广州现在选新房，还是二手房更划算
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：要多少钱，才能拉爆广州楼市
广州楼市只需要每个月，在现在的基础上多增加200亿的交易规模，就能激发出新一轮的楼市行情。
因为楼市是少有的，多数服从少数的市场。
大部分人买入一套房之后，会持有这套房10年甚至以上。
这部分房子，不论是新房还是二手房，被人买入后就会被自动锁定，在流通市场里彻底消失。剩下的有交易意愿的房子，可能所占总数的比例不超过15%。
而这15%有交易意愿的房源里，在短期内成交的可能只有其中的1%。但是就是这15%里面的1%成交的房子，给100%的市场价值定了价。
200亿每个月额外的资金，已经足够点燃整个市场了。
虽然今年的广州楼市并没有金九银十的热度，但是一到国庆这样的长假，我们还是有不少外地的粉丝来广州看房。
把看房融进旅游，原本担心排不满的形成一下子满满当当。有些粉丝带着孩子家人一起看，愣是把国庆旅游搞出了寓教于乐的味道，也算是一举多得了。
很多外地的粉丝对广州市场并不了解，一般都会问我们，广州到底买新房还是买二手房更好。
往年我们一般都会建议外地客户选择二手房，但是今年的市场和往年不同。
很多二手房和新房之间，已经很少那种碾压式的性价比差距，这倒不是二手房变贵了，而是开发商之间的互卷，硬生生把新房卷出了性价比。
所以我们会建议粉丝新房和二手房都看一看，看了才知道在适合自己需求的范围内，喜欢哪个买哪个，哪个便宜买哪个。
我们今天就和大家聊聊，目前在广州买房，应该选新房还是二手房。
01
过去新房的优点要更多的从一个消费品的角度来看。
更新的产品设计，更漂亮的小区园林，更省心省事的交易流程，以及最重要的一点，一个更对未来生活更美好的期待。
我之前在做房产公司前，主业和房产没有半点关系，纯粹是自己喜欢房子，就自己看房买房。因为我自己当时只买二手房，所以对新房有一种天然的偏见。
现在看来，我对于当时自己的房产投资观点，有一种莫名其妙的清高。
当这几年开始更多的接触粉丝，接触市场，深入了解大家形形色色的需求，也研究了各式各样的产品，我愈发感受到市场的庞大，需求的繁花似锦。
所以现在我非常能理解很多买家对新房的喜欢。
这一两年，广州楼市的新房，除了上面的优点，还额外增加了其他的新优点，例如更高的得房率，更高的建设标准。
并且过去新房存在的硬伤，在市场的倒逼下，几乎不见踪影。
例如之前新房往往都存在溢价，开发商营销的首要任务是卖贵一点，多出一些利润。
所以相信很多买家对类似琶洲南TOD那样的茶水费，对天河壹品那样的黑科技抢房，对全款优先贷款出门左转不送的待遇，都历历在目。
谁能想到风水轮流转，这转变之快仿佛是才上了风火轮，如今开发商营销的目的不是为了利润，而是为了能卖出去。曾经的桀骜不驯，被磨成了现在的逆来顺受。
基本上只要找到合适的人，买新房都能砍出一个非常有性价比的价格。我们之前帮一位粉丝买新房，最终砍下来30万，说实话，我们自己都没想到能砍下来那么多。
新房的砍价要的不是技巧，要的是锲而不舍的磨刀霍霍。
另外新房一个很大的缺点，在于过去的新房开发以近郊为主，核心区的供应量少的可怜。广州在20年前后，核心区天河的新房就只有保利天汇，天河壹品，寥寥几个。
一个老黄埔的万科城市之光都能引来万人空巷的抢房。可想而知那个时期，好地段的新房是多么稀缺。
这两年，核心区的供应量和市场的热度形成了反比。
核心区的好地段出现了很多新房选择，并且价格公道，童叟无欺，楼层户型选择丰富，可以慢慢挑，价格也能和开发商坐下来好好聊。
新房不再是荒郊野岭的代名词，反而成了可以代表核心区高端改善的新趋势。
