尘埃落定！！广州中心区又有新房了
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州现在买新房确实很便宜
我们介绍了一些广州性价比不错的在售新房项目。
客观讲广州现在买房是很便宜的，这种便宜不止体现在很多项目的价格上，还体现在贷款成数和利率上。
今天，包括金融城东区地块，琶洲南三块宅地，荔湾河柳街地块在内，加起来一共5块核心区宅地，终于都成交了。
之前广州已经多次延期的核心区地块，都找到了各自的归属。
这5块宅地总建设用地面积78434.42㎡，规划建面241853㎡，总起拍价81.17亿元，总成交价81.17亿元。
可能大家都注意到了，起拍价和成交价是一样的，没错，5块宅地都是底价成交。
我身边有些朋友都和我感叹，这些地块放在一年前，都是摇号才能摘到的宅地，现在延期几次后，居然底价就拿到了。
我经常说，其实开发商并没有多少神奇的力量，对市场的前瞻判断，并没有比普通购房人领先多少。
市场狂热，地块溢价明显的时候，他们也是一股脑的往里冲。市场冷静下来了，有些地块拍到就是赚到的时候，开发商由于主客观的原因，又开始保守了。
我们当然要看看这几块宅地的情况，这些地块是不是笋地。当然我相信大家更关心的还是，这些新地块的供应，会不会对市区的存量房造成冲击。
01
金融城地块，出让面积16881.76㎡，规划建面81620㎡，最终由珠实地产为首的联合体拿下。这个联合体由珠实地产，广州市城投，华润置地和南沙交投构成。
由于地块不大，成交总价只有16.06亿。单看楼面价只有19672元/㎡。但是因为要配件学校和公园绿地，还有南沙文体综合体，综合这些投入进来，实际楼面价去到了47116元/㎡。
另外，这块地之前是浪奇化工厂的一部分，涉及到土壤修复的问题，所以土地出让条件上显示，地块可能要延期交付，最长时间要等12个月。
这里外里都是成本，所以这块地的实际拿地价，要比看上去的成交楼面价高不少。
但即使加上所有的额外成本，拿金融城地块地价和之前臻颐府、和樾府、西派天河序这些地价排名前十的项目比较，依然是便宜的。
金融城地块本身之前已经说过很多，地段就在金融城的核心区域，与琶洲、珠江新城很近，有江景，有产业增量，确定性高，还有金融城稀缺的学校概念，配套要素集全。
琶洲南3块地位置相邻，总出让宗地面积55202㎡，总规划建筑面积138006㎡，最终由保利以起始总价59亿拍下，楼面价均价在4.3万/㎡左右。
而且很难得的是，这三块地容积率只有2.5，是核心区不多的低密度地块。
保利能把三块宅地同时拿下，对之后整体开发和规划显然是好事情。
有不少人比较纠结地块目前的现状，没有路，没有配套，基本上是一张白纸。但正因为是白纸，才有更大的空间给开发商发挥创造。
毕竟地块天然距离紧挨琶洲，成熟周期并不会像我们想象的那么长。
最后是荔湾区河柳街地块，出让宗地面积6350.66㎡，规划建面22227㎡，容积率3.50，最终由越秀以底价6.11亿元竞得，成交楼面价27500元/㎡。
这块宅地地处荔湾西部老城区，在东风西路和南岸路的交汇处，距离中山八也不远，有地铁，有配套，有老城区的烟火气。
周边的存量房要不老，要不贵。像富力新居，南源花园这样的老房子，二手成交价在3万/m²左右。楼龄几乎都超过了20年。成为了岁月的一部分。
而像西关都荟这样的新房，7万/m²左右的单价，又成为很多人可望而不可及的目标。
所以这些年下来，自然积攒了不少置换改善的需求。
按照这个楼面价，如果开盘在单价5万内，我觉得应该会卖得不错。
02
说实话，广州因为是一座老城，城市中心迁移的速度，没办法像深圳那样大开大合。城市的发展，基本上都是沿着老市中心的边缘逐渐向外一层层拓展的。
所以，大部分核心区域的住宅，都有一定的楼龄了。
我不是说核心地段房子楼龄是一套房价值的决定因素，但是市场上，对于核心区的新房子、漂亮房子，一直是有需求的。
即使在核心区已经有大量新房供应的现在，你拿着2000万以上的资金，想在天河找一个各方面都挑不出明显毛病的新房项目，其实都很难。
核心区很多卖得很火的项目，总有这样那样的遗憾。
我觉得广州生活的置业者，值得住上更好的房子。
当然，能不能买得起是另外一个话题。但至少你得有选择提供出来，特别新房又是一个供应创造需求的领域，广州是不缺高端购买力的。
至于大家关心的，这些核心区地块的供应释放出来，会不会对存量房的价格产生冲击。我觉得对这件事情的定性，要看定量。
同样地段的新产品肯定比老产品更有吸引力。
但是金融城加上琶洲南，这几个块宅地总共也就创造2000套不到的货量。这2000套丢到存量房市场里，最多也就掀起点水花出来。
其实相比于豪宅，我更希望能看到核心区出一些刚需类的产品。这些年，刚需都被挤压在相对外围，配套不足的区域。
但没办法，只要是好东西，就一定是稀缺的。地价和利润决定了刚需新房未来是不可能再出现在市中心的。这个希望，也只是我的一厢情愿罢了。
还有朋友担心，这段时间几个一线城市的楼市都很火爆，这会不会导致后面的一些政策就不放了，甚至把之前的一些政策收回去。
这个可能性微乎其微。因为相比于楼市的火爆，操盘手更关心的是土拍市场的行情。就目前来看，我们距离土拍市场的回暖，还早。
我大概算了一下广州今年的土地出让金。
上半年64.77亿，然后下半年把压箱底的好东西拿出来之后，情况改善了一些。算上这5块宅地81.17亿，前段时间的南方面粉厂的117.6亿，还有其他一些地块不到50亿。
那目前为止，广州的土地出让金就是300亿的规模。按照目前的供地计划，加上考虑到时间上只剩下两个月的情况下，这个数字不太可能会有很大的变化了。
而广州过去3年的土地出让金，分别是1981亿，1221亿和1183亿。大概是去年的三成。
所以，楼市接下来还会继续回暖下去，而我们的刺激政策，也远没有到停下来的时候。
各种意义上来讲，现在都是一个不错的窗口期。
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