广州楼市的真相浮出水面
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：现在广州买房，还有多少砍价空间
我们和大家分享了一些最近的成交，目前二手房的砍价空间是在减少的。
广州10月的成交，我们之前都专门有文章聊过我对新政后首个月成交的看法。
整个10月广州新房的网签是10463套，二手网签13188套。
当然，网上关于10月的成交，流传着好几个版本。有冰山指数的统计数据，广州的二手房在10月份成交数据是1.7万淘。新房的总认购量是8597套。
但我们讨论还是以阳光家缘这些官方的数据为准，因为客观来讲，我在一线市场的感受，还是更偏向于1.3万套网签这个数据的。
并不是说因为我是这个行业的，为了业绩和成交，就过度鼓吹市场的热度，制造焦虑让大家尽快入场。
我还是希望可以尽量以清晰客观不带任何情绪的表述，把市场的情况展现在大家面前。
特别是对于普通购房者，当他要做出买卖决定的时候，可以有一个参考，让他了解新政后的市场上，到底发生了什么。
01
我们先看看新房和二手房的成交数据，放在广州这几年来看，处于一个什么样的位置。
广州新房成交，从21年12月算起，截至到上个月，中间一共经历了35个月。
在这35个月内，单月成交超过1万套的月份只有3个月。分别是21年的12月，23年的3月和刚刚过去的10月。
我们用同样的时间维度来看二手成交，35个月的时间里，广州二手也只有6个月成交破万，上一波热度出现在23年的3月份前后，单月成交1.22万套。
我们都知道21年12月是上波行情的顶峰，不用多说。23年的3月是去年的小阳春，当时珠金琶不仅收复价格上的失地，还再创新高，扩大战果。
新房和二手加起来这2万3千套成交的结构，不同于之前几次新政后，都是低总价成交起量，高总价纹丝不动的走势。
这次成交回暖，主要是刚改和改善的成交占比有走高。
除此之外，核心区的成交回暖幅度，比外围区域要更大。
相比于数量上的增长，成交数据中的结构变化，更值得让人关注。
我们之前经常提到枯荣线的概念。前几天客户过户的时候还和我聊起来，他说觉得广州二手房枯荣线的概念好像一直在变。
市场好的时候，枯荣线就是1万5千套。市场差的时候，枯荣线就变成8000了。
我和他开玩笑说，本来就是薛定谔的枯荣线，来回变是正常的。因为任何不谈结构，只谈成交量的判断，就是耍流氓。
不管是1万套，还是2万套，都只是针对没有任何政策干预的自然需求滚动市场的参考标准。而我们当下处在一个政策频出的阶段，所以成交量数据往往都有一定程度的失真。
除了看成交结构的变化。拿10月的成交数据和6月的成交数据来对比，也是一个很好的观测角度。
广州528新政和930新政，可以看作是上半年和下半年的楼市杀手锏政策，从量级和市场背景都能很好匹配。甚至说，528新政的力度，要远大于930新政的力度。
广州930新政实际上属于广州第四轮楼市政策了。所以横向维度看广州930新政后的表现，哪怕是在一轮又一轮的新政后，依然能有这么强劲的成交。
在这个本不该出现成交高峰的月份里，10月的新房和二手房能量都比我们想象的还要高，这是真正值得看到的地方。
所以，市场上那些躁动的，大转向的，甚至有点夸张的舆论，我是完全理解的。因为十月新房和二手房加起来破两万套，确实会带给所有人遐想。
02
当然，作为房产的专业人士，我不能像市场上的舆论那样，一有点风吹草动就一惊一乍。我们不是拿房产的流量来吃饭的，我们是要靠自己的资产升值和房产交易来吃饭的。
我们和大部分购房者不同，购房者身边围绕最多的大概率可以分成两种类型，一种就是完全看空，没有任何想要买房的人群。另外一种就是同样有买房需求的人群。
而我们身边围绕最多的主要是四类人，中介、同行、买房人、业主。
后两者，也就是买卖双方端的心态其实是点状的。每位业主和每位购房者都有自己的需求和想法。
但他们其实还是可以归纳到某些集体标签的。
比如很多业主，对新政是非常敏感的，这种敏感往往表现为新政后看好市场，更确切说是看涨市场。这种变化不见得会在挂牌价上体现，但会直接体现在谈价和砍价的阶段。
而前者，也就是楼市的从业人员，反而会淡定很多。
因为经历了比较多楼市大年，看过太多新政来了楼市涨了的故事，所以他们看到数据涨了一段时间后，趋向平淡，就开始焦虑失落觉得市场没达到预期。
实际上，真实的市场介于两者之间。
我们对市场的判断，很容易过于在意政策，而忽略市场自身的节奏和周期。
广州楼市，不论有没有调控的干预，在每年的3月和4月就是二手房成交的高峰。9月和10月是新房成交的高峰。
相应的，其他月份的成交会比较平淡。像传统的淡季有7月和8月，这个季节天气炎热，看房辛苦，又叠加暑假，很多家长出门旅行。成交自然比较少。
所以我们要知道的是，新政干预带来的成交热潮过去之后，市场还是要回归原本的节奏。
10月广州新房和二手房成交超过2万套，当然有新政效果立竿见影的功劳。但市场的回暖超过预期，也是市场自我调节，自身周期的一种体现。
实际上，在9月底，新政之前，珠江新城豪宅市场就已经开始回暖了。
基于此，我的判断是接下来的11月，新政刺激的余韵会逐渐淡去，市场的热度会回落。但这个回落不是下跌，而是逐渐恢复正常的市场热度。
11月进入年底，是楼市成交的传统淡季。新房和二手成交加起来超过2万套，也不代表市场要立马飙涨，低于2万套，也不意味着楼市要跌。
话说，我突然意识到今年只剩两个月不到了，感叹一句，时间过得真快。
我不知道大家的感受是什么，我只感觉自从过了30岁之后，时间过得格外的快。总幻想用力拽住时间，好慢一些，但自知都是无能为力。
虽然时间过得很快，但我这一年的收获很多。随着越来越多和市场的零距离接触，自己也越来越多认识到市场的复杂和单纯。
看似无比庞大，又难以预测的市场，背后是广州一户户购房家庭的真实需求。
每一个个体看似细微的需求差异，组合在一起就构成了无比巨大的规模。这是市场的魅力，也是为什么我们几乎永远无法靠一两个数据量化市场的变化。
无论是2万套成交，还是1.5万套成交，最终反应的其实是市场的需求、信心以及买卖双方博弈的结果，这才是市场最真实的运行逻辑。
优享家房产线下沙龙
时间：2024年11月17日，14:00-16:00，星期日
一、密报！广州过年前还有什么政策大招？
二、嘘！偷偷告诉你未来哪里涨得最多！
三、如何做房产配资，房产要占家庭资产多少占比？
四、广州11月最新笋盘分享
五、一对一线下购房答疑
费用：报名费50元，到场退还，全程免费。
微信：yxjcena
地点：珠江新城东区富力盈盛广场B座1603房
优享家以100%买方立场，为买房人提供一站式定制买房贷款服务。
加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。
更多房产信息，请关注公众号。
我们以100%客户的立场，提供一站式定制买房贷款服务。
