广州玩了把大的
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州地铁最新一期规划公布，谁才是大赢家
广州最新一期的地铁公布了向上报审的信息，总共8条线（段），线路全长175.5公里，总投资约1720.8亿元。
我预计除了向南的南沙线路15号线、32号线和向东的黄埔线路23号线，还存有变数外。其他6条线路的获批，应该没有什么悬念。
我们对于楼市的政策的判断，总是很容易高估短期政策对市场的刺激效果，而低估操盘手长期方向要把市场拉起来的决心。
广州在930新政后，又在两个月不到的时间里，陆续出台了降存量房贷利率，降LPR，税费减免和买房送户口的一系列政策。打破了之前三轮政策，每一轮间隔4个月的规律。
政策的思路也从之前的以点带面，对新房格外的呵护有加。转变成了现在的面面俱到，对新房和二手房都有相应的刺激政策。
广州落地买房送户口，这意味着，楼市的政策从对买房人的松绑，变成了对买房人的奖励。这是调控理念上很大的转变。
当大部分都在计算这些政策，可以实际让自己买房省多少钱，还月供省多少钱的时候，最近还有一个政策，由于属于长期才能看到效果的政策，很容易被大家忽视。
这个政策就是这两天，广州安居集团此次将在全市范围内收购满足90m²以下的存量商品房作为保障房。
我们今天就聊聊，为什么这项措施，会对楼市回暖形成很大的影响。
01
我们先看看这项近期颁布收购存量商品房的详细内容。
收房的主体是广州安居集团有限公司或下属的广州安居投资发展有限公司、广州安居住房置业有限公司等子公司。
而广州安居集团有限公司，2023年9月1日成立，注册资本300亿，是一家广州市属国企。专门做广州保障性住房投资、融资、建设、运营及配套性商业物业运营管理的业务。
收房的范围，则是广州全市范围内，已建成的存量商品房房源。
收购的条件，要求房源：
一、资产负债和法律关系清晰；
二、已取得竣工联合验收意见书；
三、房源面积在90㎡以下；
四、房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；
五、优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
这意味着，广州要开始有规模，有力度的下场收房了。
我之前提到过，政府一定会开始存量房的收购工作。但是至于什么时候开始，就要看专项款到位的情况了。
大家不要觉得收购存量房，作为保障房就是一笔赚钱的买卖。这件事情如果算财务账，大概率是亏本的。
我们粗算一下。
目前专项债的利率大概在2.2%左右，假如收购一套房需要的资金是200万，那这套房每个月的租金就应该在3600元以上。
这个3600块钱的月租，只能勉强覆盖专项债的利率。我还没有把租房的空置期，租赁的房屋损耗，人员成本算进来，这些才是成本的大头。
那亏本的买卖，为什么还要做。
因为这是必要且重要的事情，必须要做，不得不做，没得选。
我们都知道，一件商品的价格是供需关系决定的。供大于求，那商品就会越来越便宜，供小于求，商品就会越来越贵。
房子作为一件商品，自然也符合这样的规律。
楼市能不能止跌回稳，其实就是从两个端口着手，一个是扩大需求，另一个就是减少供应。
过去我们的大部分政策，都是在需求端发力。
不论是取消限购，降低首付成数，降低利率降低持有成本，买房送户口，还是提升得房率，都是在想办法刺激市场的需求。
让大家别存钱了，赶紧把银行里的钱拿出来买房吧。现在的房子又好，又便宜，老乡们别走，房产滞销，快来帮帮我们吧。
但是刺激需求的同时，操盘手又在想办法玩命拍地，增加供应。因为地方政府要发工资，要亏本提供城市基础配套，要维护城市运营，都要花大钱。
这就像要把水池里的水排干净，你不能一边加宽水管的直径，提升排水量，又一边玩命给水池里注水。
那这水池里的水，源源不绝，就算水管加宽到拳头大，水池里的水也排不干净。
而收购存量房的作用，就是解决供应端的问题，减少房子的供应。
02
实际上，操盘手很早就意识到了这个问题。
所以我们早在5月份的会议上，就提出了“消化存量房产，优化增量住房”。很多人漏掉的这条政策，反而是我认为那场会议上，最有影响力的一条。
楼市需要系统化的解决问题，一方面缩减供应，一方面扩大需求，双管齐下，两条腿都接起来才能走路。
那接下来我们将会看到一些不同于之前的政策，不再是简单的解除一下限购，降低一点税费，下调点利率这样的添油战术，单兵作战。
而是统筹性的战略层面，集团化，大兵团的作战了。
“消化存量房产”，给现在的商品房去库存，消化过剩产能。
“优化增量住房”，在不增加新的供应的情况下，提供社会性，居住属性为主的保障房。
在我看来，广州这次收购存量住房，有点像股票市场上，大股东在股价低迷时期回购股票，然后把这部分股票全部变成终身锁定不流通的限售股。
我甚至可以做一个推演。
未来一级土拍市场，国企央企是拿地的主力，民企只能吃点残羹冷饭。而在二级市场，由于地方政府收储，地方成为当地最大的房东。
房价下跌，可以用平台资金收储，帮市场去库存，稳定市场。房价上涨，可以抛出来一些，所谓平抑市场价格。并且评估价上涨，又可以在银行加按。
市场风平浪静的时候，就作为保障房，放在市场收租。一举多得。
高抛低吸，再在日常放租还利息的手法，是不是总觉得有点眼熟。
因为收储+保障的这套题，在房价下跌的时候，看起来处处都是破绽，哪里都有问题。但在房价上涨的时候，就是严丝合缝的巧夺天工了，一切问题都不是问题。
直接收储房产，意味着政府开始涉足二级市场。好比我既发行股票，又回购股票，里外都是自己人，这样深度捆绑，就更加不会做亏本的买卖。
裁判脱了外套，就是直接上场的运动员，这比赛还怎么输。
没办法，古今中外几千年，在没有找到可以替代土地财政的行业之前，是没办法放弃土地这跟吸管的。
当操盘手开始下场，就只有成功没有失败这一条路。这不仅是关系到威望和信誉，而是生死存亡的问题。
之前有人说，我们全国新房的库存量有7.7亿平方，全国的均价大概1万左右，全部回收需要7.7万亿的资金规模。
其实把市场拖起来，根本不需要这么多的资金。
射人先射马，擒贼先擒王，才能事半功倍。
以旧换新最多只是一幅中药的药引，通过这个引子，形成鲇鱼效应，改变市场预期，让全民参与进来，以小博大。
市场的问题，最终还是要通过市场来解决。
经过四五轮的楼市刺激政策，广州楼市的逆转已经万事俱备，开始规模收储的那一天，就是东风刮起来，飞沙走石的那一刻。
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