广州买房，选对的人，买适合自己的房
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州10月新房成交10463套，反弹还是牛市开端？
广州新房的网签达到了10463套，这是广州近34个月以来，新房最高的网签量。
截至10月31日，广州全市可售新房合计99726套，我们以10月网签套数评估，广州新房住宅去化周期大约9.5个月。
市场正在自我调整，逐渐回到正确的轨道上来。
今天我们继续聊聊买房的事情。
之所以写这篇文章，其实也是因为有很多粉丝会在微信上问我，找我们买房和找中介买房会有什么区别。
我觉得与其每次都要解释一遍，干脆直接写一篇文章和大家讲一讲这中间的差别。
买房本身就是一件低频的事情，我知道有不少粉丝甚至准备买的是人生中的首套房。所以大部分人在生活里和中介接触的机会并不多。
但是中介在买一套房的过程中，又扮演者至关重要的角色。
大家也可以拿这篇文章里的标准，来观察观察自己找的中介靠不靠谱。
01
买房子很重要的一个点其实是个人需求的梳理。
很多中介的作用更多的体现在看房上，对于客户的真实需求是忽略的。顶多问一嘴，你的预算是多少，你想买多大的房子，对户型有没有什么要求。
发现了吗，这个过程里，所有的需求都是你自己提出来的，中介只是按照你提出来的要求执行而已。
也就是说，如果你对自己的预算把控的不准，对喜欢的房子没有很明确的概念，那从最开始的方向上，就会出现选筹的偏差。后面的工作做的再精细，都没有太大意义。
很多人都没有意识到咨询的重要性。
所以我们一开始会先非常详细的精算你的购房预算。
这个步骤非常重要，但是也是很多人特别容易忽视的一个部分。
可能很多人都觉得预算没什么好计算的，不过就是现场销售给你一个首付预算，需要多少首付现金，需要多少税费，未来每个月要承担多少月供。
我们帮你做预算，不仅仅要考虑你手上的现金，还要考虑你整个资产的配置问题。
规划名额，梳理家庭成员名下的房产，考虑怎样做才能少交税，省钱。还要根据客户不同的情况，以及家庭成员的接受程度，进行定制。
还要对名下房产总体规划。包括贷款的优化，以及在必要情况下其他贷款的补充，整体落地的节奏把控。
最后，还要把租金、公积金这些相关因素结合进来，然后还要规划好备用金，作为还款的安全垫。
我们一般会根据你的情况，做出两到三个预算方面的备选方案，让客户来选择。三个方案从保守到激进，依次递进，这样才会有一个整体的清晰判断。
接下来就是根据需求，来制定选筹的范围。
我们一般都会建议把需求列一个优先级，选房必须要符合刚性需求，剩下的次要需求则可以舍弃。
比如，刚毕业没多久进入职场的年轻客户，在这个人生阶段，主要精力都是放在工作上的。
那买房的首要考虑的因素就应该是上下班的通勤问题，方便上班，把有限的精力都投入在工作上。
最好还能找一个自己行业相关公司比较集中区域的房子。这样即使以后跳槽，也不需要纠结通勤的事情，再去换房了。
再举个例子，一个家庭为了孩子读书买房，那就划一个家庭上班通勤可接受的范围，然后再在这个范围内，找一些优质学位的小区，就可以了。
当然了，上面只是举例，实际的情况会更复杂一些。特别如果是家庭，那就要综合家庭各个成员的需求进行平衡。
上面我们讲的，通勤距离，地铁配套是必须的，然后必须有不错的学位，那上面这些就是优先级最高的需求。我们选房一定要找符合这些条件的。
无论看什么房子都必须要达到这条件才看的。
其他的，例如必须中高楼层，必须有园林景观，小区周边有高端商业，房子的梯户要控制在2梯4户等等，就是一些次要条件了。
如果能满足就尽量满足，满足不了，有要给刚性需求和预算让步。
梳理清楚这个大方向，选择范围一下子就从上百个小区，缩小到了十几个甚至几个小区。这样不仅省去了到处看房的精力，还提高了选房的精准度，避免踩坑。
接下来，才会进入下一步的工作。提供房源，开始实地踩盘。
02
因为上一步的工作做的很细，所以我们推荐的房源会更精准。
我们一般会先带客户在精选的几个小区里，看每个小区性价比最高的几套房源。因为我们团队每个人都踩盘几千套，甚至我们自己就是你意向小区的业主。
所以比别的中介对房源更熟悉，是一个很重要的锚点。
