华润在广州能不能绝地反击，要看黄埔润府对自己够不够狠
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州牛市前夜的特征是什么
广州的牛市，要看最近红到发烫的深圳行情。
如果深圳这轮成交行情影响到价格，突破现有的价格瓶颈，价格体系被重塑，那就意味着广州的牛市行情也要开始启动了。
今天我们聊聊最近老黄埔的新项目，黄埔润府。
我记得2020年我买房来黄埔花园看房子，华润黄埔润府的项目位置，还是新溪菜市场。那个时候老黄埔的标杆楼盘还是黄埔花园。
黄埔花园坐拥7号线和13号线的换乘站裕丰围，北临黄埔大道，往南一公里就是鱼珠第二CBD的东延。
楼下超市和菜市场一应俱全，还有老黄埔成绩最好的怡园小学。
这在当时都是老黄埔的顶级配套。
黄埔花园就是老黄埔毋庸置疑的六边形战士。
而和黄埔花园隔着一条黄埔大道的华润新溪旧改就是老黄埔顶配的升级版，我对这个项目当时就有充足的期待。
只是时间说长不长，说短不短，4年过去了。老黄埔的标杆产品一路从保利学府里，到万科城市之光，再到今年下半年即将登场的珠江村旧改项目。
时过境迁，老黄埔也从中鼎珺和府，万科城市之光，富颐华庭的三剑客时代，进入到了新房井喷的新阶段。
今年先是保利中央公馆，接下来是海丝城，之后又是中建未来方洲，如今华润润府也开放了营销中心，之后还有珠江村旧改。
老黄埔的标杆变化太快，之前几年的批量旧改充当了加速器。
在老黄埔内卷的大背景下，曾经被给予厚望的黄埔润府，市场的期望度似乎也被冲淡了。
01
其实华润来到广州，虽然万博和白鹅谭的悦府卖的还行，但其实也是远低于市场最初的预期的。重点是天河润府，在一个灾难级别的首开后，整个项目卖的摇摇欲坠。
要知道当时华润拿天河润府这块地，还需要帮忙代建南沙全运会的会场。
我们夸张点可以说，华润进入广州市场可谓遭遇了一场滑铁卢。
大家不要觉得奇怪，开发商开发运作项目，其实也讲士气，一鼓作气，一顺百顺。而黄埔润府这个项目自然就背负起了华润在广州一扫颓势，提振士气，绝地反击的重任。
我们先看看黄埔润府的项目情况。
整个项目依托于老黄埔新溪村旧改，改造范围总用地面积14.64万m²，规划计容总建筑面积39.62万m²。
既然是旧改，那自然就有复建区，整个复建区的用地面积不小有10万m²。商品房用地面积4.5万m²，被道路分割成了2个地块。
整个旧改，共规划了7个地块，其中2个复建地块、2个融资地块、2个商业地块和1个学校地块。
两个融资地块合计6栋住宅，预计货量就是1000套左右。
这次首开的一期，是在整个旧改项目西南侧，靠近丰乐路，总建筑面积58347m²，我预计也就是400套住宅不到的体量。
看位置就知道，这两栋楼就在黄埔大道和科丰路的交汇处，肯定会受到一些噪声的影响。
两栋楼一栋31层99.8米，2梯5户。还有一栋是超高层47层149.65米，梯户比是3梯5户。
其中1到3层，都是商业配套。这个位置曾经就是新溪菜市场，未来预计也会引入大型肉菜市场之类的商业。这让我想到保利心语楼下的那个肉菜市场，大概也是类似的形式。
首开区一共有三个面积段，户型图也公开了。
85-87m²和94-96m²的三房，112-115m²的四房。都是新规后的产品，实用率达到100%。目前样板间还没开放。
02
润府在华润的产品体系中，属于刚需定位。这点我们从产品的面积段也能看出来。
我觉得这个定位倒是很精确，老黄埔目前其实没有太多承接高端改善的购买力，更多还是偏向刚需和刚改为主。这点华润很务实。
虽然润府有不少商业配套，但之前大家都在期盼的万象系商业大概率是和新溪无缘了，按照现有消息，万象系商业会更靠近未来方洲首开的位置，定位应该是万象汇这个级别。
不过我并不觉得这对润府的价值会产生太大影响。
深圳万象城或者万象天地周边的产品，也不见得就一定是同板块最高价格的。
一套房最终值多少钱，是地段、产品、配套多方面因素影响下，出现的结果。一个商业体的影响是很有限的。
相比于万象商业，我更介意的是首开就两栋楼，小区的公共空间太小，缺少公区配套，小区公区小，对刚需定位的楼盘是很大的缺点。
而且正对着两条主干道，噪声是一个无法回避的问题。
二期虽然也不大，就4栋住宅，但在噪声问题上，是要远比首开区域好的。并且还有距离大沙地地铁站更近的优势。
所以，首开区的价格，我预测不会太高。
在海丝城的开盘前我就说过，海丝城的开盘价格会重新定位老黄埔的价格体系。
后来海丝城开盘价3.5万/m²起，让原本就内卷的老黄埔，竞争变得更加激烈。例如黄埔中央公馆这个国庆期间81m²的起步价就直接降到了290万起。
那么，黄埔润府虽然具体的开盘日期尚未确定，但项目的定价区间就很清晰。
当然，华润润府的地段和配套成熟度，肯定要远比海丝城和未来方洲要强，甚至商业的便利性还要优于中央公馆一些。
并且，华润当然会对产品花很多心思，例如设计感十足的售楼中心，高品质的交付标准，并且华润的审美一直在线，这也是华润一贯的优势。
但目前的市场，通过这些软性的因素就想要提升价格，增加溢价空间，显然不是一个好思路。
好产品加上便宜的价格，才是目前市场一个新盘项目通往成功之门的钥匙。
现在黄埔润府的项目吹风价在4.2-4.5万/m²，当然如果可以更实惠，自然就有更好的性价比。
所以，接下来黄埔润府能不能顺利取得开门红，还要看华润对自己够不够狠，开盘就先砍自己一刀了。
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