广州楼市目前处在什么阶段
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
我们聊了最近的税费减免政策。
广州楼市目前的阶段，充斥着各种自相矛盾又对立统一的观点。
看多也好，看空也好，乐观也好，悲观也好，似乎每种观点都能找到对应的案例来支撑，每个人都有一套完整的逻辑链自圆其说。谁也无法说服谁。
特别是现在多空分歧的大背景下，网上各种观点漫天飞，左右互博，僵持不下。
那广州楼市目前处在哪一个阶段，楼市的回暖行情到底有没有回暖，相比于观点的碰撞，火星四溅，不如一组数据更能说明问题。
01
任何一座城市楼市行情的启动，都有两个必不可少的条件。
那就是成交放量。以及持续不断的成交放量。
对于广州来讲，那就是成交量破1万+套，以及连续3几个月以上都破1万+套。
这两个条件大家不要看字都差不多，但缺一不可。如果只有第一个条件，缺少第二个条件，那楼市的行情就是昙花一现，是一个单纯的回弹行情。
所谓回弹，就是皮球拍在地上，如果不再施加向下的力，那只能再而衰，三而竭，最终皮球无力的躺在地上，一动不动。
我之前文章里讲过。
二手房是一个不停进入和放水的蓄水池。
不停有新的业主挂牌，也不断有买家进入市场买房，就像蓄水池的水一边加水进来，另一边又在放水出去。
8000套到9000套这个成交量，基本上维持了市场的平衡。也就是挂牌和卖出，在一个动态平衡中。
市场当然是有弹性的，短期成交量的上探，很难刺破价格的上限，市场会把这种突刺迅速抹平，在价格和市场的情绪上，不回看到太大差别。
但是当市场的成交量飙升到1万2千套以上，或者持续的维持高成交量，就会打破原先市场的动态平衡，出现价格的变化。
买卖之间博弈的平衡，可能就会被打破。
这轮回跌形成的价格体系，就有可能会被重塑。
说的直白一点，就是便宜的房源，都快速成交，剩下的都是价格高的房源，背后都是一些心态强硬，卖房意愿不强的业主。
这样谈价空间变小，也就是不少买家感受到的，买房从游刃有余，变成了一件披襟斩棘的事情。
而持续成交的意义在于，第一个月的破万套的成交，会让买家把小区的笋盘几乎一扫而净。这是很正常的事情，除了水面之下的笋盘快速消化，市场的水面之上依然风平浪静。
但如果第二个月开始，依然是破万套成交。这就意味着买家开始买一些非底价的房源了。
当第三个月开始，成交仍然在万套以上，那基本上可以说明买卖双方的平衡被打破了，买家的刚需力量开始不在乎价格般的冲进市场了。
这种心态的反差就会传导给买家，让市场开始被狂热的情绪点燃。
所以相比于对10月成交数据的大惊小怪，我会更关注11月广州成交的持续情况。这个11月的成交尤为关键。
02
转眼间，11月已经过去两周了，我们可以看看广州11月前两周二手房的成交数据。
截止11月10号为止，总共10天时间里，二手房一共成交了5707套房。
接下来还有20天时间，那整个11月的都成交超过1万套的可能性非常大。如果按照目前的成交量来推算，预计11月广州的二手房成交应该在1.6万套这个数量级。
所以，这也是我认为，10月开始的回暖和528广州新政后6月的回暖，有本质上不同的原因。
广州528新政后，6月的成交是非常火爆的。但是7月市场的成交量开始萎缩，到8月份进一步下滑。
这让市场重新回到了之前的观望氛围，8月和9月的成交量相比6月，下滑了将近20%。
买卖双方的跷跷板，在6月微微向卖方短暂倾斜后，带来的是向买家更大幅度的倾斜。这也是广州部分板块的价格，在8月和9月依然有下滑趋势的原因。
卖家经过6月份回弹又下坠的洗礼，对市场的预期变得更加悲观。
目前的情况是挂牌价似乎还维持在之前的状态，我们从直接的观感上，看不到楼市价格的变化。
虽然近期我们遇到过原本性价比不错的房源，突然上调100多万的情况，但这毕竟是极少数。更多还是成交阶段，业主的谈价空间缩小。
这种价格的回涨依然是隐性的。
现在的问题在于，6月份卖家就是这么做的，但是买家不买账，涨价了我就再等等，所以8月和9月的成交量立刻熄火。
以至于8月和9月的业主，不得不再次回到新政前的状态，买家出什么价格不要紧，要紧的是愿意先坐下来出个价，再慢慢聊。
而现在的市场状态不同之处在于，11月广州二手房的成交也没有出现萎缩的情况。甚至成交量还在继续扩大。
这就意味着即使业主不给太多降价空间，买家也在和业主协商后，接受了比之前略高的价格。
因为现在整个市场的心态都在发生变化。
买家看到的是，之前如果业主不让价，那我等市场过一段时间又变冷下来，没准又出现几家愿意让价的业主，所以买家的心态是平稳的。
但如果当愿意大幅折扣的房东越来越少，甚至一些买家忍不住直接以高于之前成交价的价格买入，买家会逐渐开始否定之前的乐观判断。
这个市场就是这样，业主越砸盘越没人买，而市场越恐慌性抢房，买家就越愿意买入，房东却越不舍带卖房。
市场开始从之前的下降螺旋，进入另外一个上升螺旋。跳价潮就开始了，5%的折扣没有了
不跳价就算诚意卖。
如果买家依然愿意买，那么接下来，业主就开始上调挂牌价了。那个时候，涨价就开始从现在隐性的涨，到了显性的涨。市场的情绪彻底被点燃。
这两天又开始有小作文吹风接下来要出减免一线城市的豪宅税，甚至减免契税的政策。
如果按照以往经验，在政策吹风时期，如出未出的阶段，成交量应该是萎缩的才对。买家都想等政策出来后，享受到政策红利再说。
但现在的成交非但没有减少，还在放量。市场从过去你不买，我不买，明天还能降200。到现在有点你不买，我偷偷买，买了就能赚200的感觉。
这一幕让经历了广州两轮大牛市的我，依稀有点似曾相识的感觉。
接下来，我们重点观测几个方面。
一个是11月和12月的成交量，到底是进一步放量还是会向7月那样演变，成交量大幅萎缩。另一个是吹风的政策，会不会在元旦之前落地，给已经回暖的楼市，再点一把火。
让广州本就没有寒意的这个暖冬，燥起来。
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