由于9月底的一揽子楼市利好政策刺激，这个国庆假期很多房企和楼盘又开始刷喜报了，已经很久没见过这阵仗了。
有粉丝问明哥这个国庆假期楼市能回暖吗？为了回答这个问题，明哥假期专门去了一趟此次取消限购的广州还有佛山一带，再结合跟业内同行的交流，明哥得出的结论是：
今年这个国庆假期，无论是南宁还是大湾区，成交量确实比去年要好，但说回暖还是早了些。尤其是广佛这边，此次利好带动了一些成交，但也没有当地媒体们吹的这么夸张。
▲宣传嘛，一切为了需要，懂的都懂。
目前的问题是，在人们收入没有明显增长的前提下，光靠政策喊喊口号，这市场能持续多久？一切都还需要时间来给出答案。但愿不要像前些年那样，过了这阵风头行情又迅速回落。
今年与往常相比最大的不同是：今年假期能进售楼部的客户，成交率非常高。各位地产营销人们必须要珍惜每一个进你楼盘看房的客户。如果在你这里不成交，你的业绩大概率就要送给别人了。
▲所以，今年的案场营销更为考验基本功。
而那些不来售楼部的人，你就压根不要指望了，人是真没钱，也不可能买房。真正要买房的，一定都会到售楼部里看房。
营销话术、场景布置、氛围营造这些辅助手段缺一不可，这一类的基础内容，大家不爱看，明哥就帮大家省略了。
今天明哥就跟大家聊一聊，如果时代再给刚需（半自住半投资）一次机会，你该如何选择的问题。
选对城市赢一半
以前明哥就说过楼市里的“二八定律”，中国只有20%的城市适合买房，80%城市的房子没有持有价值；一个城市里，只有20%的资产能实现增值保值，剩下80%的房子必然折旧贬值；所有买房人中只有20%能够致富，剩下80%都是炮灰。
▲这就是楼市的“二八定律”，如今正在逐渐变成现实。
在这3个20%的概率里，选对城市就赢了一半。
曾经有媒体写过，他的2个朋友同在2014年分别购买了佛山和深圳的中海锦城这个盘。佛山中海锦城当年购入价是1.2万/㎡，125㎡总价花了160万；而深圳的中海锦城，当年单价2.8万/㎡，只买得起72㎡，总价花了207万。
▲两个楼盘名字一样，但所在的城市不同。
最终，两套房子在2020年的时间点前后卖出，佛山中海锦城出售时卖了265万，单价2.1万/㎡，而深圳中海锦城卖出时价格是628.8万，单价高达8.7万/㎡。
▲持有5年时间，佛山房子涨幅65%，而深圳的房子涨幅高达204%。
两套房子。开发商相同，所用的建筑材料也基本相同，最终变现时的回报，深圳房子的表现远超佛山的房子。这就是城市不同带来的资产增值能力的差异。
那么如果你从纯投资的角度来看，选择深圳就赢了一半了。尽管深圳的房子当初购买时比佛山的房子贵了近50万，但深圳这座城市的增值能力过于优秀，尽管贵点，依然值得你去投资。
从理论上看，买深圳的房子错不了。但如果站在实操的角度，现在你已经没机会了。就算深圳如今也放松了限购，但核心区的均价几乎都维持在5万+/㎡的水平，你刚需哪来上车机会，哪来的套利空间呢？
▲现在入深圳你就是指望未来深圳核心区均价破10万+/㎡。
买房要选“万金油”
假设你现在持币杀入深圳，其实跟赌没区别。那这样的话，你还不如去玩大A。毕竟股市见效快，立竿见影，一点信息刺激就能全线飘红。在楼市里是真不可能了。
而此次放开限购的广州同样如此，别看广州全境解除了限购，但广州核心区的房价也没有降到你可以随便买的程度。市场始终还是有一只看不见的手在托底房价，广州核心区的房价基本降幅不大。
▲同理，就算你现在去广州也抄不到底。
经过了这一轮的周期，你一刚需得到的最重要的一点认知就是要知进退，做决定之前先想好退路在哪。而不是像愣头青一样，无脑地往前冲。
比如你现在去一线城市购房，一定要明白自己是为了什么，是为了一线城市的户口，为了工作，还是为子女日后的读书、工作铺路。如果你都不是，单纯是为了投资，那就没有必要。
如果你一刚需，指望当下在一线城市贷款买房就能挣钱，这是没有退路的，一旦未来房价横盘5年，你就是纯纯的为银行打工。光亏贷款利息都能把你亏麻。
而明哥建议刚需目前只看那些进可攻，退可守的“万金油”城市，比如佛山。佛山虽然看起来房价涨幅不太优秀，但胜在一个稳。房价不算高，顶多算是一个加强版的南宁。
假如广州房价上涨，那佛山会跟着涨；如果广州房价下跌，佛山的房价本来就低于广州，即使下跌，跌幅也不会比广州更大。
▲就跟很多县城一样，佛山的房价没啥下跌的空间了。
关于这个道理，明哥以后会用具体的楼盘来说明，这里我们就不展开了。
而关于刚需人群（半自住半投资）首套房的户型选择上，明哥同样认为应该首选“万金油”的89㎡户型（除非你买一线）。
▲要论居住舒适度这货就是个入门级，没啥可说的。
但它胜在两点：
其一，购买门槛低，以目前的贷款利率，上车门槛再结合刚需这个群体的普遍收入来说，都是非常低的。如果你是不靠父母，纯靠自己的刚需，这种产品月供没啥压力。
其二，这个产品既适合单身狗独居，也适合三口之家额最低居住需求，比较容易出手。你哪怕日后万一撑不住要断供了，这个89㎡的流通性仍能卖得出去。
在你收入没有增加的情况下，不要强行购买大户型，强行一步到位。你买大户型就跟现在去买北上广深一线城市一样，不给自己退路。房贷压力大不说，万一断供了，割肉很疼。
而这种89㎡的房子，就算你割肉卖，也亏不了几个钱，毕竟总价就摆在那。
但你也千万不要买那种低于80㎡的房子（除学区房外），因为低于80㎡的房子，只适合单手狗居住，你已经排除掉了购房的主力人群三口之家，还得去跟同样适合单手狗居住且库存海量的商业公寓去拼价格。
▲纯拼价格，小户型住宅根本打不过单间公寓。
保下限能力是当下刚需买房人最需要关注的，自己的房子是否具备这个能力。
写在最后
假如时代再给刚需一次机会，刚需买房一定要买“万金油”类型的房子。而且你不要总想着以后房价会上涨，自己能卖掉置换。你应该先想的是，万一房价不涨，自己即将断供，自己该怎么办。
没办法，刚需的容错率太低，你只能一切先往最坏的情况去考虑。
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
