广州现在应该买哪种房子
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市11月高性价比房源，哪些值得买
我们推荐了一些近期值得买的高性价比房源。
高性价比，指的是价格不仅仅便宜，产品的品质还要在线。物美价廉，才是我们认为值得买入的。单纯的低价，不能成为买入的唯一条件。
其实这几年，楼市里好产品的概念一直在变。
开发商在不遗余力的宣传玻璃幕墙的外立面，宣传高得房率，宣传挂牌名校，宣传不到80m²也能拼凑出来三房两卫，宣传高品质的交标，宣传自己可以如何便利的达到珠金琶。
有些过于偏远的小区，实在没办法往珠金琶上靠，就只能拿出一个宏伟的规划，自立门户了。好在广州的新城概念足够多，总能找到适合自己项目的宣传热点。
之所以开发商愿意这么不遗余力的宣传这些概念，是因为只有这些因素是开发商可以掌控的。
其他的因素，诸如地段、小区规模、地铁、道路交通、医疗、容积率都属于先天因素，开发商就是再费九牛二虎之力，也不能改变其分毫。
但在二手房市场，失去了动辄上千万的营销费用，任何一个楼盘都得把衣服扒光了给买家审视。
什么房子是好产品，更能值个好价钱，就只能尊重市场的选择了。至于是大肚腩，还是八块腹肌，买家自然会选择用钱投票，丝毫马虎不得。
作为买家，当然是梳理清楚自己的需求，来做买哪套房的选择。但这也依然是最基础的筛选，更上一层，自然要搞清楚哪种房子才更值得买。
01
大部分人做选择，都喜欢基于现在的事实来判断。当然，所见即所得，是人之常情。但城市在发展，共识在迁移，买房这件事情的选择标准，也一直在变化。
我们过去对房产价格判断的逻辑，在发生变化。曾经那些我们经常拎出来合计的房产价值公式似乎出现了某种bug。
我们以前对一个小区的价值判断，总会习惯性地列出地铁、公交、道路交通、医疗、教育、商场、公园、容积率、绿化占比等等因素。
不仅如此，还要如数家珍的打上重要性占比。例如地铁10%、医疗5%、学校10%等等。
可是在这几年的市场表现面前，会发现这些要素对于一套房子价值的影响，出现了和我们原本认知很大的偏移。
于是我们前几年看到了没有地铁，交通不便，缺少商业配套的牛奶厂，好楼层和好户型成交价摸到了8万以上。
而广钢新城二手成交价依然在5万到6万徘徊。
我们也看到了同属于金融城东区，商业配套、地铁便利性都不如美林湖畔的兰亭盛荟，平均成交价反而超过了美林湖畔。
同样板块和几乎是相同地段的两个小区，单价的价差可以去到上万块钱。
有人可能会说，经过这两年市场回落的洗礼，牛奶厂这些当年的网红小区，价格已经连滚带爬，跌回来了。裤衩都没了，还好意思拿出来做案例呢。
我的观点可能会有点不一样。
两个小区目前的价格差不多。一个在行情热的时候可以大涨，在行情差的时候大跌。一个价格非常平稳，不论行情好坏，涨跌都不多。
大家觉得从资产的角度来看，哪个小区更好？
肯定是前者更好，有泡沫的资产才是好资产。
泡沫是怎么产生的，就是在市场上行期时间内，喜欢这个项目的人数过多，短期内出现了需求远大于供应的情况，所以价格突飞猛进。
没有泡沫的小区，说明即使是市场大热，依然没有足够多的人喜欢，导致供需关系发生变化。
对于那些说，都是炒作，都是泡沫，都是炒家入场的言论。
我想说，既然炒家的实力这么彪悍，那鹤岗的操盘手是不是应该请他们炒作一下，提升鹤岗的GDP，不是皆大欢喜的事情。
不是不想，而是不能。
一项资产，一定是有某些客观条件符合被炒作的条件，才值得炒作，才有资格出现泡沫。
泡沫归根结底，是市场共识的凝结。共识凝结，这是多么稀缺的东西。
在行情差的时候，需求大幅度萎缩，泡沫消散，从价格上看，似乎小区之间大差不差。但当楼市回暖，需求旺盛，那价格可就上天入地了。
02
所以，我们要做的是在潜伏期，搞清楚那些客观条件，在两种类型小区价格差不多的时候，用同样的价格，买到那些有炒作潜力的房子。
我们看看牛奶厂和兰亭盛荟这几年的表现胜在哪里。
高预期——广州金融城概念的落地
新楼龄——核心区范围内的绝对次新
园林设计——不仅要高绿化率，还要符合新贵的审美要求
而这里依然又有各种限制条件。
预期是最能体现房产股票化的因素。
拥有强预期，可以凭借概念实现房价上涨，为美好的未来买单，虽然对付出点溢价，梦想总是要有的。
当然，预期虽然美好，但是捉摸不定。
金融城的饼又厚又实诚，但南沙的饼可能多少就有点单薄了。
楼龄方面，次新盘对于目前的市场拥有绝对的杀伤力，特别是次新加核心地段这样的组合。
而越往郊区走，楼龄的新反而没有那么大优势，这是因为郊区不仅次新房多，新房更多。
不再稀缺的次新，失去了竞争力。
园林设计也是同样，越是郊区越是减少了增量的效力。
而在核心区，园林设计则会倍数放大产品本身的优势。
像东方新世界，美林湖畔，甚至凯旋新世界，都是靠园林绿化放大了自身的优势。
如果在核心区出现高预期、次新和园林优势叠加的楼盘，那必然会成为新一代购买力的选择。
这里再提一嘴学位。实际上学位房的重要性是在被稀释的。
并不是因为家长放弃了对学位的追求，而是由于郊区铺天盖地的涌现出各种挂牌名校，稀释了对传统名校的需求。
很多购买力触碰不到核心区品质学位房的需求，退而求其次，选择了郊区的挂牌名校。
这对老牌市区名校周边的非品质二手房，是有冲击的。
房产虽然依然还是那个支柱性产业，但是房产选筹的逻辑一直在变化。
我们只能距离市场近一点，再近一点。
小心翼翼的紧跟市场品味和爱好的变化，追随市场的脚步。
更新自己的认知体系，调整选筹的逻辑和仓位。
才能在分化的楼市里，保护自己家庭的财富。
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