广州楼市的逆转，从大量拍地延期开始
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：赚钱才是广州楼市真正的刚需
市场回暖的起点，并不是自住需求的回归，而是楼市预期的改变，激发了大家买房的动力。
自住需求永远都在，但是唯有赚钱的欲望和预期，才是广州楼市回暖真正的刚需。
最近广州楼市回暖的新闻满天飞。
之前我预测国庆期间，广州新房的成交量6000套，二手房成交量在2000套。
这两天统计数据出来了，国庆期间一手住宅认购量5855套。二手方面，新政以来截止12号，网签量3771套，同比增长23%。
这个数据和我预测的大差不差。
10月新房的认购量，我的判断是在8千到1万套。二手的网签应该在8000套以上。
你说市场有没有回暖，我觉得肯定是大幅度回暖了。但你说，有没有大热，我觉得还差不少。
如果市场是一杯水，那现在这杯水更像是从之前的冰水，回到了常温状态。
开发商的营销词里，似乎会让你觉得这杯水已经沸腾，冒着烟气，但是只要用手摸摸杯子就能知道，一点儿都不烫手。
虽然我说过开发商对市场的体感，和大部分市场里的个人差不多，但在开发商现金流如此紧张的现在，他们对市场的悲观程度，可能还要远大于普通人。
业主可以通过中介的电话次数，挂牌房子的看房量，买家出价的意愿来判断市场的温度。
买家可以通过业主的砍价空间，自己喜欢房源购物车的去化程度判断市场回暖到什么程度。
而开发商不同，即使出现一到两个网红项目的热卖，在庞大的债务面前，都显得杯水车薪。
对市场情绪的转换，开发商要远比个人来的缓慢。
所以对市场的这种悲观预期，直接导致了过去一个月，广州土拍大考的成绩不尽人意。
01
我们要先从荔湾河柳街地块说起。
原本9月30号开拍的荔湾河柳街地块，因为无人报名，于是延期到了10月10号。10天的等待，显然不足以等来意中人。
于是在临近出让时，再次延期到了10月30号。
其实荔湾这块宅地的条件，并没有差到流拍的地步。地处荔湾西部老城区，在东风西路和南岸路的交汇处，距离中山八也不远，有地铁，有配套，有老城区的烟火气。
周边的存量房要不老，要不贵。
像富力新居，南源花园这样的老房子，二手成交价在3万/m²左右。楼龄几乎都超过了20年。成为了岁月的一部分。
而像西关都荟这样的新房，7万/m²左右的单价，又成为很多人可望而不可及的目标。
所以这些年下来，自然积攒了不少置换改善的需求。
正常来讲，这个地块开发出来的产品，竞品少，条件不错，实用率上限可以做出120%的产品，是不用太担心去化率的。
如果地块做个市场调研，即使没有90分，80分还是有的。即使如此，依然无人问津。
如果说荔湾的地块的稀缺度还是不足以打动挑剔的开发商，那越秀区稀缺的宅地，广州大道中地块，同样享受了无人报名，只好延期开拍的待遇。
越秀这块地是时隔4年以来，首次供应的宅地。
项目700米就是5号线和1号线的换乘地铁站，杨箕站。附近有杨箕小学，东风东路小学这样的名校。一路之隔就是珠江新城的妇幼儿童医院。
广州大道的地段不用说，临着珠江新城西区，既有越秀特有的繁华感，又有西区高品质的配套。
地块的楼面价3.3万/m²，加上需要配建的消防站，楼面价要5万/m²以上。但起拍价只有5.96亿元，并不会给开发商带来太大的资金压力，属于小赌怡情的范畴。
很遗憾，依然没有开发商报名。
除了上面这两块地，琶洲南三块宅地再次延期，番禺区禺山大道南侧的两块宅地也延期了。
02
延期似乎成了广州土拍市场上一片无法吹散的乌云。
前几天广州发布了第四批土拍的清单，足足有57块宅地。
剔除10块正在挂牌的地块，还有47块未挂牌的宅地。
其中越秀1块、海珠3块、天河区6块、荔湾4块、白云区7块、黄埔1块、番禺9块、花都13块、从化3块。
这个数字看起来好像很惊人，特别是中心四区的供地占了三成。
但实际上，这些宅地，有8成都是之前流拍或延期的。这都不是冷饭热炒了，这是把冷饭翻来覆去的要炒糊了。
糊了就糊了，能出锅端上桌也行，可这些冷饭，大部分连端上过的几乎都没有。像番禺，花都，从花这些供应的宅地，只要市场不扭转，就只有一直延期和流拍的份。
延期似乎成了广州的一块遮羞布，只要我不拍，就永远都没有流拍。只是这份倔强，就像掩耳盗铃一般，只有自己捂着耳朵，殊不知全世界都听的一清二楚。
其实广州也不是不清楚目前的困境，这两年核心区土地供应激增，天河成了全广州唯一一个在楼市下行期间，供应面积连续三年增加的区域。
市场狂热期，歪瓜裂枣还能趁着开发商头脑发热，卖个好价钱。开发商也能靠几张PPT，几段合成的视频，画点精美的大饼把房子卖给购房者。
现在市场清凉，只要不是确定性足够强，有足够的利润驱动的地块，开发商看都懒得看一眼。
过去流拍的几块地，大家都会分析地块的地段，周边的竞品，相应的配套等等等等。说白了，本质还是在于去化，赚钱的确定性不够强。
现在开发商的小身板已经受不起半点颠簸。曾经的生龙活虎，到现在的奄奄一息，从来不是市场调节的猎刃，这柄刀可是从来没这么锋利。
真正杀伤力大的，是操盘手端着冲锋枪，对着自己大腿扫射，这谁能顶得住，穿防弹衣也顶不住这么搞。
但是市场的韧性远比我们想象中的要强悍。
伴随着大量流拍和延期的，是商品房住宅销售面积和新开工面积进一步下降。
过去2022年和2023年，新开工面积的降幅都在20%以上。下降幅度如此之大的新开工面积，就是在持续减少住宅的供应。
但需求的基本盘一直存在，就像谷堆就在那里，一把火就能点燃，一场大雨也能浇灭。
供应的减少，政策的刺激，就是那支火把。
最终在市场风向逆转的时候，开发商也会重新雄赳赳气昂昂。土拍延期，就是第一步。
加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。
更多房产信息，请关注公众号。
我们以100%客户的立场，提供一站式定制买房贷款服务。
