入冬。没有任何开发商愿意拿地了，导致南宁多幅地块延期甚至取消出让。而在那个时候，广西旅发集团旗下的地产公司广西旅发民旺房地产以总价8.5亿元，楼面价4742元/㎡拿下了五象总部基地86亩住宅地。
▲该地块只有一家公司报名，被广西旅发毫无悬念地拿下。
这块地属于广西旅发集团的前身广西城投集团当年修五象湖公园时的历史遗留地块。别看住宅用地有86亩，但该地块需要捆绑一个14亩的幼儿园和一个67亩的小学，还有221亩的名木园。
幼儿园+小学+名木园三个地块的公建配套划拨土地费就高达约2.08亿，其中幼儿园1288万，小学6199万，名木园1.33亿。如果把划拨土地费算进去，地块楼面价将达到5900元/㎡。
如果再算上修建幼儿园、小学和名木园的建设成本，该地块的楼面价至少得要到7000~7500元/㎡往上，楼面价破9也是有可能的。
▲该地块的实际开发成本并不低。
广旅集团拿下的这块地就是如今的广旅湖峰尊府。从地块的获取成本就能分析出，该地块绝不可能做成刚需楼盘。
湖峰尊府离谱的招投标
广旅湖峰尊府有2块住宅地，自然也就被分为了北区和南区。北区占地约56亩，南区占地约30亩，两块地的容积率均为3.1。
自2021年10月拿地后，广旅置业并没有马上对地块进行开发，他们直到将近一年后的2022年9月，项目才开始启动工程设计招投标，最终由基准方中建筑设计公司中标。
从设计公司给出的产品来看，广旅湖峰尊府采用了最新的设计规范，板式公建化外立面住宅。
▲这种住宅最大的特点就是没有外凸阳台，全为落地窗。
从产品力上分析，湖峰尊府的新规设计比旧规更有竞争力。放在五象新区总部基地这个区域，湖峰尊府是第一个新规楼盘。周边也没啥太强的竞争对手。
▲项目的户型也主要以大户型改善产品为主。
根据克而瑞的数据销售，湖峰尊府在是今年春节后首周（2月18~25日），良庆区卖得最好的楼盘。要知道，当时春节后还没有后来出台的楼市新刺激政策，取得这个成绩还是不错的。
当时项目的代理公司是广西万仟地产，渠道分销公司是广西玖原置业。可到了2024年7月，项目代理公司换成了广西三晟投资；2024年10月，渠道分销公司换成了广西优道地产和广西江山地产。
▲项目已经于今年10月，更换完毕了代理商和渠道商。
前面的公司卖得好好的，项目却要换掉人。也可以理解，我们就认为是湖峰尊府的项目公司对之前的代理和分销公司业绩不满意，想要换个更强的公司过来。
那么问题就来了，湖峰尊府在换了营销代理、渠道分销的情况下，业绩在哪里？由于我们分不清目前湖峰尊府已售的140套房子，到底哪些是原来的代理公司卖的，哪些是后来的代理公司卖的。
但是，湖峰尊府今年6月和10月分别取证加推的那140套房子，1套都没卖掉！那么就请问项目公司，这换代理商和渠道商的操作，意义在哪里？你换新代建和渠道公司，难道不是为了卖新加推的楼栋吗？
今年8月以来，楼市的政策一直在松绑，卖房的难度相比去年要更容易。可你们这的销售表现却越来越拉垮，这到底该如何解释？
要知道湖峰尊府总共8.5亿的土地款，光卖这140套房子，现金流也远远没到回正的程度。这就意味着，湖峰尊府项目还无法做到自给自足，还需要母公司广旅集团继续输血。
这是觉得自己母公司广西旅发集团家底很厚是吧？那么我们再来盘一盘旅发集团的家底。
旅发集团需要地产补强
根据2024年广旅集团的评级报告显示，广旅集团总负债455.82亿元，半年到期的短期负债77.71亿元，1年内到期的债务48.89亿元。
▲截至报告发布的2024年3月末。广旅集团短期债务占比24.71%。
众所周知，广旅集团是广西旅游产业链条最全的国有企业，主营业务是文旅，房地产业务只占其中较小的比例。从2021年至今，旅发的经营收入占比最高的板块是贸易销售，占比几乎将近50%的比例。
▲房地产对旅发集团收入的贡献度不高。
而从经营的角度上分析，2021~2023年，广旅集团的地产业务毛利率并不低，可以说是广旅集团重要的利润来源。
而在2024年1~3月的统计中，广旅集团房地产业务的18.34%毛利率还不如旅游服务板块20.22%的毛利率，贡献率也降到了3%，这显然是说不过去的。
所以，对于广旅置业来说，你们得搞清楚，不是你们可以依靠集团，而是集团需要依靠你。你们开发的楼盘卖不出去或者没有利润，会导致集团的报表很难看，甚至会影响评级。
写在最后
这就要回过头来反问广旅湖峰尊府这一系列操作了：
1.为什么卖不动还要加推新楼栋？
2.反复招投标导致运营成本增加，降本增效如何体现？
3.换人以后业绩反而更差，如何体现换人的必要性？
这样的操作，广旅置业的年终总结要怎么写，对于项目的考核指标和责任如何落实？拿地3年，项目现金流至今无法回正，每年白给利息，即使国企也不能这么白给吧？
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
