广州10月新房成交10463套，反弹还是牛市开端？
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州目前买房的一些建议
不论你买入这套房的目的是自住还是投资，保证月供安全，留好资金的安全仓，守住资产，才能穿越楼市的周期，才是最重要的事情。
永远没有一个适合所有人买房的时间点，也并不是每个人都适合买房，搞清楚自己的需求和现金流情况，再去判断要不要在现在买房。
我在10月初的适合，预测广州10月新房的销售数据是7000套这个量级。后来事实证明，我的预测还是保守了。
之所以我当时这么保守，是因为9月30号新政的力度，客观讲是不如5月28号新政的。
528新政，像15%的首付，取消贷款利率下限这些内容，是超出我们预期的。但9月30号的新政，不仅符合我们的预期，甚至略微低于我们之前的预期。
但是即使如此，市场还是被点燃了。
01
10月份，广州新房的网签数量达到了10463套，新房网签面积累计111.21万m²。
在国庆节的那一周，广州新房的认购量，就达到了将近6000套。当时我就意识到，我一周之前的预测保守了。
最近关于广州10月楼市成交数据的版本有好几个。
像二手房数据，有网签数据1万出头的版本，也有1.7万套网签的版本。这主要还是两个数据统计的口径不太一样。
1万套统计的网签数据周期是9月26-10月25号之间。1.7万套计算的是10月1号到10月31号之间的数据。
另外，1万套指的是网签量，1.7万套统计的认购量。
不过根据我在市场一线的感受，1万套的数据可能更能反应市场的情况。二手市场在回暖，但是目前的热度还没有到1.7万套的程度。
新房的统计也有类似的情况。新房的认购量数据，是要大于网签数据的。这点和二手会有一些差异。
原因在于，新房在认购之后，到网签还需要一个月到两个月的时间周期。所以很多已经认购的房子，由于尚未网签，我们用网签的口径是统计不到这部分成交的。
但为了统一，我们还是按照网签的口径来汇总数据，数据的来源都是广州住建局官方网站，阳关家缘网。
同时，因为这个月认购的一部分数据，会在11月完成网签，所以我相信，广州11月的网签数据，大概率还是会保持在1万套以上。
我们看看今年截止到10月，新房的网签数据汇总。
我们可以看到，这个月的网签数据，是去年小阳春以来，相隔18个月后，新房的成交数据再次站上1万套的门槛。
即使是528新政后的6月份，网签量也不过7623套。
所以这个10月份给我的感觉，确实和之前的回暖有点不同。至少这次回暖的幅度和持久性都要远高于之前。
那么这个10月，到底是回弹，还是牛市的开端，我个人会更倾向于后者。至少目前，我没有看到11月楼市回暖放缓的趋势。
02
接下来，我们看看广州各区的成绩。
10月的成交，不用想，每个行政区的网签量肯定都是上涨的，就是看涨多张少的问题。
在网签量方面，增城稳定的排在首位，番禺则一举超过了白云、花都，位列第二，白云则排在第三位。
而网签量的涨幅上，核心区显然更加立竿见影。
天河环比大涨241%，接下来是白云、番禺、黄埔，分别环比上涨233%、189%和186%。
这也符合我们上个月对市场的感受。楼市的回暖也并不是均匀的，楼市的回暖更多还是先从核心区域，逐渐向外围蔓延。
而在套均面积方面，天河和海珠断崖式领先，分别是127m²和120m²。
造成这种现状，倒不是市场需求的问题，并非天河和海珠就缺少刚需。这种现状的原因在于供应端，目前天河海珠新增的供应基本都是以改善和豪宅的大面积段为主。
刚需主要是以二手房为主。
这也是为什么，我们一直说核心区不用太纠结楼龄，但外围区域非核心地段，就需要格外注意楼龄的问题。
原因就在于供应端的差异。
我看了一下各区成交最好的一些项目。
天河的保利天瑞，异军突起，在80套以上。不得不说，天瑞的新中式园林和产品设计还是很抓人眼球的。
其他项目，像天河壹品，珠江花城，越秀观樾，天河和樾府，西派天河序都在30套以上。
如果说天河是群雄割据，那海珠则要集中的多。10月海珠最火的项目是保利燕语堂悦，网签达到了115套。
最近燕语堂悦的价格确实比国庆期间调高了一些，是为数不多在近期提价的项目。
荔湾卖的最好的项目是万科朗庭，也是我们近期咨询人数很多的一个项目。10月网签183套，之后的保利雅郡和中海浣花里。
番禺网签量前三的项目是亚运城、华润的万博悦府和星河盛世锦城。搞了挺大阵仗的万博城，卖的就比较一般，10月网签46套。
白云前三的项目，网签都在100套出头，分别是保利云境、白云星汇城和国贸云上。
黄埔卖得最好的是主打性价比的大盘黄埔新城，也是黄埔唯一一个网签过200套的项目。下面是保利中央公馆和未来方洲，都在百来套。
之前号称引来哄抢的海丝城，只有52套网签量，这个数据显然和哄抢没什么关系。
我看完各个项目的数据，也就能理解为什么前几天的土拍市场，保利会这么活跃，不仅拿下了南方面粉厂这块地王，还一举拿下琶洲南三块宅地。保利的新房项目，确实卖得好。
我们看看库存方面的数据。
截至10月31日，广州全市可售新房合计99726套，我们以10月网签套数评估，广州新房住宅去化周期大约9.5个月。
要知道在9月底的时候，去化周期这个数据还是22个月。
所以我一直说，去化周期这个数据是最不靠谱的参考数据之一。如果下个月，广州新房网签套数还能维持1万套，那广州距离库存紧张的日子，就不远了。
毕竟，这一年以来，广州新拍土地的面积，实在是不能算多。
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