广州楼市的价格体系
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州买房，选对的人，买适合自己的房
聊了聊我们的服务，我自己有很大一部分初衷，是可以让自己的客户，不用再踩我自己买房踩过的坑。
我们都知道广州10月的新房和二手房网签量双双破万。
新房创造了近34个月以来的最高网签量。二手房如果按照每日的成交量来算，突破了1.7万套，按照统计周期的网签量算，也超过了1万套。
楼市不仅是数据在回暖，我们在一线的体感，也和数据一致。
但是宏观过于笼统，没办法非常详细的把市场展现在大家面前。
微观的层面，我们就能很清楚的感受到，市场的回暖并不是均匀受热的，楼市有自己的节奏和脉络。
我们要搞清楚广州楼上的价格体系，才能知道怎么来观测市场的实时走势。
01
楼市的回暖过程，并不是很多人理解的今天零下40度，穿着皮大衣，戴着水獭帽子，叠三层保暖内衣还贴着暖宝宝，依然懂得浑身发抖。
然后第二天突然艳阳高照，温度飙升到零上40度，地表温度上升到60度，都能烫熟鸡蛋。在大太阳天下，汗像瀑布一样往西流，赶紧一件一件脱里三层外三层的衣服。
当然，也不是那种今天零下40度，然后第二天气温回升一度到零下39度，第三天零下38度，这样循序渐进，以此类推。规整的和麦克斯韦方程组似的。
真实的回暖过程，处于上面两者之间。
一部分区域，从大寒到大暖，就是一夜之间在谈判桌上发生的。
而某些区域，则是缓缓回暖，回暖的有迹可循，让我想到缓慢爬行的蜗牛，总会在身后拖出一条长长的线。
乍寒乍暖的区域，就是回暖行情下的独角兽。
楼市回暖，就一定要有这样一个区域。
比如说，广州楼市在熊市期间，大部分楼盘的成交数据都是很平稳的，珠江新城一个月就是卖个50套左右。
如果再细分点看，这50套的构成中，大部分都是低价区域的产品。
像跑马地花园，又或者像汇峰苑的单间，再贵一点也就是保利心语的两房，基本不会超过800万，甚至不会超过500万。
但如果楼市回暖，就会发现珠城成交一下子涨了20%。但这不是最重要的，最重要的是成交的构成。
开始出现高总价的成交。
像这个月，珠江新城成交72套，其中1000万总价以上的35套，1500万总价以上的25套，2000万以上的16套。
有代表性的是凯旋广尊4100万成交，天峦3368万成交，中海花城湾多套成交，从1000多万到4000万以上都有成交。
再到月初的嘉裕公馆连续成交，南向15万，非南向13万。
原本珠江新城的价格体系，已经稳定在顶级的汇悦台25万左右，凯旋18-20万，下面一级的花城湾、嘉裕公馆13-15万，再往下中海璟晖，粤海丽江，保利心语就在10万左右。
往外围走，次一级的板块，像天河公园，琶洲，金融城，天河北的标杆盘价格就是在6-8万。
然后再往外，到了郊区的核心地段的标杆，整体就是在3-5万这个单价。
整个广州的价格体系是一个标准的金字塔模型，珠江新城是塔尖，其他板块依次往下递减。
02
这个二手房的价格体系，也同样适配新房项目。甚至可以说，新房是价格体系的融入者，而从来不是颠覆者。
包括近期拍出的几块新宅地，金融城浪起地块的单价是4.7万，琶洲南三块宅地整体在4.3万单价，按照这个拿地价来推算未来的开盘价，基本在10万以内。
我们算上新房的溢价，高得房率在单价上的体现，这个价格也是完全吻合整体的价格体系的。
这几块宅地底价成交，也说明开发商同样认可目前的价格体系。开发商由于是组织而非单一的个体，所以对于市场的判断，从来都是基于现在的市场行情。
如果市场行情火热，那开发商同样狂热。市场行情如果稳定，那不论政策发力也好，预期回升也好，都不会改变开发商对未来的判断。
至少从这次土拍一级市场就能看到，现在楼市的价格体系是进一步被夯实的。
之前那些拿地楼面价超过5万的开发商，无奈被迫站岗。是的，开发商和普通人一样，冲动后，同样也会站在高岗上，在风中凌乱。
这些项目，最终也只能向现实低头，向大趋势妥协。
例如珠江天郦，从最初的9-11万单价，到现在的个别单位5字头，其他北向单位6万起。又比如西派天河序，和樾府，越秀观樾这些地段外围一些的产品，小户型在6.5-7.5万单价，大户型单价在8-9万。这是在得房率和产品设计方面，下了重功之后，体现出来的价格。
所以，价格体系就像一张巨大的网，笼罩在城市上空。在这张大网之下的项目，都只能按照网内的规则来定价。冒头就会被惩罚，惩罚的内容也很简单直接，就是没人买。
所以，如果楼市要涨起来，就必须有一个独角兽，先行者，刺破楼市的价格体系。
突然之间，某一个楼盘，可能是珠城中区，也可能是珠城东区，某个板块价格在短期内，成交量激增，短期内价格拉了一倍。
比如嘉裕公馆本来的成交价是13-15万这个区间，突然成交单价被拉倒了20万。中区的价格瞬间翻了一番。
然后新闻里，大肆宣传，某某项目摧枯拉朽，出现了历史新高的成交价。
这时候剩下的买家看一眼其他板块，和你就差一两条街区，地铁就差一两个站，你卖20万了，那些还在10万不到。
短期洼地就这么形成了，新的购买力冲进去，会把价格拉到15万左右。
然后是更外围的区域。
也就是说，楼市形成新的价格体系，要前锋带头一往无前的冲起来，突破原本这个板块的价格体系，再带动后面的板块跟上来。
最终，整个楼市在半年左右的时间，形成新的价格体系。
去年小阳春就是珠江新城冲出去了，但是回头一看，动能不足，后面的板块都还纹丝不动。于是就一鼓作气，再而衰，三而竭了。
这里的关键，就在于大哥冲出去了，后面的小弟有没有能力跟上来。
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