周五的国常会新闻发布会上，财政部蓝部长介绍我国将新增10万亿元化债资源，帮助地方政府化债。
▲现在真是每次一到周五就要整个“大新闻”。
鉴于网上大V们为了抢新闻节点，抢首发时间，各种扯七扯八讲不到重点，明哥看得头晕眼花，索性还是自己写吧。
目前，全国人大批准的6万亿债务限额和5年累计4万亿的地方政府专项债，总共就是10万亿。此外5年后，也就是2029年到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。
实际解决的地方政府债务10万亿元，2029年到期的2万亿棚改隐性债务应该是含在这10万亿的额度内。而并非是某些自媒体所说的“12万亿”，当然明哥是这么理解的。
空谈化债操作很多人又看不懂，那我们就降低门槛，以广西柳州为例来说明如何化债吧。
柳州的债务是如何堆积的
很多人一直疑问，柳州市的债务是怎么堆积到这么高的？难道修几条轻轨就能把债务抬到这么高吗？这当然是错误的认知。
自2016年以来，柳州市逐步形成了“一主三新”的发展格局，即主城区、柳东新区、北部生态新区和柳江新区。
▲说人话就是，柳州一口气搞了三个新区。
一口气搞三个新区，每个新区都需要大量的资金进行城市路网、桥梁、轻轨等基础设施及土地整理、保障房等项目建设。为了募集这些资金，柳州成立了服务于各新区发展的城投平台公司。
▲主要包括柳州投控、柳州东城、柳州城建和柳州轨道等四大集团。
其中，柳州投控集团负责北部生态新区、柳州东城集团负责柳东新区、柳州城建集团和柳州轨道集团主要负责主城区。四大集团通过银行借款、债券融资、非标融资等为新区提供资金。
说人话就是，柳州的债务之所以那么高，是因为柳州同时开发三个新区，三个新区的城投公司同时举债，把市面上能撸到的贷款全部撸了一遍。
而柳州的轻轨只是这轮城投举债中的一部分，2条轻轨的总投资合计约150亿，截至2024年，项目投资额已经过半。
▲换句话说，柳州轻轨已经砸进去了75亿。
同时开发三个新区，广西首府南宁都不敢这么激进。2016年至2019年，柳州市的平均固定资产投资增速为13.14%，高于同期广西平均增速的11.48%。
如果你理解不了这些数据的意思，那就换个说法。柳东新区的土地还没卖，周边的道路、水渠、公园、图书馆等市政配套已经提前建好了。建好这些东西，土地自然会升值。然而，很多的基建投资属于短债长投，是有风险的。
▲这些基建投资短期内是看不到收益的，只有长期投入才能看到效果。
按照原本的计划，柳州投资基建，只要土地升值，靠卖地就可以覆盖这些债务。可前面说的风险，就是楼市不行，土地卖不出去了。
▲说人话就是配套建好了，结果地卖不出去。
可城投公司各种渠道借来钱的到期了，要还。卖不出地可怎么还？人金融机构可不管你有什么原因，总之还不上钱，就出现了信用危机。
2021年以来柳州大量的城投债务开始集中到期，各城投短期偿债压力剧增，票据逾期、非标涉诉、评级调整、监管处罚等负面舆情频发。这就导致柳州信用危机，金融机构不敢再给柳州借钱了，同时柳州借钱的成本显著增加。
由于债务引发信用危机，导致柳州为了维持信用，只能想尽各种办法筹集资金还钱，经济当然就没有精力发展了。
柳州化债的方式
如今国家出台了10万亿的化债政策，对于柳州的利好在于。柳州可以用专项债置换此前城投公司借来的各种杂七杂八的“高利贷”。常规操作是用长债置换短债，低息贷置换高息贷。
柳州的城投公司以后就不要再去找那些金融机构借钱了，而是统一把债务集中到一家或几家政策性金融机构借钱。避免你为了还债，又去借更多利息更高的钱，增加地方债务。
