2021年11月，广西糖王洋浦地产杀入贵州省会贵阳，以总价7.87亿元，楼面价5697/㎡获取贵阳市观山湖区奥体中心旁约65亩地块。
▲该地块是2021年贵阳观山湖区唯二成交的住宅土地。
当时，洋浦进入贵阳在业内还引起了不少的议论。2021年下半年正是蓝光、恒大等大牌房企接二连三的爆雷，导致购房者信心崩塌，楼市急剧下行的时候。当时在贵阳，不仅恒大地产爆雷了，连贵阳本土最大的开发商中天城投也爆雷了。
▲大房企都靠不住，购房者还买个“母牛”的房啊。
那时大部分房企都在做战略收缩，稳固自己的基本盘，极少有对外扩张的，而洋浦地产就是那“极少”的之一。他们选择进入贵州的省会贵阳，而贵阳当时比南宁更快进入楼市寒冬。洋浦偏偏“爱在深秋”，反向操作，只能说胆子贼大。
也许是当地政府招商引资的政策打动了洋浦，也可能是这块地的位置确实让洋浦舍不得放弃。
▲这块地位于贵阳奥体中心对面，是贵阳非常优质的地块。
今天我们就来说说洋浦地产在贵阳的项目，按照惯例，明哥还是先给大家科普一下贵阳市的基本情况。
贵阳是极度封闭的市场
众所周知，贵州省的独特地理地貌一直有“天无三日晴，地无三尺平”的说法。贵州是全国唯一没有平原的省份，全省90%以上是山地丘陵，贵阳市就是一座在山谷中被群山包围的城市。
▲整个城市板块被各种山体切割得“稀碎”。
在这种地貌环境下，你能看到的景象就是这里隧道多，高架桥多，大部分的市政道路是建在高架桥上。
▲很多市政道路实际上是高架桥，平原地区生活的人会很不习惯。
这种自然环境就导致了贵阳市的房地产市场属于封闭的内生型市场。翻译成人话就是，这里的房子大多数就是本地人买，外省人很少会买，不存在什么投资客。
再加上这里土地稀少珍贵，必须节约利用土地，房子的容积率给得超高，普遍就是6~7的容积率，跟香港差不多。你一个在平原地区生活过的外地人，看到这么密集的房子，自然也没有想买的欲望。
▲这种房子的居住舒适度可想而知的差。
也正是由于被山地阻隔，即使是贵阳人买房，也很少会跨区域买房。在这里你是看不到像南宁的青秀买五象，埌东爱上西乡塘的情节。在贵阳，老城区是老贵阳人买，新区就是新贵阳人买，泾渭分明。如果老贵阳人买新区，大概率是他的工作单位搬过来了，不得不买。
除此以外，贵州的经济比较落后，政府很穷，没啥能力修建配套。最喜欢的就是大盘模式，给一块巨大的土地给开发商，让开发商来修建配套。
▲道路、学校、公园等配套全部交给开发商来搞定。
此外贵阳政府前些年大量举债，交通网是打造起来了，但政府的负债率也被推得很高。例如，南宁2个多小时达到贵阳的高铁，大大方便了广西人去贵州旅游。
▲但付出的代价就是贵阳政府财政捉襟见肘。
洋浦一“玉”定观山
这种行情下，洋浦地产进入贵阳并没有啥优势。首先就是洋浦的品牌还不够大，出了广西，没有品牌号召力和溢价力；其次没有成功的样板，市场存在怀疑的声音；最后就是贵阳的政策跟南宁的区别很大，容易水土不服。
我们可以看到，洋浦地产2021年11月拿地，但一直到2024年4月才首期取证开盘。这中间2年多的时间，除了打磨产品外，更多的就是在适应当地的政策。
例如贵阳跟南宁不同，贵阳大多采用毛地出让，土地里或多或少都有瑕疵，这些土地瑕疵又会影响项目的设计方案，导致项目的设计方案数次推倒重来，浪费了不少时间。
▲最终入市的方案已经修改了很多版。
这个项目被被洋浦地产命名为观山玉，寓意“贵阳观山湖区的璞玉”，被洋浦地产耐心雕琢出来了。
▲然而慢工出细活的产品非常能打！
市场的反馈就是对洋浦耐心打磨产品最好的回馈。根据贵阳市房协的统计，今年1~10月，洋浦观山玉网签429套。要知道，观山玉是今年4月才取证的楼盘，取证至今6个月，月均去化71.5套。刚刚过去的10月，单月卖出109套。
▲由销售金额和面积可以反推，项目单价高达1.3万/㎡。
这个数据放在南宁都是可以一顿乱杀，随便冲进榜单前三了，更何况洋浦是在贵阳打出了自己的名气。
产品远超南宁的咬合复式
为什么洋浦观山玉能在贵阳卖得这么好，明哥总结下来，无非还是地段非常优质。周边几乎是已经发展成熟的奥体中心板块。
▲这意味着在家里就能免费听到明星来贵阳开的演唱会。
周边的教育配套也极为齐全，基本上满足了拥有一定财富和实力的贵阳新贵阶层的教育需求。
▲地段和配套都基本满足了购房人的需求。
而最让明哥大开眼界的还是观山玉的产品，也就是咬合复式。这种产品以前在广东很流行。在贵阳也逐渐开始流行开来。咬合复式通过奇偶排布，增加使用率，使平层房子变成了复式楼。
▲大部分咬合复式可以做到120%以上的使用率，远高于一般平层。
想象一下，以前出现在电视电影中的复式楼，动辄都要160㎡以上。而在观山玉117㎡你就能得到一套复式楼，这还要啥自行车？
▲观山玉能做到让刚需和刚改人群享受到复式楼的居住体验。
项目的楼栋区别于传统工字楼、品字楼的布局，采用了田字楼。田字楼的优势就是可以给你“疯狂”赠送露台拿来做生活阳台，完全不影响你景观阳台上的视野。
▲换句话说，在赠送面积上观山玉送到了极致。
此外，项目简洁明了的线条设计，公建化的外立面在整个片区内都十分出挑。
▲这个外立面设计即使放在南宁也很能打。
当然，实景呈现上，观山玉也做得不差。
▲不开美颜的情况下设计还原度很高。
在地下室的打造上也没啥好说的，几乎实景呈现了高端盘的氛围感。
▲目前新开发的楼盘都开始卷地下室。
写在最后
当明哥第一次看到洋浦观山玉的产品的时候就被震撼住了，这也太牛了。这产品要是放来南宁，直接一顿“爆杀”，其他的楼盘还玩个嘚儿！
不过，据路边社消息，南宁现在正在逐步放开审批，向贵阳学习，引进这种全新的咬合复式产品。目前南宁已有楼盘率先尝试做咬合复式了。
不久以后，你就能体会到新规产品是如何碾压旧规产品了。
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