11月，西安二手房网签备案9615套，实现“二连涨”。
距离今年卖得最好的3月份，差距只有2套。而按照官方发布的数据，今年1-11月西安二手房累计成交量已经达到91337套，全年二手房成交量有望首次突破10万套大关。
这里有必要跟大家复盘下这波上涨的时间。
9月的时候，西安二手房成交量一度已经滑落到7452套，如果去掉春节所在的2月份，这也是今年西安二手房市场“唯一”成交量在“7字头”的一个月份。之后的10月份，西安二手房成交量就迅速攀升到9251套，11月份则延续了之前的热度。
二手房市场为何突然升温？
这轮楼市政策发力的时间，恰好就是从9月底开始。因此，西安的这轮行情与全国诸多城市同频。
比如——
北京二手房成交18763套，环比增长8.0%，同比增长49.6%；上海二手房成交23845套，环比增长9.5%，同比增长74.4%；成都二手房成交26216套，环比增长32.4%，同比增长35.8%。
广州二手房成交13044套，创下今年以来新高；深圳二手房成交7125套，创2020年10月以来新高；杭州二手房成交9110套，环比增长18.4%，创近三年月度新高。
二手房成交量激增背后，反映的是一系列利好政策的效果正在逐渐显现。
这一波二手房市场回暖，有多重因素。
首先，是政策变化带给大家的信心，很多人不一定相信会涨，但觉得该到买的时候了；其次，是政策带来的直接利好，比如税费降低；之后，是踩踏行情里，一些着急出货的业主，确实给出了很有诚意的价格。
但整体看，依旧处于“以价换量”阶段，还没有“量价齐涨”的信号！全市范围内，二手房价格较之高峰期基本下浮都在三成左右。
但一些细节的变化，却值得大家注意：
1. 二手房价格阶段性见底，跌不动了。
西安二手房价格基本是从2022年开始下跌，中间在2023年春节前后有过一波小回暖，之后继续下滑，大体上的下滑周期基本已有三年时间，跌幅普遍在三成，甚至更多。
下半年以来，西安很多小区二手房价格已经“阶段性稳定”。
比如曲江，凯旋门、观园、城市之光，基本稳定在2万出头，春天里、依云曲江、褐石公馆、曲江意境、公园世家、美好时光等，基本在1.5-2万之间。
从次新房来看，全市范围内，像锦绣前城、公园大道、高科麓湾、苏宁雲著等当年的网红盘，如果考虑到高利率下的持有成本，目前实际价格基本已经接近“成本价”……
价格已经阶段性见底。
2. 卖家砍价空间，开始变少。
跟多个中介、二手房新媒体闲聊，在一波波利好出台以后，房东对后续价格走势的态度也有所转变，虽然不至于乐观，但至少不再悲观，很重要的一个区别就是议价空间变小了。
比如原来一套房子，在挂牌价的基础上有10万的谈价空间，现在业主最多接受降价5万。
这是最近一段时间二手房市场的一些细微变化。
这里纠正一个误区，二手房挂牌量。
目前西安二手房挂牌量超过14万套，但大部分都是没什么价值的老破小和车位等，如果按照“住宅、满二、房龄十年以内”等条件筛选，有价值的房源其实没有多少。
成交量上涨，价格开始横盘，溢价空间变小。
这是几个比较明显的信号。当然，对于很多想买二手房的客户来说，大家更关心的问题无疑是：到了该入场时间了吗？
目前二手房市场确实可以“淘宝”。
对于看重自住的买房人来说，二手房的性价比显然更高。一万出头就能买到三环沿线品牌房企的电梯房，一万五六就能买到曲江，从便利性和成熟度来看，性价比显然远超远郊新区.....
二手价格横盘，也是上车的一个重要信号。
但同时，我们需要明确：新房、二手房的品质代差正在加快。
四代宅风靡西安，高得房率就不用说了，现在新盘的酒店式归家大堂、景观设计、架空层配套等，都能说明现在房企做项目更用心了，也更舍得投入了。即便是一些前两年很亮眼的项目，现在看起来也很普遍。
这就导致很多房子，未来的竞争力会越来越差。必须选择一些核心区、有教育/地铁等过硬资源配置的房子，才有流通性。
所以，二手房市场有“宝”，但要慢慢挑，不要听中介说的“马上要涨”，也只适合纯自住需求的客户，落袋为安！
说白了还是得理清自己的需求~
☟
月夜 |文
不二 |编辑
©本文版权归阿房记所有
这里有料有趣有洞见
长按二维码关注阿房记
