10.27--广州房产线下沙龙（文末报名）
10月快要过完，暴露了广州楼市
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市的快与慢
对于楼市的行情，最常见的情况当市场的水温已经升到80度了，很多人还觉得是在50度。相反，市场水温已经降到80度，很多人还以为市场处在沸点。
按照广州楼市现在的温度，不同人群根据自己的不同情况，做出相应的最佳决策。
当然楼市不是非黑即白，买好房子，也要好房子有一个合适的价格。
广州楼市距离9月30号彻底放开限购，也有20天了。
市场对于政策的反馈，终于有了一个完整的横截面，给我们观察。
我们今天就从多个层面，看看新政后的这段时间，广州楼市到底有什么变化。
01
新政的效果要比我最初的预期明显要好一些。
特别是国庆7天假期，对于新房的开发商，中介门店，以及业主来讲，国庆假期的成色很不错。新房格外的旺，二手房的咨询量，带看量和成交都有很明显的抬头。
这个国庆期间，广州一手住宅总认购量5855套，认购面积约61万㎡，7天的认购量超过今年8月、9月全市一手住宅单月网签面积。
二手房的成绩也不错，我当时根据贝壳的数据，推测广州二手房国庆期间的成交量应该是在2000套以上。
国庆假期结束后，市场的热度维持的也不错。
新房在国庆后首周，网签2724套，环比上涨277.8%，网签面积也达到了28.7万㎡。按照这个势头，新房10月突破1万套网签，是大概率事件。
二手的热度要低于新房，但是在实实在在的回暖，并且还延续着不错的势头。国庆后首周，仅仅是在贝壳的成交量就达到1144套，同比上涨26%。
如果我们按照贝壳在广州的市场占有率一半来计算，那这周的成交量应该又在2000套以上。
二手房10月最终的网签成绩站上1万套大关是有机会的，成交量超过8000套的概率也不小。
其实相比于数据上的火热，大家如果去实地看房的感受可能会更深。
我上周去未来方洲营销中心看房，现场人山人海，开发商甚至搞起了人流管控，看房人群在门口排起了长龙。
还有几个国庆期间成交比较旺的网红新盘，这段时间搞收回了部分的折扣，导致国庆错过的客户很难受。
当然，这里有开发商抬价，有部分原因是为了推动国庆期间认购客户完成网签。但也能说明，国庆期间的签单量，确实已经好到开发商敢接受收回折扣造成销售减少的损失了。
可能很多读者觉得开发商涨价不可思议，但是市场的真相就是这样。
我们就有客户国庆度假，回来发相某个项目的价格上调了。即使我们动用了很多关系，找回了一些折扣，但价格依然比国庆期间高。
后来我们就建议客户再等一等，因为正常来讲，每年的6月、11月、12月是最多实质性优惠的月份，特别是12月，确实价格要便宜一些。
这个是因为房企一般都有年度和半年的销售目标，销售规模会影响房企的排名，影响对供应商的议价能力，还有房企的融资成本等等。
一般都在年度和半年度临近做一个业绩冲刺，伴随着一定的让利，以价换量。
所以，我们的新房业务也和二手业务坚持同样的理念，要买对，但不能买贵。
02
二手房业主对于市场的反应，相比新房会更快。
我们近期遇到了一些惜售的业主，这些业主或调价，或把自己的房源下架。这类业主的占比倒是不高。
因为每个小区，当下性价比最高的几套房源，一定都是业主有实实在在的卖房需求，所以仅仅凭借市场的一波热度，是不太可能会调整卖房策略的。
真正让我们难受的，是业主的砍价空间大幅减少。这类业主，是目前二手市场上的主流。
砍价空间是摸得着，但看不到的。
只有现场和业主短兵相接，谈几轮，才能直接感受到的。
挂牌价还是那个挂牌价，非专业人士可能觉得房价并没有上涨，但业主的砍价空间少个十万二十万，对于买家来讲，实际上就是房价涨了十万二十万。
对于买家来讲，很难接受一套房，在一周内就要多花十几万来买的。
有位粉丝和我讲，虽然自己也承认这个价格很笋，不是贵的问题，而是内心咽不下这口气，这口气捋不顺，就很难受。
这也是二手房的回暖看起来没有新房这么明显的原因之一。
业主得到的反馈速度要远高于买家。突然增多的中介咨询电话，周末增加的看房数量，出价的客户，都能让业主最先感受到市场的变化。
心态自然也就跟随着市场的感受，同步变化了。
当然，成交遍地繁荣的背后，暂时还是结构性行情。
我目前的观点还是认为，成交火热的背后缺乏持续的动力。
让我坚持这种观点的原因，一方面，在于广州楼市930新政的力度，是不足的。另一方面是因为目前为止，我并没有发现银行出现大规模的合规性放宽。
贷款端，才是市场扭转的关键。
对市场而言，目前观望情绪的客户整体还是大于出手情绪的。但我们必须要说的是，广州楼市的成交数据有突破，二手房的成交价格也稳住了。
就像前几天会议上说的那样，目前楼市已经筑底。
并且二手房和新房之间有相互传导的机制。
如果接下来每个月广州楼市的二手房网签量能持续维持在8000套以上，核心区域或者地段的价格也就会随之稳定下来，那么二手房打算继续捡漏笋盘就不会像之前那么容易。
这对新房也会间接起到改善“以价换量”情况的作用。
与此同时，也会进一步反过来促进新房清库存。
如果大家比较关注新房，那么就需要特别留心一些卖得快，位置好，供应小的地段。说白了，其实也就是核心区那几个比较优质的改善盘。
这个10月当然是今年广州楼市的一个大月，但接下来的两个月，才是真正的关键。基本上通过这两个月，我们就能大概知道，2025年的小阳春会不会出现。
优享家房产线下沙龙
时间：2024年10月27日，14:00-16:00，星期日
1、广州破万套成交的10月，哪里最热？
2、广州各板块小区怎么选？
3、买房怎么选择杠杆最安全？
4、10月份最新笋盘分享
报名：报名费50元，到场退还，全程免费。
微信：yxjcena
地点：珠江新城东区富力盈盛广场B座1603房
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