广州有哪些板块卖爆了
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：12万亿，对你的房子有什么影响
市场的问题，最终还是要通过市场来解决。
9月底的楼市新政已经过去了一个多月，广州不论新房还是二手房成交的回弹，都超过了我的语气。
根据广州住建局的数据，10月二手住宅网签13188套，125.8万m²。这个成绩是全年最好的成交数据。同时，也是近三年以来的最好成绩。
这种交易的火热，不仅是体现在珠金琶核心区板块，很多外围的低价区板块，也都有明显的回暖。
广州目前有40多个板块，成交量环比上涨了20%以上。
种种信号都显示，这一波广州的回暖，和6月份的一波流有很大不同。至少目前市场的情绪，发生了扭转，而并非仅仅是反弹。
我们今天看看，广州目前有哪些板块成交开始回暖。
01
这次广州楼市的回暖，是先从珠江新城开始的。
珠城10月份的整体成交量达到了72套。这比过去一两年月平均成交都在50-60套浮动的数据，高出了25%-45%。
而且最让我们在意的还是成交的结构，开始出现大量的高总价成交。
其中1000万总价以上的35套，1500万总价以上的25套，2000万以上的16套。
有代表性的是凯旋广尊4100万成交，天峦3368万成交，中海花城湾多套成交，从1000多万到4000万以上都有成交。
这和过去几个月的成交是完全不用的。
之前珠城一个月成交50套，但实际上50套中，大部分都是低价区域的产品。
像跑马地花园，又或者像汇峰苑的单间，再贵一点也就是保利心语的两房，基本不会超过800万，甚至不会超过500万。
特别是东区和中区一些高总价的产品，像凯旋新世界，嘉裕公馆，中海花城湾，中海观园国际的大面积，虽然看起来挂牌价很坚挺，没有太大回落，但代价就是成交冰封。
没有成交的挂牌价，等同于无效。
所以珠城在支撑了大半年之后，终于在今年上半年开始回落。回落的幅度从一开始的10%，再到20%，再到30%，几乎和外围区域的回落幅度同步。
直到9月底和10月初，嘉裕公馆多套房源集中成交，南向站稳到15万，非南向站稳13万。特别是国庆假期那一周，嘉裕公馆成交了5套住宅，其中4套都是6号那一天完成的。
嘉裕公馆9月贝壳的挂牌量是94套，现在最新的挂牌量是84套。笋盘肉眼可见的被快速消化。
我们就知道了，珠城的价格止跌回稳了。
但是房价只有跌和涨两种状态。很多人认为的稳，只是一种没有成交的状态，并非真正意义上的房价平稳。
所以，当珠城成交开始起量，就意味着整个广州楼市，金字塔顶端的产品，已经开始回暖了。
02
除了珠城，其他区域的成交也在回升。
10月天河北二手成交量达到了126套，看房量翻3倍。天河公园西门成交25套，北门华景新城成交55套，员村板块27套成交。
不仅仅是天河核心板块成交量在回升，一些外围的区域，成交量也在放大。
比如祈福新邨、知识城这些板块，由于总价低，也有相应的交通商业配套，实际单月成交量都在100套以上。
就连白云机场路一带，以老旧小区为主的板块，在新政后的成交量涨幅达到了700%。
其他我们熟知的刚需板块，科学城、番禺万博、老黄埔，成交量也直接翻了一倍以上。
当然，这些成交量回升的板块，成交结构还是以低总价和低单价的成交为主。
学位房以天河北和华景为代表，成交量很大，但没有出现太多高总价和高单价的成交。不论是天河北还是天河公园，成交单价均在10万以内。
像天河公园西门的标杆东方新世界，虽然10月成交达到了7套，但是成交均价只有6.3万。天河公园北门华景的标杆珠江俊园，成交了8套，套均单价只有6万出头。
说白了，目前除了广州楼市除了珠城外，依然是以价换量的阶段。
但是10月的以价换量和之前的以价换量成交的结构是不同的。
例如9月份成交笋盘和低总价的房源为主，价格集中在单价3-5万低总价小区，邮通小区、泽晖苑、芳满庭院、环宇花园是成交的主力军。
而10月份的不少成交，是来自珠江俊园、华景里、东方新世界、理想蓝堡这些偏改善和高单价的小区。
目前我们已经很难见到成交价创造新低的情况，更多是笋盘正在被迅速消化。
我们近期在帮一位粉丝找陶然的小三房，之前这个户型的成交价在420-450万之间，但是目前已经很难找到挂牌价在500万以内的产品了。
我认为如果11月和12月的成交依然维持10月的热度，那么珠城这种止跌回稳的趋势，就会由天河核心区，开始向外扩散。
这就是我一直说的，二手房是一个不停进入和放水的蓄水池。
不停有新的业主挂牌，也不断有买家进入市场买房，就像蓄水池的水一边加水进来，另一边又在放水出去。
8000套到9000套这个成交量，基本上维持了市场的平衡。也就是挂牌和卖出，在一个动态平衡中。
市场当然是有弹性的，短期成交量的上探，很难刺破价格的上限，市场会把这种突刺迅速抹平，在价格和市场的情绪上，不回看到太大差别。
但是当市场的成交量飙升到1万2千套以上，或者持续的维持高成交量，就会打破原先市场的动态平衡，出现价格的变化。
每个小区高性价比房源快速成交，剩下来的都是一些价格更高的房源，留下的都是心态强硬的业主，这种心态的反差就会传导给买家，让市场被一种新的情绪笼罩。
那个时候，买卖之间博弈的平衡，可能就会被打破。
这轮回跌形成的价格体系，就有可能会被重塑。
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