最近，南宁柳沙半岛上冒出个“新盘”叫柳园路壹号。这个盘，兄弟们应该都知道，就是曾经的阳光城江山璟原。
▲如今项目换了个一个名字重新面市。
相信很多朋友听到这个消息应该跟明哥一样，心想这阳光城的债务危机是解除了？又能支棱起来了？就算阳光城支棱起来，现在还费事改名字干啥？
今天我们就来简单聊聊这个盘。
曾经南宁柳沙半岛“地王”
众所周知，柳园路壹号这块地是2019年4月由闽系房企阳光城和贵港凯南集团联合体拿下的南宁柳沙片区单价+楼面价“地王”。
当年有超过30家房企前来竞拍，最后阳光城联合体仅用时15分钟就解决了战斗。
▲以最高上限地价+产权移交房面积3.1万㎡（配建占比25.4%）的价格拿下。
由于2019年的土拍，南宁采用限地价，竞产权移交房面积的模式拍地，所以柳园路这块地，最高上限地价是12.4亿元，单价2250万元/亩，楼面价9643元/㎡。
▲楼面价虽然不高，但这块地的配建比例确实很高，已经达到了四分之一。
说人话就是未来阳光城柳沙项目只能卖四分之三的房子，剩下四分之一房子的产权是南宁相关部门的。
▲这块地就是后来的阳光城江山璟原，是阳光城在广西最高端的产品。
地块品相本身没啥问题，但当年阳光城拿地的价格有点“丧心病狂”，扣除产权面积后实际楼面价达到13658元/㎡，溢价率高达273%。
这个楼面价意味着房价要卖2万+以上才有钱赚，而当时柳沙周边二手房价普遍1.1~1.2万/㎡，一手房1.7万/㎡，周边次新二手房如招商雍景湾也就1.5~1.6万/㎡。当年阳光城把地价干到了跟周边二手房价持平的水平，这是“豪赌”未来南宁房价奔3字头的节奏。
开发商尚且高位站岗，购房者你不站岗谁站岗？加上2019年拿地至今5年了，现在重新入市，说明项目当初卖得不咋滴，否则早就卖完了。
项目资金到底从哪来
说完了历史，再说现在。这柳园路壹号项目的资金从哪来的呢？当初项目两个股东，一个阳光城集团，另一个是贵港凯南集团。
可根据工商登记信息显示，两股东当年摘地后成立项目公司，南宁阳正昇光公司的股权占比为阳光城60%，凯南40%。可项目2019年4月拿地，2019年6月，阳正昇光公司就完成了股权变更。
▲阳正昇光公司股权，凯南减持股权到8%，阳光城持股比例达92%。
凯南公司拿地2个月后就减持退股，这说明啥呢？明哥只能推测，这大概是凯南公司压根就没打算投资柳沙项目，人只是前融资金方的角色，借钱给阳光城拍地，顺带收点利息。
到了2020年11月，凯南公司把所有股权全部转给了阳光城控股子公司，完全退出了。自此，柳沙这项目跟凯南公司再无关系。如今柳园路壹号的钱就不太可能是凯南集团出的。
再说阳光城集团，目前阳光城从集团再到广西公司还有旗下的众多分子公司，法律纠纷、股权冻结。失信被执行人等是常态。说明阳光城的债务危机依然严峻，一旦有外部资金入账就会立刻被冻结或查封，就更不可能有闲钱互相拆借或调拨了。
而如果让金融机构救助，例如信达、东方、长城这样的AMC机构出钱，你得有抵押物，得要官方部门出面担保。就阳光城这个情况，能抵押的早抵押了，还能有啥抵押物？
▲阳光城连自己广西公司的总部大楼都已经出售或抵押了。
所以明哥认为，最大可能是南宁市相关部门为了“保交楼”盘活这个项目，与金融机构联合，用当年占比25%的产权移交房作为抵押物获取资金，采用代建代销的模式，委托阳光城来销售这批产权移交房，进而实现“保交楼”。
从这个逻辑来看就比较合理了。如果你是普通购房者，看不懂上面那些也没关系，毕竟关于项目融资的内容是写给地产业内人看的。
普通人就只需要记住一点：既然项目能够重新启动，说明项目已经解决了资金问题且有金融机构愿意投资。那么项目就不会烂尾，可以放心买。
因为愿意来接盘的金融机构，他们承担的风险比普通购房者更大，他们比普通购房者更担心自己的钱打水漂，自然会严格做好风控，再加上相关部门严格监管，现在可不比当年，是不可能烂尾的。
肉眼可见准现房销售
最后再来简单说下柳园路壹号这个项目吧，这个小区已经交付了一部分，已经有业主入住了。这是当年阳光城按照豪宅标准打造的楼盘，整体的观感还是很不错的。
▲至少比印象中的阳光城楼盘要好不少。
明哥就举个例子吧，同样是真石漆材料，这个盘的外立面能反光，说明当初选用的真石漆材料还是挺高档的。
▲整个小区一期已经交房，一切都能去现场感受。
还有就是，小区的整体风格适合女性审美，能够打动不少有实力的女性企业家业主。
▲大家可以看到，豪宅的入户门禁都是用的落地玻璃门。
此外，小区的购买门槛不低，最小的户型都要129㎡，参考周边招商雍景湾二手房价1.3万/㎡左右的话，总价要到167万左右，这就不是刚需的门槛。
目前改善和豪宅盘，明哥都不建议你用15%的首付门槛，门槛虽然低，但是负债增加了。改善和豪宅盘目前最好选择高首付或全款，这里涉及金融认知，就不展开了。
总之一句话，明哥认为现在柳园路壹号销售不会很难，毕竟现在的价格比当初降了很多，已经跟周边二手房持平。且小区已经交房，一切都已实景呈现，小区品质怎么样去看便知。
柳沙这个片区已经很久没有新房入市，周边的二孩、三孩家庭有强劲的改善需求，价格合理，总归是愿意买的。
写在最后
最后，为啥江山璟原要改名柳园路壹号，明哥只能盲猜，应该阳光城已经爆雷了，市场不太认可这个牌子，投资方也怕收不回钱。参考五象湖一号模式，去掉原来开发商的品牌，卖现房来回笼资金。
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