比如某个有多少在售房源，每套房源装修情况、税费多少、什么家庭、邻里和不和谐，阳台外面能看到什么景观、墙壁有没有渗水、甚至渗水带出来的花纹是什么形状。
只有达到这种像素级别的精细程度，才能给到客户极大的安全感。
她都记得走向这种熟悉给到刚需客户极大的安全感。
除此之外，我们还会帮你提前把房源的雷排除掉，有些东西只是看一次两次盘，是发现不了的。
比如兰亭盛荟对着法院的那一排会比较便宜，我们会和客户讲清楚房源便宜的原因，先问清楚客户是否介意噪声，是否介意对着法院的风水。
又比如中海康城虽然近地铁，但是骑小电驴会经过一个很长的人形天桥，上下天桥会很不方便。如果你出行主要靠电瓶车，那就不要考虑这个小区。
这些都会大大节省你的时间，提高买房的效率。
我记得我当年买兰亭，中介给我推荐对着法院的11栋。我问中介法院好像风水上不太好，他们一个劲的否认。
一般中介带看的时候，放大房源的优点，忽略房源的缺点其实是常规操作。
但我们都是反向操作，会把这套房的缺点，包括你自己都没有发现的，提前告诉你。
我记得我们当时有一组客户买房，他看中了逸景翠园的一套三房一卫，虽然这套房的价格比三房两卫的更贵，但是他喜欢这套房的景观。
但根据经验，我们总觉得他看中的这套房所在的楼栋，有看到思亲楼的可能。
由于白天光线太亮，思亲楼那种微弱的光看不太清楚，只有傍晚才能看清。所以我们在他做决定之前，找了一个傍晚，又把这套房的每个房间检查了一遍。
最后发现虽然阳台是完全看不到思亲楼的，但是有一个侧面的小卧室，可以看到一个角落。
最终劝他选择了另外一套更便宜，并且还是三房两卫的房子。
我不能说客户的成交对我们来讲不重要，但是成交到那套更适合的，性价比更高的，买了要和不会踩坑的，对于我们来讲更重要。
因为我们团队的成员在广州都已经成家立业，并且在广州都有很多套房子。
我们要做的是长期生意，不是一锤子买卖。我们没办法赚完一单钱就回老家结婚生娃，我们的家就在广州，我们没有别的选择，我们只能在广州开门做生意。
03
除了这些，我们会带客户看一些总价“超出”他预算的房子。之前有客户500万的预算，我们会带她看一些550万左右，品质更好一些的房子。
她问我，这些房子确实更大更好，但是我的预算能买到吗。我和她说，没关系，我们先看房子，一切先看中再说，价格是下一步的事情。
所以我们不会介意这套房源谈判的难度。有些业主模棱两可的，也不知道能不能看，但只要客户要看，我们都会想办法尝试。
我们有一套谈判的方式，谈判绝对不是简单的捣糨糊，而是梳理双方各自的真实诉求，为真实需求买单，还有一点，我们懂得向业主做正向的解释，控制业主的预期。
如果你尝试过一些中介的服务，就会很清楚，中介如果能在谈判的过程中，不站在业主的角度帮忙拉价就是好的了。
这并不是中介个人的问题，而是中介这个角色的生态位导致的。
因为一个小区在一段时间内，同一个户型基本上就只有一到两套优质房源。对于中介来讲，买家可以有无数个，中介也可以有无数个，但是业主只有一位。
如果中介压业主价太狠，业主可以选择把房子放卖给其他中介。所以中介必须维护业主。
但是我们的客户只有一位，这套房不买，这个小区没有合适的，我们可以找其他小区的房源你。如果短期都没有合适的，市场平稳的情况下，我们可以让客户再等一等。
对于我们来讲，客户是唯一的，房源不是。
所以我们敢在谈判桌上，放心大胆的狠狠压业主的价格，打压业主的心理底价。
这也是为什么有业主找我们卖房，我从来都是婉拒的。
我们给大部分客户的感受，就好像我自己买房一样这种“自己人”的感觉。也正式因为这种感觉，让我们集聚了大量回头客。
很多客户自己买完了房子，不仅第二次还找我们、还会推荐朋友买房也找我们、朋友的朋友都成了我们的客户。
这种信任感是我们在帮客户买房的每个环节为自己赢得的。也正因为如此，我们的客户有一半都不是新客户，而是转介绍和复购的客户。
说实话，这个世界上谁也不是傻子，你有没有用心对待客户，有没有真的为客户做事情，客户都是有感受的。有些话客户不说，但是心里和明镜似的。
我们一直相信，长期主义会得到越来越多的践行。岁月漫长，所有的坚持都能在未来一定的时间给到具象反馈，任何一门生意都值得重新做一遍，任何一个工种都值得更认真的对待。
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