并且，随着15%首付和限售的取消，新房过去金融属性不强，腾挪空间不够的缺点也随着新政，烟消云散。
现如今，新房可能最大的缺点就剩最终交付的产品往往会低于最初的预期。这个基本上无可避免。
特别是这两年开发商缺钱，这种情况会更明显。甚至前段时间还有越秀退地，导致周边规划的配套不确定性增强，留下一期二期的业主无可奈何。
核心区，或者核心地段确定性强的新房，还是比较稳妥的。对于质量问题，就要给内心打好交付减配的预防针。
不过从我们对市场的跟进来看，交付的质量除非差到出名上了315，不然对于未来的房价，其实影响不大的。
02
我们再看二手房。
其实这两年外围区域，特别是新房供应量充足区域的二手房，被新房打得很痛。
花都，增城，南沙这些曾经的卖地大户自不用多说，新房又多又不讲武德，闪电五连鞭，二手房躲闪不及。
黄埔、番禺这几个浓眉大眼的，也被新房的踩踏式降价，伤害的够呛。
广州这一波二手房降价，新房一定程度上成为了那个突破口。
我们之前原本一组买嘉禾望岗二手房的粉丝，结果看了隔壁的新房，距离就差1公里，新房高得房率，高交付标准，户型三房两位对三房一卫，价格居然便宜60万。
这个时候还让粉丝去买二手房，那专业度就要受到质疑了。
虽然我们陪着粉丝看了有50套以上的二手房，但最终我还是给了他买新房的建议。
当然，这不是说从此二手房就一无是处，核心区依然还是二手房的天下。
今年天河和海珠看似新房供应不少，但实际上除了个别的项目，大部分还是有地段边缘，缺少配套，小区规模或者产品方面有瑕疵的问题。
保利天瑞在广园快速以北，交通不便，配套不全。保利都荟天郡，噪声环布四周，小区规模太小，几乎没有园林。观樾，如果不考虑产品的加分，地段配套就是牛奶厂的水平。
同时，这些产品定位都是高端改善，大户型为主。这就给了核心区刚需定位的二手房产品很大的生存空间。
即使在周大福中心上班，也不是人人都有能力掏出来几百万首付买大平层产品的。相比顶部的购买力，市场的主体依然是对通勤配套学位有需求的刚需群体。
我之前做过统计，广州90%以上的二手房成交总价，都在600万以内。所以，即使天河海珠的新盘神仙打架，斗个头破血流。
对总价在800万以内的刚需类产品的影响，其实是有限的。
另外，二手房买家的对手盘背后是一个个具体的业主。
大部分业主虽然对自己的房子值多少钱，有一个大致的概念。但对于卖房，大抵是没有经验的。
出现的情况就是业主了解自己房子的价值，但不清楚具体的价格。价格多少合适，和业主的预期有关，预期又受到情绪的干预。
业主不会把情绪挂在脸上，也不会把放在挂牌价上。
我们看到的是一个单纯的价格和冰冷的数字，背后却是业主或焦虑、或踌躇、或淡定、或自信，起伏波动的情绪。
专业的买家往往可以通过对业主个人卖方心态的分析，对市场的判断，从而实现买入的价格低于房产本身的价值。
大道至简，这才是二手房投资的核心逻辑。也是二手房对于新房的最大优势。
所见即所得的优势，反而成了细枝末节的东西。
过去市场上都是期房，所以很多新房和二手房并不形成直接的竞争关系。但随着很多项目从期房卖成了现房，这就直接和二手房形成了竞争。
所以，二手房最重要的一个点，就是能买到低于合理市场价的房子，有额外的套利空间。
当然，这背后是不厌其烦踩盘形成的房感，对市场时刻关注的敏感度，专业的交易技巧。但面对动辄6位数的利润，这一切都是值得的。
说白了，这世间除了几个已被证实的公理，没有几个从一而终的正确答案，失之毫厘差之千里，新房还是二手房，重点还是在于你的需求是什么。
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