广州笋盘的消失静悄悄
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广钢新城居然率先回暖了
广钢率先回暖，说明一件事情。任何一个板块的房子，都有适应的买家。
过去牛奶厂的口碑远好于广钢新城，而现在似乎有口碑扭转的趋势。但在过去，我不认为广钢新城就比牛奶厂差，如今，同样也不认为广钢新城比牛奶厂更好。
板块是有轮动的，市场是在变化的。回归自身的需求，在不断变化的因素里，找到当下的确定性高的因素，反而是稳妥的选筹逻辑。
一套房子，优先满足自己的居住需求，让自己住的舒服，住的喜欢，才最重要。
房价，是不多的由极少部分成交，就可以给大部分房子定价的资产。
市场下行时，几个扛不住的业主，就能让整个小区的房价回落30%，而市场上涨的时候，几个冲动的买家，就能让整个片区陷入狂热。
所以，市场的回暖，从笋盘的消失开始。
01
那什么才是价格。
是楼下钱大妈白菜一斤2块，是一顿火锅人均100块，是茅台股票一股1700块，还是一辆比亚迪秦8万块？
价格看似轻飘飘，而我认为实际上用一座冰山形容价格才更贴切。
大部分人以为的房价上涨。
在过去是某个闲暇的下午，无意中瞄了一眼楼下中介店的水牌，发现自己小区的房子居然由原本的1万5每平，挂牌价变成了3万每平。
如今除了看到贝壳app上某小区的房子1000万成交，单价10万，之前的成交单价不过6万。还有媒体铺天盖地的惊奇体标题，那真是锣鼓喧天，鞭炮齐鸣。
而大部人以为的房价下跌，就是房价爆腰花，满大街白菜价，投资客爆仓割肉立场。之前卖10万的单价，现在只能6万单价成交。
那么，6万成交变10万成交，房价是不是就算涨到10万了？
反之，10万成交变成6万，房价是不是就暴跌到6万了？
答案是否定的。
成交10万之后，如果没有买家愿意用10万的价格来买，那么涨价就是不成立的。
如果有持续不断的买家，愿意用10万的价格来买房，那这个价格才算是成立的。
更进一步，如果这个时候没有10万单价的房源，12万单价依然有持续的买家愿意买入，那房价又跳涨了。
房价下跌也是同样的道理。
如果跌到6万，接下来没有卖家愿意6万来卖，这个价格也是不成立的。
如果市场上一直有卖家愿意用6万的价格卖房，那价格才是真的暴跌了。
而如果6万的价格，后续都没有买家愿意接盘，那就意味着价格还得继续跌。
所以对于价格的判断，不能仅仅是看当下的成交价。要看的是接受成交价的买家数量，和愿意以成交价卖的卖家数量，买卖双方在价格博弈中的平衡点。
这个买卖双方的数量，就是价格的深度。
成交价就是漂浮在海面上的冰山一角，而价格深度才是冰山藏在海面之下的庞然大物。
这就解释了为什么房价上涨之前，必须先有足够的成交量堆上去，才能在价格上有体现。
冰山的本体要先动起来，才能看到海面上山尖看似轻盈的漂浮。
02
我们大部分人习惯把日常生活里买菜买肉的价格逻辑，植入到二手楼市里。
今天钱大妈的猪肉价15块钱一斤，隔壁农批市场里的猪肉价便宜点12块一斤。
临近年底，猪肉涨价了，钱大妈变成了20块一斤，隔壁农批市场15块一斤。
这有什么复杂的，便宜就多吃几块红烧肉，养点冬膘。贵了就少吃，权当减肥。
这里的价格都是“最终的成交价”。
放在楼市里，就出现很多人会默认一套房子的价格，就应该是上一套成交的价钱。
例如有人买了远大新的楼盘，开发商二期加价1万/㎡开卖，就觉得自己的房子每平赚了1万块。
结果拿到产证满两年后想卖，发现别说赚钱，连个看房的买家都没有。
又或者当某个小区以低于市场价的价格，成交了一套笋盘。
你认为每套房就应该是这个价格，拿着成交价满世界找同样的产品，结果发现那个价格房东电话都不接了。
所以，当我看到有些人拿着价格曲线图分析预判房价的时候，基本是可以预判一定预判不对的。
因为你拿着分析的价格，是成交价，是平面的。
你只看到海面上漂浮冰山的山尖。却没有看到海面之下的价格，才是冰山的本体。
价格还有另一个维度，在挂牌价和成交价之间隐藏着的，砍价空间。
大部分业主虽然对自己的房子值多少钱，有一个大致的概念。但对于卖房，大抵是没有经验的。
出现的情况就是业主了解自己房子的价值，但不清楚具体的价格。价格多少合适，和业主的预期有关，预期又受到情绪的干预。
业主不会把情绪挂在脸上，也不会把放在挂牌价上。
我们看到的是一个单纯的价格和冰冷的数字，背后却是业主或焦虑、或踌躇、或淡定、或自信，起伏波动的情绪。
一套挂牌1000万的房子，在不同情绪的干预下，最终成交价的差别会很大。
我们近期就遇到一套挂牌1000万的房子，这个价格已经属于小区低价，但是最终在低价的基础上，又砍下来105万。
为什么只砍到105万呢，因为这个价格已经出现其他竞争的买家了。
但是如果市场情绪稍有好转，同样挂牌1000万的房子，即使再软磨硬泡，业主可能就几万的砍价空间。
挂牌价不变的情况下，里外里就是100万差价，至少10%的涨幅。
笋盘的消失静悄悄，就如同涨价同样静悄悄。
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