广州买房1000万的抉择，大境OR天瑞
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
我们汇总了广州目前的新房现房。
今天我们看另外一个话题。1000万在广州买新房，应该怎么选。
新房1000万的选择在广州看似是很多的。
越秀的万科瑧樾府，君熙府，淘金半山御庭；
海珠的方圆滨江壹号，中海观澔府，江湾和樾，保利四季和颂，珑璟台，中海大境，阅江台；
天河的珠江天郦，保利天瑞，天河和樾府，观樾；
因为我们没有对面积段做约束，不仅仅是几个核心区，像番禺、白云、黄埔都有很多上千万的选择。
但是如果我们把地段价值，配套，产品，保值增值这些因素纳入进来，考虑到各个区域的总价约束，最终的选择就会变得非常具体。
就像我们把集合设定了很多元素，最终在集合确定性和互异性的属性作用下，就会筛选出一个非常有限的集合。
毕竟即使是1000万，也不是很多人的终点，依然有非常大的向上置换空间。所以对于大部分人来讲，新房1000万的选择其实非常有限。
于是，我经常听到客户的声音，就是1000万预算，选择中海大境还是保利天瑞。
01
我一直觉得很多读者对于房产，其实都是很专业的。
特别是1000万以上选筹的读者，要不就是在自己的生意和工作领域中的佼佼者，有强力的现金流支撑自己买这个总价格段的标的。
要不就是经历过至少一轮以上的涨跌周期，对于楼市已经躬身入局，有自己对房产的见解和实操手感，并且在房子上实实在在挣到过钱。
不论哪一种，都是对于自身需求，家庭发展，房产投资很有见解的一群人。
所以，他们最终通过增加各种因素条件筛选出来的集合，一定是非常精准可以触达到最优解的。
当然，即使是总预算的区间是确认的，每个人的需求也是千差万别的。但从我的角度来讲，这两个选择也确实是大部分的最优解了。
很多读者都是到了最后一步，要一锤定音的时候，对某几个点仍然有一些困扰。
例如大境的学校不确定，户型利用率没有做到那么极致。又例如保利天瑞在广园路以北，交通出行不便，周边缺乏配套，以及南向广园快速噪声的影响。
但我们也都知道，不存在任何一个完美的项目，六边形也好八边形也好，终归是会存在几个瑕疵在那里。
很多读者问这个问题的时候，本质已经不是去看这两个项目的优点是哪些，本质是来看这两个项目的这些缺点，有哪些是自己可以接受的，哪些是完全无法将就的。
不过这里有一个前提，那就是目前我们所处的依然是横盘期，我们有足够的时间来思考，来纠结。
甚至我们还可以拿着珠城千万左右二手的成交数据，作为新房价格的衡量标准，提供参考。虽然大部分看中海大境和保利天瑞的新房买家，不太会真的去买二手房。
但用二手房的思维，坐下来和房企砍价，谈付款周期，谈延长交易流程，还是能带来很多意想不到的额外利润点的。
02
对于中海大境的优势，很多人会说大境的地段，地块品质，产品，配套，开发商这些因素。
除了这些，我很喜欢大境的一点是这个项目的地块够大，足够开发商在这个项目中整体规划，有充分的发挥空间。
我很期待中海这次对于整个地块局部的升级改造和运营。看看能不能做点新东西出来，毕竟现在大家的审美在升级，产品打造的技术也在升级。
前段时间，大境开放了会所，停车场大堂。即使放在全广州范围来看，都是可以让我眼前一亮，有记忆点的设计。
但这些都不是大境的重点，重点还是在于，大境当时开盘的性价比，是超过市场预期的。
今年以来，去化率好的项目，基本都是好地段，好产品，再配合高性价比。三者缺一不可。大境就是其中的代表。
保利天瑞走的是另外一种路线。
花不到1000万要体会豪宅的体验，极致的追求住宅的品质感，除此之外愿意牺牲配套和交通，那保利天瑞非常满足这种客群的口味。
我一直说，保利天瑞看起来被广园快速阻隔，没有地铁，交通不够便利，但不到10公里的绝对距离，并没有想象的那么不便。
我前几天还在保利天瑞又看了一下地图，开车到金融城10分钟，琶洲20分钟，珠江新城不超过30分钟，通勤时间还是能接受的。
客观讲，保利天瑞去化这么迅速，多少沾了开盘节点的光。去年5月，市场小阳春的余温还在，房价的回落，也还没波及到天河海珠这些核心一些的板块。
当时保利天瑞开盘的价格没有太大惊喜，但已经足够凭借产品力打爆当时市场的竞争对手了。特别是当你看了隔壁卖13万单价的汇景台后，再看保利天瑞，会有一种强烈的惊艳感。
回到我们最初的问题，选择大境还是天瑞。最终取决于你想要生活的圈子在哪里。
大境和天瑞之所以泾渭分明，和广州每个板块本身的割裂有很大关系。
一条广园快速不够，还有纵观南北的珠江横亘其中。
在审视这两个项目的时候，需要深思熟虑的不仅是未来两年内是否需要优质的教育资源，还有是否愿意接受短期内可能的生活便利性挑战。
在地段潜力的考量上，一个得益于琶洲的成熟发展，有望成为海珠中西部地区置换的终极选择。而另一个则随着金融城的逐步崛起，有望成为广园路以北的稀缺品质教育改善盘。
房产的价值，终究是由其地段决定的。
我们不能仅仅根据价格的高低来衡量房产的价值，但真正有价值的板块必然有其坚实的基础逻辑。
例如，地价的稳步上涨、容积率的逐渐降低，以及板块的长期确定性，这些都是衡量房产价值的重要指标。
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