广州地铁最新一期规划公布，谁才是大赢家
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州笋盘的消失静悄悄
我们聊了楼市价格的变化，讲了价格是多种维度的。当然，一套房子的价格受到各种因素的影响，地铁当然是其中很重要的一项。
我们之前在广州四期地铁发布环评公示的时候就说过，在今年内，关于广州最新一期地铁的信息会陆续公布。
特别是大家都关注的里程和线路，依然遮盖着神秘的面纱。欲拒还迎，搞得关注地铁进展的大家，望眼欲穿。
最近随着地铁四期工程咨询机构选取的公告，广州最新一期地铁面纱，又摘下来一点，微微露出了额头。
01
这次规划释放出了三条重要的信息。
分别是划线路8条线（段），线路全长175.5公里，以及总投资约1720.8亿元。
这和我们之前预估的差不多。
其实地铁的规划也好，城市发展的规划也好，都是没有办法脱离自然条件和城市发展现状的。
很多城市的发展，明面上是规划的聪明睿智，高瞻远瞩，挥斥方遒。底层逻辑还是根据客观条件的因材施策，因地制宜。
规划可以变，可以天马行空。但是山川水域，海枯石烂，纹丝不动。所以我们才可以在四期地铁详细规划出来之前，就猜出个七七八八。
无他，皆是因为讲逻辑，尊重客观。
当然，如果操盘手依然还是凭着一腔热血，一纸规划，搞出来个南沙新区。那自然让我们一哆嗦，大跌眼镜，然后面临的就是南沙目前不出意料的发展困境。
扯远了，我们还是说回这次的地铁规划。
按照8条线路和175.5公里这两项线索，我们基本上可以判断新线路的情况如下：
10号线东延段（天河客运站-高塘石），约10.5公里。
15号线一期（横沥-蕉门-南沙客运港）：约17.4公里。
32号线一期（横沥-大涌）：5.2公里。
19号线一期（海珠龙潭村-黄埔站）：约27.1公里。
26号线一期（白云太和-番禺沙湾）：约68公里。
广佛线东延段（沥滘-大沙村东）：约2.2公里。
3号线东延段二期（海傍-广州新城东）：1.7公里。
6号线东延段（香雪-岗丰大道）：9.8公里。
23号线一期（悦景路-坭紫）：35.3公里。
这里要说明几点，南沙的两条地铁线，15号线一期和32号线一期，有可能并成一条线申报，所以申报线路是8条，而不是我们现在看到的9条。
26号线，会分成26号线一期（太和-榄核），北延段（太和-草塘路）和南延段（榄核-顺德马岗大道）。
所以总175.5公里的里程中，包含了顺德四站的11.3公里。广州范围内的里程就在164公里。
当然，这个只是上报给发改委的版本，并不是最终版本，也就是说依然有被砍里程和线路的可能。
02
至于哪些线路的通过率更大，哪些有可能回炉重造，同样还是延用我上面的方法，讲逻辑，看客观条件。
广州的地铁，在过去，一直是土地财政背景下，一项强力的卖地工具。
我们如果打开广州地铁的分布图，就能发现，广州地铁和北京上海不同，更多是呈放射状的布局图建设的。
北京上海内环的地铁分布密度很高，覆盖之全面，可以叫面面俱到了。但广州不同，广州市区的地铁建设是严重滞后的。
你能想中山大道两侧，人口密度如此之高的区域，车陂、东圃、华景、石牌，个顶个的人口大村，就这居然只能靠BRT快速公交支撑交通，或者步行数公里南下坐5号线通勤。
还有海珠中部的大片腹地，在11号线开通前，都是地铁的真空地带。
而外围区域的地铁，开通了一条又一条。增城、花都、南沙、白云、番禺。地铁把这些行政区的各种新城串联起来，东进南拓西联北优，一个都不能少。
这是因为广州过去的地铁建设思路，很多是围绕着卖地来规划的。
拉出去一条地铁线路，周边全是外围空地，这样一条地铁就能撑起整个片区房产的价值，开发商拿地，普通人买房，一个地铁卖地卖房的循环就这么如火如荼的搞起来了。
核心区人口多，但是城中村拆迁天价成本，易守难攻，无利可图，不如绕着走。
城市发展的任何问题，都是人的问题，而人的都问题背后，都是算账的问题。人穷志短，广州穷，规划自然也就要先考虑收入的问题。
但是城市轨道交通是一项昂贵的基建项目，建设和维护成本巨大。并不只是修好卖地，一锤子买卖这么简单。
如果斥巨资修建的地铁在开通后客流不足，未能有效促进沿线经济发展，这种可视为“无效基建”的地铁项目，将给地方财政带来沉重负担。
所以2018年发布的52号文规定了“拟建地铁线路初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次，远期客流规模分别达到单向高峰小时3万人次以上”的标准。
之后，我们大概率很难再看到像兰州地铁那种，负债率常年超过80%的地铁项目了。
这次广州报批的地铁项目里，大概有6条线路是符合标准的。分别是：
3号线东延段二期（海傍-广州新城东）
6号线东延段（香雪-岗丰大道）
10号线东延段（天河客运站~高塘石站）
19号线一期（海珠龙潭村-黄埔站）
26号线一期（白云太和-番禺沙湾）
广佛线东延段（沥滘-大沙村东）
这6条线路基本上属于沿线人口密度足够高，有大量的产业和工作岗位布局，地铁开通初期客运强度会很高的线路。都属于沿途居民，苦无地铁久矣的区域。
我觉得是报批可能性是最高的。
而剩下的，15号线一期（横沥-蕉门-南沙客运港）和32号线一期（横沥-大涌），以及23号线一期（悦景路-坭紫），属于人口密度和客运强度不达标的线路。
一个属于南拓的范畴，一个属于东进的范畴。
我发现，只要和南沙沾边的线路，大部分都是标准不达标，只能顶着南沙新区，湾区中心的大帽子滥竽充数，获得政策额外的青睐。
而这张已经有些过期的大饼，经过这么多年的蒸烤煎炸，甚至微波炉回炉了一次又一次，还能不能满足食客日益挑剔的味蕾，就有很大的不确定性了。
这些线路有哪些能够获批，将取决于接下来审批流程“刀下留情”的程度。
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