广州目前买房的一些建议
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
广州10月二手房网签量10379套，网签面积99.68万平m²，环比分别增长22.49%和17.55%，同比分别增长10.87%和4.68%。
大家可能看到有不少媒体的推波助澜，但实际上，这显然是市场的每一个个体，在分析了利弊之后，做出的选择。
如果仅靠媒体宣传就能轻易改变市场，经济发展变成了喇叭分贝大赛，那还搞什么政策松绑，搞什么大放水，搞什么各种科技产业开发，直接研发喇叭不就好了。
我们在微观层面也确实能感受到热度的传导。
关注楼市的粉丝在增加，咨询我们的粉丝也在增多，并且我们能感觉到粉丝情对楼市预期的变化，观望的气氛在明显减少。
很多人会把这次楼市回暖，归功于9月底的楼市新政。但我觉得不完全是。
这次楼市回暖，是之前三轮政策不停刺激，量变产生质变的结果。同时楼市回暖本来就是市场经济自身的周期调整。
不论房价涨跌，市场上看空楼市和看多楼市的人，都不会消失。
哪些人看空楼市？没有房，期待房价下跌后买入的人。哪些人才会看多楼市？多套房产，期待上涨后卖出套现的人。
看空的人越多，越意味着强烈的上涨潜力。看多的人越多，越意味着上涨趋势已到尽头。
所以市场情绪的扭转，就在一瞬间。
我们今天就聊聊在目前楼市形式复杂多变的情况下，买房的一些建议。
01
之前很多粉丝咨询到最后，都会和我探讨一个问题，问我现在买了房子，之后还会不会继续跌。
现在很多粉丝的情绪变成了，我如果这段时间不买，之后会不会房价涨上来。
对于这两种问题，我觉得都是有答案的。
但前提是回归自身的需求来找答案，答案就在自己身上，看看自己的客观条件适不适合买一套房，自己是不是真的需要买一套房。
当然，在目前这个形式下，买房确实是一件勇气和技术并存的事情。
要准确判断广州板块未来的发展潜力，要分析板块内各个楼盘的地段，产品的成长性，还要淘笋砍价，更需要一些运气。
但我仍然觉得这些都是一些细枝末节的技术，最重要的还是自己的需求，和对自己未来的现金流有着准确的判断。
首先我们要看自己买房的需求是什么。
可能市场的需求千千万万，但是总结下来，还是可以归纳成三类。
刚需、改善和投资。
刚需的种类其实也就是那么几种。
例如要结婚准备婚房，虽然不至于到今天不买这套房，明天丈母娘就要退婚的程度。但是对于很多新组件的家庭来讲，有一套房确实意味着很多事情。
共同的生活空间，家庭资产的压舱石，新生活阶段的开始。
又或者学位需求。孩子已经6岁，要买房解决读书的问题。
家长的心理都大差不差，在自己能力的范围内，给孩子提供最好的教育环境，不管挂牌名校是不是名校，至少学校的设施够好。
这些都是实实在在必须要买房的需求。不光要买，还很紧迫，时间不等人。
那就趁着现在首付的资金要求不高，利率条件划算的情况下，多花点时间和精力，放在选房上面，买一套自己可承受范围内最好的。
改善需求，显然没有刚需那么迫切，往往还伴随着卖一买一的情况。那就要审视目前手上的房产是不是足够优质，置换是不是能够带来更好的生活和居住品质。
这种改善，要不就是要换的房子更大，房间更多。要不就是地段上有所升级，更靠近核心区区域，更方面自己的通勤，周边有更完善的配套。
如果没有地段和产品本质上的升级，纯粹为换房而换房，加上原本的房子还不错，那就不建议来回折腾了。
我见过自己的房子属于老黄埔的次新，然后为了追求高得房率，底价卖掉原本的房子，再买套隔壁新房的操作，换房有成本，属实不建议。
在换房的诸多理由中，我还是更建议把重点放在地段和配套上的升级。
投资需求，那目的就是低买高卖。既要考虑房子入手的价格是不是足够笋，同时考虑自己的资金使用率是不是够高。
当然，控制好自己的杠杆率，保证现金流的健康和安全，是一切的前提。
02
除了上面的问题，我觉得大家在买房，甚至买股票的时候，都要问自己一个问题，自己能不能承受房价继续下跌带来的损失，这个问题很重要。
问这个问题不是说我们要看空楼市，看空经济，断定买房就要亏钱，房子继续跌价。
而是说，当你考虑这个问题，并且有自己答案的时候，说明你已经有了一个比较完整的投资框架。
就像巴菲特投资股票，也并不是每次都能买在最低点，卖在最高点，包赚不赔的。包括，前段时间很多美股的投资人，都在英伟达大涨前抛售了股票，相当于损失了后面一大波涨幅。
买房子短期内亏损不可怕，但是你需要有房价下跌的资金和心理冗余空间，特别是心理建设非常重要。
投资市场，其实一直要做的就是和人性对抗。有太多抛在低点，买在高位的案例。原因就是没有想清楚，如果资产下跌自己能不能拿住，资产上涨自己能不能止盈的问题。
这一两年来，我见到很多低价抛售的房东，面对房价下跌心理崩盘，才选择割肉出货。然后这些房东，几年前，可能又是买家给到价格后，惜售不卖的。
我记得我16年买自己第一套房子的时候，就问过自己这个问题。当时的市场虽然很热，但是前景尚不明朗，我就问自己，如果房价跌，我能不能承受。
我自己的答案是可以接受，所以我很快做好决定，在16年7月搞定买房的事情。
当然，后来16年年底，广州楼市就开始猛长。我当时的心理建设，最终没有用到就是了。
但我对大家的建议也是，在买房前，问一问自己，能否承受如果未来房价继下跌带来的损失？想清楚之后，再做决定。
最后一个问题，就是老生常谈的月供安全。但这个问题最重要。
自己未来的现金流是否健康，能不能覆盖按揭贷款，是否会影响生活质量。
我们在思考未来的时候，很容易基于现状去判断未来的形式。有时候过度乐观，有时候又会过于悲观。
例如目前形势下，我们听到的都是各行各业在裁员降薪，缩减成本。
但我觉得只要考虑清楚一个点就够了，我要付多少首付，每个月要还多少贷款。
如果收入减少，甚至是失业，失去收入，手里剩余的积蓄能否让你平稳过渡到收入提高或者是找到下一份工作。
所以我一般都会帮找我咨询的粉丝出方案，留够至少3年以上的资金，用做还月供的备用金。
我们以最乐观的态度做好每一件事情，但是以最悲观的结果做好完全的准备。
我们一方面攻城略地，拿下制高点，另一方面，也要广积粮高筑墙，保证领地的安全。
不论你买入这套房的目的是自住还是投资，保证月供安全，留好资金的安全仓，守住资产，才能穿越楼市的周期，才是最重要的事情。
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