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对刚需客户来说，过去几年的楼市并不友好。
原因很简单。
上一波牛市和地价浪潮，使得开发商必须做高端盘，于是TOP级产品开始纷纷登陆西安，虽然社区品质和配置高了，但相对应的，单价和户型也越来越大。
而这，恰恰是预算有限的刚需客户，最无法接受的点。
用朋友的话说：新房单价越来越贵，动不动就是143㎡起步，不知道大家都是怎么赚钱的？
于是，楼市所谓的新品迭代、内卷加剧，跟他们都没有什么关系。
如今，这种局面开始转变。
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先来看一下最近亮相的几个新盘。
城西枣园地铁口的中隆·凌云天境，户型面积段设置在了约105-140㎡；软新西的保利·云谷和著，户型面积段设置在了约99-143㎡。大寨路上的德通昆仑序，户型面积段设置在了约105-143㎡；软东的绿城·秋月苑，户型面积段设置在了约85-116㎡。
起步门槛都在小三室，最大也就是143㎡。
而之前很长一段时间，128㎡都是西安各大新盘的起步门槛，像高新CID、奥体板块这种热门区域，大家更是把143㎡当做主流起步面积段。
保利·云谷和著约99㎡户型图
再比如城东央企中建的纯新盘中建悦庐·幸福序。
位置相当优越，主城2.5环，地铁6号线＆地铁8号线双地铁接驳，紧邻幸福林带，社区自身更有酒店式归家大堂、高定下沉会所、架空层泛会所、约3.5万㎡五重园林体系，配置极高。
作为西安第二座TOP级“悦庐系”，但幸福序除了社区楼王楼栋，其余楼栋的户型规划还是建面约107㎡、128㎡、143㎡。
在踩盘过程里，我们也发现了一个现象。
在强调自身社区配套、品质的基础上，相比于过去大家更多说的“高端改善”、“纯粹圈层”等，越来越多项目，把首置客户视为主力客群！
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事实上，早在几个月前我们说过：刚需客户将重返新房市场！
理由有以下几点。
第一，随着楼市降温，土地市场也进入了一个低谷期。
参照软新、高新CID、浐灞等多个区域的土地供应数据，起始楼面地价都有所下调。如浐灞三角洲区域，2021年三迪拿地的楼面地价达到15755元/㎡，但之后陕建、中能建地价只有一半左右。
同时，这一轮入市的新盘中，中隆、中建、保利等项目地价也都不算高，就从根本上留给了开发商做小面积段产品的可能。
第二，随着供应扎堆，庞大首置客户需求将得到重视。
过去两年，从高新到奥体，从浐灞到航天，西安诞生了一大批大户型高端改善盘，但西安高净值客户有多少？用一位甲方朋友的话说：一旦开盘流速不行，就只能“三件套”，推广、渠道、降价。
相比之下，真正核心位置，面相首改客户的小户型产品供应却凤毛麟角。做高端改善、大户型追求溢价率，还是做大“客户池”换取更快的“流速”？
现金流为王，结果并不难猜测！
如今，随着一众小户型起步新品亮相市场，我们的观点得到验证。
西安楼市也在经历了从刚需盘到清一色高端改善后的再次分化，既有200㎡的豪宅，也有100㎡的首置供应，更加健康，更加合理……
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对首置客户来说，这无疑是一个好消息。
一来，这些项目都位于主城核心区域，并且分布在各大板块，从传统的主城二环旁，到热门的高新、奥体区域，都有供应，选择面更多了；
二来，这些项目虽然起步面积段不大，但在内卷市场里，产品较之二手房也更有优势。
但好消息不止于此。
新一轮“棚改”正在全国300城落地。
关于这轮城中村改造，官方有着明确要求：考虑到城市化率、人口、需求、债务等，各大城市的棚改思路不再是过去的拉伸城市骨架。
这意味着此次棚改，主要战场还是主城核心区域。
届时，主城核心区通过城中村拆迁，将会有大量土地供应，也会有大量新盘入市，选择性也还会更多……
首置客户，不再需要去远郊。
也不用在选择二手房，还是高容积率、产品落伍的新盘中纠结！
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月夜 |文
不二 |编辑
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