周末的时候，明哥就写一些南宁以外的楼盘，纯当是明哥把自己的踩盘笔记掏出来科普了。有粉丝问，贵阳洋浦观山玉算第四代住宅吗？明哥说的是“算是”。
原因是洋浦观山玉虽然有露台，但它这露台采光不好，只能是理论上的“空中花园”。
▲露台的采光不足，又怎么做花园呢？
第四代住宅的标准很高，目前很多楼盘只能叫接近第四代住宅。而现在很多南宁的地产销售喜欢信口开河，张口就来地吹嘘自己的楼盘是“第四代住宅”，这大概率是还没遇到较真的客户。
等你们遇到那种贼“轴”的客户，你们就会明白张口就来是要付出高昂成本的。
废话就不多说，先讲一下南宁的第四代住宅政策。
第四代住宅的几个标准
首先，根据南宁市2024年4月出台的政策，第四代住宅在外立面上，必须要求空中花园和公建化立面二选一。这里很多人错误解读为:公建化外立面就是第四代住宅。
其实，南宁的政策里已经说得很明确了， 有空中花园的房子才是第四代住宅。
▲换句话说，有空中花园但不是公建化外立面，也是第四代住宅。
那么问题就来了，什么叫空中花园？说人话就是，每一户都要有一个露台。
▲有大面积露台的房子，就算是第四代住宅。
其次，在南宁就算有空中花园的楼盘，也不能称为第四代住宅。因为第四代住宅还要满足几个标准：
1.楼栋总高度＞27米，房子必须要高于9层，低于9层的自然不属于第四代住宅；
2.房子的户型建面＞120㎡，这一条是卡死绝大多数楼盘的硬指标。你这有低于120㎡的户型，就不属于第四代住宅；
3.自然层高度≥3.1米，这个层高的要求同样是对于豪宅的层高要求，刚需住宅普遍2.8米，自然也算不上第四代住宅；
4.一层架空层的高度要≥3.6米，架空层除了电梯外，必须全部架空，那些有1楼带花园的房子，也不能算第四代住宅。
这四条标准必须全部符合，且有空中花园的楼盘，才能称之为第四代住宅。你就说这第四代住宅的要求得有多高，南宁能达到这个标准的楼盘，几乎没有。
最后，第四代住宅鼓励做挑高复式产品。复式的赠送面积公式是建筑面积×30%=赠送面积，最大不超过50㎡。例如120㎡，赠送的复式面积能有36㎡，166㎡复式的赠送面积能达到49.8㎡。
▲复式的赠送面积可以比平层多得多。
以上政策，估计低认知的人也看不懂。那就用实际案例来说吧。南宁目前还没有带空中花园的第四代住宅，那我们继续用贵阳的楼盘来举例。这次就说龙湖舜山府。
第四代住宅龙湖舜山府
2021年4月，龙湖地产在贵阳观山湖区拿下了一块288亩的地块，总价花了33.9亿，楼面价7050元/㎡，该地块就在洋浦观山玉的隔壁。
▲两个楼盘就是打擂台的直接竞品关系。
“舜山府”这个名字是当年龙湖老板吴亚军亲自取的名字，理论上来说，龙湖只有高端楼盘才有资格叫“舜山府”。
▲小区的整体风格采用了曾经非常流行的新中式风格。
这个盘没有采用公建化立面，但是采用了大面积的空中花园，也就是我们常说的大露台。
▲由于露台多，整个小区的楼栋外立面呈现是这个样子的。
从小区楼栋上的错层露台基本就能看出，龙湖舜山府的产品是复式+大花园露台。根据南宁的政策，龙湖舜山府不属于第四代住宅，因为其户型小于120㎡。但在贵阳，因为其有空中花园，所以它算是第四代住宅。
整个小区园林做得非常大气，因为地块足够大，所以小区做了大面积的水景。在贵阳这种城市做中式大面积水景园林，是很奢侈的。
▲这种水景呈现出来的园林，看起来品质感就很高。
其次就是项目居然把真山划了一部分进入小区，这是明哥觉得不可复制的。毕竟其他的楼盘用的假山，你这用的是真正的山体，感觉就完全不同了。
▲根据贵阳多山的特点，把真山拿来做小区景观的操作也是牛的。
由于贵阳冬天很冷，大部分业主拿到空中花园露台的房子后，大多会选择做成封闭阳台。
▲但这种封闭露台有违建的风险，可能会被相关部门强拆。
这就是真正的第四代住宅的样子。
龙湖舜山府的瑕疵
当然，明哥也看到网上不少贵阳的自媒体在怼这个盘，也可能是项目本身流量大，自带招黑属性。
但明哥要为龙湖舜山府说句公道话，你要怼就怼到点上啊，你不要扯那些有的没的。什么“龙湖不拿成都重庆的舜山府来贵阳，是觉得贵阳人穷，什么看不起贵阳”之类的屁话。
明哥就举一个贵阳华润幸福里的例子，这个纯板式公建化立面的豪宅。这么牛批的配置，价格高了那么一点，你贵阳人又不买？
▲华润才是拿高配产品打低端市场，错配失误的案例。
所以龙湖舜山府的产品选择是没啥问题的。唯一问题是，它的楼栋是东西朝向的，存在西晒的问题，这才是最大瑕疵！
▲你舜山府是高端住宅怎么能东西朝向呢？
其次，舜山府里面大量的水景到底交房后能不能维持？在明哥看来，这水景卖完房后大概率就没了。
▲所以，有过买房经验的人不会为了这短期的水景支付高溢价。
其他方面，龙湖舜山府没有问题，就是贵阳的几大热销流量盘之一，价格合适，照样卖得飞起。
写在最后
不知道贵阳的自媒体是真不懂还是装不懂，总之，明哥看了他们的文章是挺想笑的。产品的错配就是最大的失误，其他的都不重要。
“龙湖不拿成都重庆的舜山府来贵阳，是觉得贵阳人穷，看不起贵阳”这个言论，没把人龙湖忽悠进坑，却把华润忽悠进坑里了。
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
