做地产自媒体，踩盘是基本工作内容，尤其是新盘。
最近，又被很多开发商的动作吓到。
刚需盘配置会所、架空层，豪宅已经开始做全公建立面了，主城区也有了143平送六七十平的户型，全维度的实景展示区成了开盘标配，有些房子甚至要全部封顶才愿意亮相……
但印象更深的是：路过一些老盘，门前冷落，无人关注，也无人问津。
这些项目，都怎么处理的？
认识多年的小二同学，现在就正面临这样的问题。
项目是2022年拿的地，当时市场还好，加上自身地段不错，而且还有合作开发企业的品牌加持，所以领导们对市场的研判并没有很悲观，显而易见的，也就做不出什么亮眼的产品。
但项目入市后，遭遇寒冬。
营销口的小伙伴们只能就事论事的说：大家现在都是配会所、四代宅、高赠送，反观自己的产品，三代宅，无阳台，没展示面，不能说没有新意，简直就是路人甲一样平庸。
于是，大家每逢开会，眼巴巴的就看着领导，能不能大发慈悲多放一点优惠，或者做一下产品升级，再让施工那边赶赶，做个有展示面的实景示范区出来？
所幸，尽管过程艰难，但总算有了动作。
用小二的话说，公司已经把归家大堂在原来的基础上做了升级，后面的实景展示区也做了一部分，之后还会把社区中庭的景观也做出来。
没办法，当时错判了市场，现在只能尽可能的做一些增配升级和实景。
届时，自己再搞点活动和优惠，邀约到访，看能不能走一波量……
某大盘房企的负责人，前不久发了条意味深长的朋友圈。
主题是旗下某盘清盘。
我们见证了这个楼盘从土拍、产品设计、入市、交付的整个过程，该怎么形容呢？拿地的时候光芒万丈，做设计的时候意气风发，开盘之后沉默不语……
这个项目的问题，不在产品，而在地段。
2021年楼市高峰期拿的地，地价创下了区域土拍纪录，虽然也属于城六区，但区域没什么潜力，过高的产品定位和售价也拒绝了大批周边自住改善的客户，曲高和寡，自然也就去化艰难。
这就是典型的“孤盘”。
市场好的时候可以做到高利率，但热度下来以后，也是最先被抛弃的一批。
在饭桌上想了很久，我还是没忍住内心的好奇：清盘了，怎么卖完的？它瞥了我一眼，然后淡定的说到：还能怎么清盘，不就是“三步走”，先上广告，再上分销，最后大幅降价。
这个项目曾经一度因为降价，遭受了一众老业主的集体团建。口碑受损也好，牺牲利润也罢，对于这种项目集团给出的任务就是“甩掉包袱”！
降价，是这个曾经的“地王盘”，最后的归途。
大房企选择降价离场的时候，很多小房企却反其道而行之。
不降价
不优惠
不做活动
把这三项拎出来，估计很多购房者都难以置信，现在哪个项目不做活动，开盘没优惠，国庆等节点没有特价房源，甚至有项目给出十几个点的折扣，而即便是一些卖的很火的网红盘，也少不了优惠政策的气氛组。
但这却是真实存在在楼市的一批项目。
相比于大牌房企会在评估后对非优质资产果断保本出手，小房企就没有这么大资金压力了。
反正就这一个项目，慢慢卖。
城西一个项目的负责人就很佛系的跟我说：我们现在一分钱优惠都没有，也不做什么活动和推广，渠道也不要，就是置业顾问自己做做抖音，发发传单，一个月好了也能卖个十几套。
但说实话，我其实觉得他们不降价最根本的原因是：降价，销售情况也不会好多少。
另外，这类项目基本都在主城核心区，大多都在二环内外。
地段熟透了，慢慢卖，总有自住客户来。
如果地段不行，没有地铁、学校等配套，成本又太高怎么办？
波哥给出了史上最硬气回答：我能怎么办！！！
他们公司在远郊有一个项目，也是2021年拿的地，当时也创下了区域地价新高，这两句话是不是有点熟悉，没事，熟悉的还有雄心勃勃的做规划设计、入市销售，然后就没有然后了。
公司曾经也挣扎过。
比如做了实景展示区，提高项目的展示面和体验感；比如做活动和推广，吸引大家到访参观；比如为了降低门槛，把一期封存，二期改做小户型，并且精装改毛坯“变相降价”等等。
但最后的结果就是，还不如不投入这些钱。
据说，波哥入职以后，公司领导来找他想对策，你操盘经验更丰富啊。
虽然不愿，但波哥还是给出了自己的建议，就是最后苦了合作的伙伴们，一句话：售楼部直接关门，全部走工抵，一套不留！
是的，如果“推广、分销、降价”的三件套走完之后，项目还是去化艰难，那摆在房企面前的就只剩下最后一条路，谁盖的谁拿走，上次路过这个项目的时候，还是几个月前，售楼部门前长满了荒草。
所以，前不久有同行写了篇文章，“满城尽是工抵房”。
卖不动的项目，在西安多吗？
很多。
从高新CID到国港，从曲江大明宫到航天新城再到浐灞，都有这样的项目存在。或是因为产品代差很大，或是因为定位太曲高和寡……
你看，去年入市的很多四代宅，现在也落伍了。
这个世界就是如此，大家都喜欢新潮的东西，只见新人笑，哪闻旧人哭。
☟
月夜 |文
不二 |编辑
©本文版权归阿房记所有
这里有料有趣有洞见
长按二维码关注阿房记
