广州11月二手成交发布，比成交破万更重要的是热度挺住了
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州竟然有房子，高楼层比低楼层贵一半
我们聊了聊买房选楼层的问题。
我的建议很简单，如果没有特殊情况，例如对高度有直截了当的抵触，那就很简单，选楼层的时候直接选次顶就好。
11月二手房的成交数据公布了，果然和我上个月说的差不多，11月的成交延续了10月的成交热度。
广州11月（统计周期为24年10月26日-11月25日），广州市二手住宅网签11418套、110.99万m²，环比分别增长10.01%和11.35%，同比分别增长12.14%和8.71%。
也就是说，广州11月的二手成交热度不降反增，并没有像5月份那样，新政的效用就维持了一个月，之后随着时间的推移，热度呈断崖式下降。
相比于业务的增长，这才是最让我感到振奋的一件事情。我一直讲，资产的升值才是赚钱的大头。
01
对当下的这个市场，很多关注楼市的粉丝大抵有两种观点。
一种是认为目前楼市的状态是止跌回稳，在收入没有增加的情况下，房价不具备增长的条件。另一种则认为，目前楼市已经进入了反弹回暖的前奏。
我的观点居中，我觉得对一个市场的判断，还是要以事实为依据。
对市场的预测，是一件很严肃很专业的事情，不是跳大神，掐指一算。
任何一座城市楼市行情的启动，都有两个必不可少的条件。
那就是成交放量。以及持续不断的成交放量。
只有这两个条件达成，后面才会有某些板块某些楼盘段时间冲破原本的价格天花板，作为先锋带动整个市场。
最终实现全面普涨。
对于广州来讲，成交放量，和成交持续放量，满足这两个条件，基本需要成交量破1万+套，以及连续3几个月以上都破1万+套。
这两个条件大家不要看字都差不多，但缺一不可。如果只有第一个条件，缺少第二个条件，那楼市的行情就是昙花一现，是一个单纯的回弹行情。
所谓回弹行情，就是类似今年广州528新政后，6月的一波成交后，7月和8月难以延续热度，最终只能再而衰，三而竭，到了9月份，市场充新冰封，甚至情绪比之前更加悲观。
所以这次11月成交继续破万，意味着上面的必要条件已经完成了三分之二，如果12月份的成交还能继续破万，那基本上可以说明广州楼市进入了一个新的阶段。
买卖双方的平衡被打破了，买家的刚需力量开始不在乎价格般的冲进市场了。便宜的房源，都快速成交，剩下的都是价格高的房源，背后都是一些心态强硬，卖房意愿不强的业主。
其实11月广州的部分板块，已经能感受到一些笋盘被消化，买家面对新的价格，和卖家僵持不下的情况。
像我之前文章里提到的：广钢新城居然率先回暖了
就是类似的情况。
市场回暖的先锋，不见得是大家公认热门的板块，有时候往往是一个名不见经传的板块，率先出现行情。
02
我们再看回11月的成交数据。
整个24年前10个月，网签数据达到了9.9万套，和去年同期相比，今年的成交还要多几百套。
最终全年的数据，我预计超过去年的机会是很大的。
接下来，12月1号开始，广州的豪宅税，契税都会出现大幅度的下降。并且之后我们的利率，还存在下调一到两次的空间。
我最近和银行内部人员沟通的时候，听到一种思路是，之所以把市场上的整体利率控制在3%，就是在为之后的LPR下调，预留空间。
当然，这个只是传言。大家就当做听一乐。但是利率继续下降，是确定性事件。
所以，我有理由相信，接下来12月的成交依然能保持10月和11月的热度，保持在1万套以上网签量的机会很大。
接下来我们看看各区的成交分布：
天河区，网签1216套，上涨5.92%
黄埔区，网签737套，上涨14.26%
花都区，网签1006套，上涨8.64%
除南沙区网签宗数回落10.32%以外，其他行政区环比均有所增长，其中从化区环比增长幅度领先，为20.97%。
其实外围区域的数据不重要，重要的是这个月海珠区、荔湾区、天河区、白云区和黄埔区环比增长幅度都超过10%。能在上个月的成交数据上更进一步，市场面的表现很不错。
花都区、番禺区和增城区环比分别增长8.64%、6.85%和5.76%。
越秀区环比增幅较小，仅为1.47%。
面积区间构成方面， 60-90㎡、90-120㎡、120-144㎡和144㎡及以上所占比例环比分别增长0.51个、0.39个、0.10个和0.17个百分点。60㎡以下所占比例环比下降1.16个百分点。
如果我没记错的话，上个月，小面积段的增长比较突出。这个月趋势变成了改善面积段的成交开始回暖。
这符合市场的运行规律。一部分小面积段房源成交后，这部分业主会进而向上置换。而之前一些小面积的笋盘成交后，就会率先进入买家和卖家的相持阶段。
付款方式构成（按宗数计算）方面，按揭付款所占比例环比继续增长5.47个百分点至59.75%，按揭贷款的占比依然在增长。
这里做个小预测，下个月，按揭带款的占比会继续增长，并且增长的幅度还不小。
之所以这么预测，是因为12月开始，取消了豪宅税，那接下来，很多144m²的贷款方式都会转为正常的按揭贷款，不需要再像过去那样，未来减税费，采用全款抵押的方式来买房了。
这里也再呼吁一次，大家不论是自住还是投资，都正常的使用按揭贷款，一定是目前最优的贷款方式。
接下来，我预测，同样也是希望12月的成交还能突破1万套这个门槛，给跌宕起伏的2024年，划上一个有遗憾但是也充满希望的句号吧。
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