要多少钱，才能拉爆广州楼市
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：中建未来方洲入局，老黄埔战况再再再升级
昨天是未来方洲开盘的第一天，售楼中心人山人海，甚至让我想到了2016年我买广州第一套房的那种情景。
隔壁的深圳楼市波涛汹涌，大行情正在进行中。广州售楼中心人挤人，但是价格方面还是风平浪静。
最近股票市场凭着大家的满腔热情，从2600点直接冲到了3300点，创造了历史。
然后我就看到新闻里，94岁的老大爷也冲进去了，山上的和尚下山也不是挑水喝，是跑证券中心开户去了。
这波股市的牛市，真的是靠散户们的血肉之躯，铸造出千股红透的行情。
但相反，楼市的反应就要缓慢很多，没有办法像A股这样，靠政策利好的预期扭转情绪，就能脚踩弹簧，直接原地起飞。
楼市的吨位太大了。
我们A股的总市值就是50万亿左右，楼市的总市值超过600万亿。如果股市是一辆百公里加速就几秒的大马力跑车。
楼市就是一艘万吨巨轮，巨大的惯性，让楼市启动或停止，都需要漫长的时间。
但如果我们把楼市的目标进一步缩小，仅仅看广州一做城市的体量，需要多少钱冲进来，才有机会像股票这样直接拉爆呢。
01
这件事情最重要的一件事情，就是体量。
广州目前的房屋总量是765万套，其中登记在册 365万套，这些房子是有产权可以交易的。
剩下一些是城中村120万套，农村自建房280万套。这些房没办法上市交易。
所以，广州的房产规模就是400万套不到的水平。
目前广州二手房成交总价的均价是284万，那我们就按照400万套来计算，广州楼市的总市值就是11.3万亿，已经相当于股票市场的五分之一还多。
这400万套房的价格构成是什么样的，我们其实可以拿现在贝壳挂牌的数量和曾经成交的数量做一个推测。
目前贝壳挂牌的的二手房12.6万套。
总价300万以内的二手房挂牌量7.8万套。占比62%。
总价300到600万的二手房挂牌量3.5万套。占比28%。
总价600到1000万的二手房挂牌量1万套。占比8%。
1000万以上的二手房挂牌量只有3000套。占比2%。
然后我们又对贝壳的成交量做一个筛选。
贝壳有记录的成交量总共是14.8万套。
300万以内的成交记录，是10.8万套。占比73%。
300-600万的成交记录，是3.1万套。占比21%。
600-1000万的成交记录，是5768套。占比4%。
1000万以上的成交记录，是2254套。占比2%。
挂牌和成交的比例构成，其实非常接近。
当然，这里面会包含价格变化的因素。例如这一年到两年的时间里，有很多过去在600万以上区间的房子，现在回到了600万以内。
但我们这里是一个模糊的方向性测算，已经足够了。
我们按照这个比例，以目前的房产价值做一些略微的修正后来推测，广州400万套存量房的价格构成。
大概是300万以内占比66%，264万套。
300万到600万之间的占比26%，104万套。
600到1000万之间的占比6%，32万套。
1000万以上的占比2%，8万套。
02
广州楼市11万亿的规模，但并不意味着市场要涌进来11万亿的资金进来，才能均衡的让广州楼市翻倍。
楼市是少有的，多数服从少数的市场。
大部分人买入一套房之后，会持有这套房10年甚至以上。
这部分房子，不论是新房还是二手房，被人买入后就会被自动锁定，在流通市场里彻底消失。剩下的有交易意愿的房子，可能所占总数的比例不超过15%。
而这15%有交易意愿的房源里，在短期内成交的可能只有其中的1%。但是就是这15%里面的1%成交的房子，给100%的市场价值定了价。
所以楼市虽然相比于股市的体量庞大很多，但整个市场受到情绪左右价值的现象，同样非常明显。
我们放到广州来看，广州目前的挂牌量，占总套数的比例是3%出头。
我们专业人士都知道，广州楼市的枯荣线是8000套成交量。
如果成交量连续高于8000套几个月，那就意味着从网签量都在万套以上了。
而如果某个月的成交量突破1万套，甚至1万2千套，楼市的价格就要发生天翻地覆的变化了。
二手房的库存和销量是一个不停进入和放水的蓄水池。不停有新的业主挂牌，也不断有买家进入市场买房，就像蓄水池的水一边加水进来，另一边又在放水出去。
8000套到9000套这个成交量，基本上维持了市场的平衡。也就是挂牌和卖出，在一个动态平衡中。
市场是有弹性的，即使成交上探到1万套，市场也会把这多出来的1000套成交，迅速抹平，在价格和市场的情绪上，是看不到太大差别的。
但是当市场的成交量飙升到1万2千套以上，看似一个月只不过增加了30%左右的成交量，但是这增加的成交量，打破了原先的动态平衡。
短时间内，每个小区有性价比的房源快速成交，剩下的都是一些价格更高的房源，业主的心态也会随着市场平衡的变化，发生变化。
在横盘期，你看到的有可能就是价格上下波动。成交量减少，只有笋盘成交。
但是在市场上升期，你看到的就是房价跳涨。房价好像从14万/㎡，一夜之间涨到了18万/㎡。
之所以让你觉得房价涨跌没有规律，毫无逻辑。就是因为你只关注了最近一套的成交价，忽视了挂牌的总体价格。
当你认为价格稳定在14万/㎡的时候，没注意到其他业主的挂牌价都在17-18万/㎡之间。而那些大多数，才是这个小区价格浮在水面下的冰山本体。
这就是为什么房价上涨时期，14万/㎡单价的房源成交，接下来不是14.1、14.2、14.3万/㎡，而是直接冲向18万/㎡。
房价横盘回落期，14万/㎡单价的笋盘成交，即使再等半年都没有出现同样价格的房源。
因为小区的大多业主，依然把价格定在17-18万/㎡。即使没有成交，他们也不愿意降低价格。
这个时候，市场的平衡被打破，原本的价格体系瞬间被摧毁，我们就看到房价势如破竹，涨的地动山摇。
也就是说，只要几个月成破万的成交量，只要400万套中的0.3%在一个月内被市场消化，这就足够拉爆广州楼市了。
2024年1-9月广州房企销售金额流量榜单TOP20房企总销售额为1631.9亿元，月均180亿。二手房月均成交总额大概在270亿左右。新房和二手房加起来大概450亿的规模。
这就意味着，在现在的基础上增加40-50%，持续几个月有200亿左右的资金规模入市抢货，就足以拉爆广州楼市了。
优享家房产线下沙龙
时间：2024年10月20日，14:00-17:00，星期日
1、广州10月份市场一二手成交热度如何？
2、300-1000万，广州最有潜力小区。
3、如何获得200完500万低息信贷资金？
4、10月份最新笋盘分享
报名：报名费50元，到场退还，全程免费。
微信：yxjcena
地点：珠江新城东区富力盈盛广场B座1603房
优享家以100%买方立场，为买房人提供一站式定制买房贷款服务。
加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。
更多房产信息，请关注公众号。
我们以100%客户的立场，提供一站式定制买房贷款服务。
