广州竟然有房子，高楼层比低楼层贵一半
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：贷款的陷阱
办理贷款，不能只关注利率是多少，只在意钱的价值，却没有考虑到时间的价值。时间是有价值的，和利率一样，是一笔贷款都要考虑到的两个因素。
我们今天聊另外一个话题。
我们都知道在二手市场，高楼层比低楼层的价格高，是一个很普遍的现象。
贵多少呢？
一般幅度会在5-10%之间。
但是这次这个项目的玩法，让我开了眼界，差价竟然敢拉这么大。后来一看开发商，我豁然开朗。
但我们今天聊的重点不是这个项目，而是买房的时候，要怎么选楼层。
01
这个问题其实主要针对的是新房。二手房放盘看起来多，但是但凡你拿软件筛选一下楼层，就发现几乎大部分放盘都是低楼层。
看似选择很多，实际上你没得选。新房才更多的选择空间留给买家，叠加现在的市场，足够气定神闲挑挑拣拣了。
并且新房和二手房的定价逻辑完全不同。
二手房的定价，是经过买卖双方充分博弈后，完全市场化的定价。
高楼层和低楼层5-10%的差价幅度，并不是卖家随心所欲拍脑袋决定，而是一场有一场谈判后，形成的交易价格。
而新房的定价，更多的是开发商对楼层差异的理解，价格方面虽然是低楼层向高楼层递增，但是递增的幅度不会太大。每方就差个几百到几千块钱。
甚至有些开发商的定价，是中间楼层最贵。价格梯度，并不是完全按照楼层由低向高递增的。
我之前就遇到几个新盘，整栋楼一共33层，最贵的楼层不是32楼，而是中间的21楼。然后价格由21楼向低楼层和高楼层递减。
正是因为开发商理念和市场真枪实弹交易的差异，才产生了楼层的套利空间。
甚至这种套利空间，在豪宅身上会显得更加明显。
我们正常的刚需房，一般就是5-10%的差价，但是在豪宅身上，虽然不至于上面那个项目这么夸张，但是20%的差价幅度，还是很常见的。
这是因为有钱群体，往往更注重品质，而非性价比。
当一件商品已经满足了基本需求的时候，一点点品质的提升，都会带来价格的翻倍。
有钱人喜欢的物件大部分都是如此。
豪宅，豪车，名表，翡翠等等。到最后，就是比拼一些细微的品质感。
所以，地标性的景观、圈层的纯粹性、会所的档次这些在刚需市场，不那么看重的一些特质，在豪宅市场却是至关重要的因素。
而高楼层意味着更好的采光通风和视野，就成为了价格翻倍，最重要的一块拼图。
02
我接触到一些买房的粉丝，他们对于高层的顾虑，很多来自于高层的防火问题。
像目前一线城市的云梯，基本上就是100米。所以有粉丝和我说，买高层他可以接受，但是绝对不接受超高层。
我之前和消费相关部门对接过无人机高层灭火的项目，和消防的高层以及一线消防队员都沟通过这个问题。
他们和我说，一说着火了，大家的第一反应肯定都是赶紧跑。很多人会觉得住得低，逃生的概率更大一些，跳下去就可以了。
但实际上，火灾的发生不分高低层，发生火灾，高层和低层的损害性、危害性都是差不多的。
如果各项消防验收都合格的话，高层跟低层理论上没有什么太大差别。
这个道理地震差不多一个意思，小震不用跑，大震跑也没用。
可能3楼以下跑下去相比较来说会容易一些，但3层以上跟30层、40层基本没什么差别，关键是看着火的楼层和着火面积有多大。
从他们专业的角度来看，并不会用低层和高层来区分安全程度，而是用老旧小区和新小区，用物业、消防措施的好坏来区分安全程度。
和大家的印象不同，相比于高层建筑，现在很多火灾都发生在低层，说的更准确一点，应该是老旧小区的低层。
除了高层防火的问题，还有人对高层电梯年久失修，未来无人管理变成贫民窟而担忧。
我觉得这纯粹是想多了。
我有一套楼龄超过20年的高层住宅，刚好就这两天，在物业的协调下，整栋楼三部电梯计划全部换成了新电梯。目前更换电梯已经获得许可，正在电梯采购阶段。
更换电梯在动用了物业维修基金的基础上，每户大概又额外承担了几百块钱的费用。同时，还会对小区的大堂和其他公共空间进行更新和修缮。
就我所知，广州现在有很多楼龄比较久小区的高层电梯，都已经得到了更换。
说白了，会不会变成贫民窟，物业管理和小区品质才是核心，和是不是高层没什么太大关系。
还有就是大家关心的噪声问题。
和很多人想象中的相反，一般低楼层的噪声反而会比高层要小不少。这是因为树木，其他建筑，成为了声音的屏障，帮忙挡住了绝大部分的噪声。
高楼层因为开阔，无遮挡的空间，自然成为噪声肆虐的广场。
这又是一件违背大家印象的事情，实际上一般楼层达到20楼再往上，噪声会随着楼层的增加逐渐降低，这是因为声音传播的规律看，距离越远，声音的传播就会逐步衰减。
而且，相比于楼层，可能不同楼栋之间的噪声影响差异会更大。
不过我觉得噪声的影响终归不如采光来的重要。现在的防噪技术越来越成熟，断桥铝多层玻璃可以阻隔大部分的噪声。
但是采光的问题，家里安装再高级的灯饰，也达不到自然光的效果。
不论如何，一个简单的选择方法，如果你没有恐高症，对高度有直截了当的抵触，那就很简单，选楼层的时候直接选次顶就好。
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