广州楼市，烈火烹油，让一部分房子的价格先涨起来
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市的真相浮出水面
看似无比庞大，又难以预测的市场，背后是广州一户户购房家庭的真实需求。个体的真实需求，才是市场启动的源动力。
我们不要高估短期政策对楼市回暖的效力，而忽略政策制定者长期拉升楼市的决心。
昨天，关于税收减免的政策出来了。
这波政策其实也喊了不少时间了，我记得我是在今年7月的时候就在说减税的事情。
那个时候有粉丝问我，说广州除了核心区120m²以内的房子，全部都取消限购了，后面还能有什么招数，才能把奄奄一息的市场拖起来了。
我说工具箱里的工具还有很多，有些工具看起来大开大合，有些工具绵里藏针，有些工具则是无影无形，但是效果立竿见影。
这里面，彻底取消限购就是那个大开大合的，降低税费就是绵里藏针的，金融端就是那个无影无形但立竿见影的。
不过，我之前一直觉得即使降低交易税费，更多应该集中在增值税方面，也就是广州以144m²为分界线的豪宅税。
而契税方面，因为涉及面太广，之前也一直有契税的减免，操盘手不见得会有那么大的决心，让出契税这部分收入。
但没想到，这次契税方面也出现了减免的政策。还是挺超出我预期的。
我们今天就聊聊这次减税政策，以及这次政策的不同凡响之处。重点我会放在最后一点来讲。
01
我们先看一下税费减免的内容。
关于契税方面。
购买唯一住房的，140m²以下按1%，140m²以上按1.5%征收。二套住房的140m²以下按1%，140m²以上按2%征收。
买家如果在广州买两套住宅，140m²以内首套和二套都是1%。而在这之前是1.5%和3%的征税标准。这样算下来，税费成本少了足足56%。
这是一项巨大的让利。
我看到有些人说，过去90m²以下的契税就是1%，并没有实质性的优惠。
但你要知道的是，市场的启动不是从下往上，而是从上往下的。这次政策的用意明显是从刚需的小房子往刚改类房子发力的。
大部分读者不可能像我们，每天都能接触到各种不同需求购房的群体。在广州买二套住宅的群体数量是很大的，而二套3%的契税一直是一个让很多买家难受的地方。
现在3%变成了1%，省去了2%的税费。
我们可以举个例子，买家二套，要买套500万的住宅，首付75万，按照过去的税费政策3%的契税，就要缴纳15万税费。税费是首付的20%。
新政后契税只有5万，买房需要付出的现金，一下子少了10万，税费只是首付的6.6%。
大家不要觉得仅仅是10万的差距，这10万是实打实交出去的现金，是不能贷款的。
很多买家，月供的能力是很足够的，但是他们缺的是首次支出的现金。往往一笔税费，会让买家觉得伤筋动骨。
减契税，给很多置换的买家，减去的不只是看得见的成本，更多的是减去了很重的心理负担。
增值税方面。
取消了普通和非普通住宅标准。
也就是说一线城市两年以上的住宅交易，可以免去5.3%的增值税。
增值税是我们一直在呼吁减免的税费，也是我之前认为一定会减免的税费。
原因很简单，增值税和我们一直呐喊要鼓励住房改善需求的内容是相悖的。
我们就以广州为例，现在一套珠城200m²的四房或者五房，总价基本都在2000万以上。我们就以2000万为准，计算一下过去买一套的税费成本。
3%契税，加上1%个税，再加上5.3%的增值税，一共是9.3%的税费成本。这些税费往往都是由买家承担的，也就是说2000万的住宅，光是税费成本就要将近200万。
所以很多买家不得不选择全款买入报低税费，再通过抵押的方式，把资金贷出来。
但这里面又有很多交易的摩擦成本。
首先，税费报低，只是打折并不是免去，9.3%的税费成本还是存在的。
然后，这中间还有垫资和贷款成本，由于整体交易金额大，这个成本并不低。
最后，还有很容易忽略的一个点，就是抵押贷款新证的额度，是不如正常的按揭带款的。也就是说，全款抵押买144m²豪宅线上产品的杠杆率，是远不如豪宅线下按揭贷款买入的。
现在这些成本全部都减免后，豪宅产品省去了近百万的交易成本，可以放心的正常办理按揭贷款，甚至还能高评高贷。
这让广州过去即使设置重重阻碍但依然交易旺盛的豪宅交易，彻底被点燃。
02
这次政策的情况比较复杂，我们通过官方的公告，依然有一些模棱两可的地方。
例如，契税那里，第三套房是按照过去的旧方案执行没有完全说明。
我估计新方案的执行日期是12月1号，还预留了半个月的缓冲期。也是给各地的地方操盘手一些时间来确认政策的具体执行方案。
当然，楼市的复苏阶段就是这种情况，新增的刺激政策一个接一个，把市场的情绪搅和的心神不宁。
不光是买房者在这个过程中晕头转向，业主也在这一轮又一轮的政策轰炸下千丝万绪。
我觉得相比于真让利，这次税收减免政策还有几个值得我们聊聊的地方。
大家有没有发现，之前的很多政策，大部分都是围绕新房来制定的。
例如公积金贷款金额增加，基本上公积金贷款都是在买首套新房的时候才会用到的。里面还有个环保几级新房产品，可以叠加更多公积金贷款的政策。
得房率提升，这个就不用多说，背刺二手房的同时，对之前旧规新房的伤害更深。没错，珠江天郦这会儿泪流满面。
还有当时广州取消核心区120m²以下产品外的限购。因为广州的新房供应主要在外围，天河海珠这些核心区新房供应大部分都在120m²以上。
说白了，就是买房预算够就买核心区的新房，预算不够就买外围郊区的新房，预算紧张又想买核心区二手房，不好意思，不卖给你。
那个时候对新房和二手房政策上的偏心，能从荔湾偏到增城去。
我那个时候文章还说，这样单纯的去给新房加码政策其实是没有用的。因为市场是一个整体，新房和二手之间，一直是存在联动的。二手交易起不来，新房就很难有新的购买力。
但现在我们看减免税费的政策，受益的核心主体是谁，是二手房。表面看当然是增加了二手房的成交，但实际上，也同步打通了二手到改善新房的置换链条。
受益的是广州楼市的整体，思路是完全不同的。
不得不说，高几层的操盘手，大局观，全局观还是不一样的，水平高下立判。
另外，还有非常重要的一点。
实际上过去几轮的政策其实是缺乏延续性的。
我们认为政策的最佳时机，当然是去年3月份的时候，那个时候还是小阳春，如果有政策刺激一下，一定会有事半功倍的效果。
接下来比较超市场预期的政策是广州528新政，市场在6月火爆后，在7月就开始偃旗息鼓，重新转冷。寒冷更甚于政策之前。
包括930新政，也是在市场饥寒交迫的时候，重新点燃市场信心的。
也就是说，之前的政策，都是出在市场接近冰点的时候。最终的作用也基本都体现在解冻，而不是点燃。
这次最大的不同之处在于，政策公布时的市场环境是完全不同的。
目前的广州是上个月新房成交1万套，二手房成交1.3万套，这个月前10天成交5千多套二手房的大市场环境。
在市场热度延续的情况下，依然公布了税收减免的新政，并且力度我认为还要高于930新政。
这才是我认为这次税收政策最值得我们关注的点。
11月的市场本就火热，现在又继续添把火加把柴，广州年底的市场烈火烹油，行情才刚刚开始。
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