把债务置换完成后，柳州政府就不会整天被各种金融机构逼债，负面新闻也会显著降低。
▲把短期还债压力降低以后，柳州就有更多的精力去搞经济。
此次柳州化债，除了要靠广西自治区层面的支持外，更多的还是需要靠自己去盘活资产，去增加自己城投公司的经营能力。
更重要的一点是，柳州要利用好手中的土地，把土地价值释放。因为土地可以短期内降低负债，其他的如产业引进、产业升级等短期内效果是不明显的。
不管柳州依不依赖房地产，目前房地产就是带领柳州走出债务危机最有效的方式。
至于盘活城投公司资产，增加城投公司经营能力，城投公司可以选择跟央企、国企合作开发自己手上的土地。
柳州可以大力去招募如华侨城、中交、华润、中铁等央企进入柳州，同时再把北投、交投等区级国企引入柳州。
这些央国企不止有地产平台，还有大量的实业附属子公司。柳州完全可以把自己的好地块拿出来给这些央国企，除了开发房地产外，顺带“捆绑”他们的附属子公司一并带过来。
此举就是“一石三鸟”，既有产业引进，税收和就业保障，又能盘活城投资产，还能让央国企挣到钱。
华润静兰湾是最佳模板
而在产业+地产与央企合作这块，柳州早有成功案例的，那就是柳州轨道集团跟央企华润深度合作的项目，静兰湾。
▲项目是2020年华润和柳州轨道共同拿下的江边666亩荒地。
静兰湾不仅是一个房地产项目，而是一个城市度假综合体。里面不仅有住宅、商业、办公，还有美术展馆、市政公园、水上运动中心等各种公共配套。
如今4年过去了，静兰湾已经面目全非，变成了一个外地游客来柳州旅游必来的景点。
▲项目的自然景观，能吸引各路网红过来打卡拍照。
房子本身没啥可说的，华润先把公园景观建起来，但凡你对居住环境有需求，看到这个场景怎能不上头。
▲其他开发商都是为卖房子先画饼，华润是先实景呈现在你眼前。
不得不说华润确实有点东西，自从静兰湾面市以来，2021~2023年连续3年柳州销售第一。
▲这说明楼市不行的时候，人们更愿意选择相信实力强劲的央国企。
华润把独凳山公园造好以来，静兰湾的房子几乎不愁卖，也不用明哥去更多的宣传。
▲试问哪个购房者会对家门口就是这种公园景观有抵抗力？
对于柳州的平台公司来说，你本来手上就有很多土地，你多引进几家像华润这样的央国企进来很难吗？
▲多搞几个带产业的地产项目很难吗？
而且，你既然请了华润这么好的老师过来，你跟着人华润好好学呀！你不能把人华润请过来，自己却当起了甩手掌柜，指望全靠代练上分，自己纯躺赢吧？就这一点，柳州的平台公司完全不如南宁。
南宁的轨道地产同样也是自己开发+引进央企合作，自己边看边学。如今南宁轨道地产完全可以自给自足，自力更生，不再需要看其他央国企的脸色。人南宁轨道完全有能力自己开发。
▲南宁轨道做得到的事，柳州轨道做不到吗？
而且华润在写字楼这块的细节同样值得学习。柳州华润大厦的写字楼，柱子全部放在窗边，最大化减少写字楼的公摊面积。算一下账就知道华润写字楼的性价比很高。
▲所以华润的写字楼出租和出售都是比较好的。
像这些细节，其实柳州各大城投公司都是可以去学习的。把各大城投公司手上的写字楼盘活起来，也是可以产生收益的。
写在最后
总而言之一句话，华润在柳州并不止是一家房企。人家是能教你平台公司怎么开发土地的老师傅。结果，柳州的平台公司把人教练当代练用，这样怎么玩？
一旦楼市下行，你的土地不香了，没有央国企愿意来合作的时候，你自己的平台公司也没那个能力来开发，这个时候谈化债就有点让人想笑。
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