2024年3月，南宁青秀区高坡岭路GC2024-011地块，由广西恒力、厦门建发、四川邦泰三家房企展开激烈角逐。最终，来自四川的邦泰地产击退建发，竞得了该地块。
该地块占地约86亩，容积率2.5，限高只有80米。被邦泰地产以总价7.91亿元，楼面价5538元/㎡获取，溢价率31%。
▲这标志着四川房企邦泰地产正式进入广西。
了解这块地的人都知道，该地块在2020年时还是商业、教育用地，2022年就变成了商业、医疗、教育用地，2023年又变成了商业、医疗用地。直到2024年最终改成商住用地。
▲规划改来改去，说明南宁的财政压力需要靠卖地来解决。
当然，对于大部分的吃瓜网友来说，大家更关心的是拿地的开发商四川邦泰地产是什么来路？他们是继桂林彰泰后，进入南宁的第二家带“泰”字的开发商。自此，南宁将出现“桂泰”和“川泰”两“泰”并立的局面。
两家带“泰”字的开发商，发展轨迹都较为相似，今天我们就来聊聊四川邦泰地产和他们即将入市的项目邦泰璟和。
邦泰成名于三四线城市
关于邦泰老板的故事在互联网上流传的不多，目前流传出来比较靠谱的版本是4位四川乐山的大学老师在机缘巧合之下成立了邦泰地产。邦泰地产起家地是四川的三线城市乐山。
▲这是一座以“大佛”闻名，岷江边上的小城市。
如果你要硬说广西是“南宁和他的充电宝”格局，那是你没看到四川。四川才是真正的“成都和他的充电宝”构成。除了一座GDP超2万亿的超级城市成都，剩下的城市都是“充电宝”。
▲乐山市的GDP总量也就跟广西的桂林旗鼓相当。
而且，你不要以为四川其他地级市GDP好像比广西的柳州、桂林要高，就觉得他们很牛批。实际上四川的贫富差距比广西大得多，因为成都的虹吸能力太强了，其他地级市只能吃成都的“残羹剩饭”。
以四川第二大城市绵阳为例，其GDP看似4000多亿，但其城市面貌，也就是广西的贵港、梧州水平。
▲对于只看GDP的数据党们来说，你就应该去绵阳看看。
而邦泰地产能在四川的三四线城市起家，并且不断做大做强，就能看出他们是有东西的。把邦泰地产的套路翻译成人话，就是他们用成都的产品去打成都外围的市场，让四川地级市人民住上成都才有的高品质房子。
再通过精细化的成本控制，把房价控制在地级市人都能接受的合理范围内，形成降维打击。
▲简单来说就是用“物美价廉”的房子去碾压当地的小开发商。
此外，四川的房地产市场很卷，在成都就有蓝光、德商、新希望等本土房企，在地级市又有邦泰、领地、正黄、阳光大地等川系房企。强如碧桂园，进入四川也只能当小弟，甚至被当地房企摁在地上摩擦。
就这么个环境，邦泰能杀出重围并熬过几轮周期，算是相当牛批的存在。对比曾经盲目上杠杆的蓝光、领地、阳光大地之流，邦泰的风控能力同样十分优秀。
▲能扛到现在还没爆雷的，那都是财务贼稳健的房企。
南宁璟和用了成都产品
那么我们再来说一下南宁的邦泰璟和项目，很多人销售或中介，要么说这个项目是第四代住宅，要么说它是翻版的北投隐山，这其实都是错误的解读。
先从项目公布的大门设计来看，确实有那么一点像北投隐山。但这是当下住宅度假酒店风格化设计的大趋势。
▲未来整个南宁都是这种风格楼盘，绝不仅是邦泰或者北投。
其次，邦泰璟和也不是所谓的第四代住宅，但是它用了公建化外立面，大面积的玻璃幕墙，很大概率会用金属装饰条包边。
▲以南宁这个城市的房价，应该也用不起铝板。
邦泰璟和的产品最大的特点就是270度曲面玻璃幕墙设计，这是南宁目前独一无二的。因为这种产品是被香港置地发扬光大，并在成渝地区的豪宅市场上很流行。
▲这种产品在业内最出名的案例就是重庆香港置地启元。
最大的特点就是没有柱子遮挡，尽量的减少墙体的存在，能用玻璃的地方绝不用砖。室内的视野空间极大，突出就是一个高通透性。因为没有墙、没有柱，晚上一开灯就是这种视觉效果。
▲我们还是拿香港置地启元来当做案例。
邦泰璟和就是把香港置地在重庆的产品搬到了南宁，直接形成降维打击。再搭配大户型的跃层设计，这就是邦泰璟和的底气和自信。
对比周边的金地宝塔峯上府和北投隐山，邦泰璟和确实站在了更高的维度上。他们拖那么久才上市的原因，就是想用实景呈现来打穿凤岭北的市场。
项目的风险与收益
虽然邦泰璟和很有自信，自己的产品能打爆南宁市场。但他们还是不得不正视几个现实的问题：
其一，香港置地的产品虽好，但是建筑工艺复杂，比较拖节点。南宁楼市销售最好的季节10月已经过去，邦泰璟和失去了最佳的入市节点。
现在入市，行情就不是10月份时候的行情了，市场也不是10月时的市场环境了。
其二，项目推出的户型较大，110~195㎡的平层板楼和146~233㎡的跃层复式，总价较高，门槛较高，南宁人能不能接受是个问题。
▲如果不能接受，又将变成一个高端产品打低端市场的错配案例。
其三，项目地块紧邻立交，南宁购房者对此抗性较大，如果价格太高，肯定是不买的。
当初土拍时，建发和邦泰举到最后，为何最后建发会放弃继竞价？就是认为该地块的瑕疵过大，销售难度过高，因此主动放弃。
▲地块紧邻立交桥是一个影响项目溢价的重要不利因素。
其四，周边的竞品也不傻子，不可能让你开盘销售时卖的舒服。邦泰璟和入市的时机正好临近年终节点，各个竞品都要冲刺年终业绩，大概率会降价一波，冲击销量，对邦泰璟和的冲击不会小。
写在最后
综上所述，明哥认为，即使邦泰璟和想要靠产品碾压周边的竞品，也要正视现实，放低预期。均价1.3~1.4万/㎡是一个合理价位，这是能跑出量来的。
一旦超出这个市场价位，就很难说了。
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