金九银十本就是楼市销售旺季，今年南宁的各大楼盘在中秋节前就祭出了降价促销的大招，而且降价促销的幅度很大！
▲路桥这一波“特价”直接把五象湖房价干到7字头。
现在粉丝问明哥最多的问题就是，五象的房价什么时候跌到头？什么时候能进场？今天我们就简单回答一下这个问题。
套用今年餐饮行业的术语，现阶段叫“长淡季”，从5月到9月，餐饮客流持续下滑。餐饮商家为了抢夺线下客源和线上流量，打起了“无底线”的价格战，宁可不要利润也要保证客流量。
▲餐饮业的现状和当下的房地产可以说是一模一样。
面对当下地产行业的“长淡季”，大部分的开发商最后都会从质疑青运村到理解青运村，最后成为青运村。
▲现在降价不丢人，丢人的是降价都卖不动房子。
五象止跌至少还需5年
明哥个人认为：南宁五象新区的房价止跌至少还需5年。这里的“止跌”不代表触底反弹，而是指平稳在一定价格区间，不再往下掉。
为什么明哥会这么认为呢？
首先看库存，截至2024年4月末，南宁住宅狭义库存（已开发取证、销售网签的房子）面积约684.88万㎡。去化周期28.1个月。如果算上广义库存（即已拿地未开发，未网签的房子），库存量更大，去化周期将远超28个月。
▲五象新区仅狭义库存的去化周期都要2年以上。
众所周知，南宁楼市的库存大部分集中在五象新区。现在五象新区的需求远没有库存大，再加上大量的二手房加入竞争，直接导致了一手房没法守住价格。
其次，看政策的刺激程度。都说地产短期看政策，目前南宁的地产政策已经降得很低了。不仅房贷利率低，购房首付门槛也低。可都这样了，一手房依然在降价，说明政策刺激力度还不够。
▲必须得用更猛烈的降价才能刺激出市场的需求。
最后看热钱流向。目前全国的楼市行情都差不多，热钱就算进入楼市也会优先考虑一二线城市。南宁这样的城市，必然需要等一线回暖后，才会有热钱涌入。如果一二线城市都没止跌，南宁几乎不可能止跌。
今天明哥看天机用工具模型推演北上广深四大一线城市房价止跌周期。根据天机的模拟推演，深圳最乐观的情况是半年到1年半，差的话2~3年，北京、上海需要1~2年，广州需要2~3年。
▲一线城市里最乐观的也就北京、上海。
我们以一线城市止跌周期2~3年为参考依据，南宁楼市止跌周期3~5年是相对比较合理的。而五象新区又是南宁库存量最大的区域，5年的止跌周期真不算长。
地价是房价的底线
那么，五象房价的止跌线在哪里呢？明哥认为，五象房价止跌线大约就是五象新区的各盘的楼面价。说人话就是，五象新区的房价就算再惨，也不可能低于楼面价。
就算如今开发商再怎么降价促销，也不可能以低于楼面价卖房。我们以五象1.4万/㎡楼面价的某项目为例，近期他们甚至推出过15999元/㎡所谓的“渠道工抵房”。
▲但不管如何降价促销，他们的售价约绝对不能低于1.4万/㎡。
同样的例子，还有几个月前价格降至7字头的五象蟠龙某盘。就算他们房价降到7字头，也远高于当初他们的楼面价。
▲他们当时的明面上的楼面价是5字头。
不管开发商当初拿地时的实际楼面价是多少，房价的售价是绝对不能低于他们明面上的楼面价的。
原因在于，房价涨跌是市场调节所致，但地价不是，土地价格是相关部门的资产价值。他们就算不卖地，也可以把土地拿去金融部门抵押融资。如果土地价格受市场影响波动巨大，会导致相关部门的一系列金融问题。具体的话，明哥就不再详细展开了。
基于此，你就能清楚，即使当下五象新区房价下降，也有一个最低下限，不会像股市那样无底线地下降。这里的底线就是当初房企拍地时的楼面价。
就算开发商愿意不计成本，亏本甩货，也不能突破官方部门的底线。一旦低于底线，官方必然会出手干预。
因此，如果你想着“抄底”的话，你就看这里的房子现阶段售价跟当初拍地的时的楼面价差多少，越接近楼面价，说明该房子越接近底部了。
写在最后
无论怎么说，南宁依然是广西的省会城市，住房需求始终存在。只要价格合适，没有卖不出去的房子。
面对五象新区目前的高库存量，官方部门已经在有意减少五象新区的土地供应，至少今年和明年，预计五象新区的全年土地供应不超过2块。供应多了又是库存，且一旦流拍又会造成地价评估价值下降。
稳房价的本质就是稳地价，以时间换空间，5年时间并不算长。
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
