广钢新城居然率先回暖了
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州取消豪宅税，但利好的不仅仅是豪宅
豪宅税取消，对于广州楼市是一种赋能。豪宅的天花板提高了。
而楼市的天花板效应，是市场回暖一个必不可少的环节。
今天我们聊聊近期板块成交的问题。
整个广州可交易的存量房规模在365万套左右，各种板块粗略计算也有几十个。二手房的成交每天有几百套，成交遍布广州各个区域。
说实话，这个成交规模和范围，即使我们每天泡在市场里，都很难对每个范围二手房成交价格的趋势变化，了如指掌。
更不用说二手房的成交看似有大行情下的规律，但是每套成交的背后，都是买卖双方的博弈，都是不同的个人甚至不同的家庭，在分析自我情况后，做出自认为当下的最优选。
所以，想要了解每套房成交背后的故事和原因，是一件不可能完成的任务。
我们对市场趋势的了解，更多还是从自己陪同客户一次次的咨询，一次次的踩盘，一次次的谈判，一次次的成交中体验到的。
然后再把每一个单独的案例，像拼图一样组合起来，才能构成一张完整的广州楼市的地图。
像这次广钢新城的回暖，还是因为我们有客户对广钢的次新房有需求，才会关注到广钢新城行情的变化。
是的，广钢这轮货真价实的已经回暖了。
01
我们客户有兴趣的这套房是保利碧桂园公园大道。客户的眼光很好，这个小区确实是广钢品质不错的产品。
楼龄新，很多房源明年才能满两年。
大园林大花园，地铁11号线鹤洞站就在小区附近，读书方便，华附的口碑不错。小区自身的交标在广钢属于头部。
客户看中的房源也不错，有视野，有采光。户型除了前些年次新都有的得房率不高的问题外，挑不出别的毛病来。
但在很多人的印象中，这毕竟是广钢，密度高，堵车严重，缺乏高端商业，曾经和牛奶厂的比拼中，口碑一直落于下风。
那业主岂不是任人拿捏，砍价可以肆无忌惮。
这个户型过去两个月，有410万，420万，430万的成交。但这套的价格高出几十万。
我们和业主砍价，自然要狂轰滥炸，但面对我们的集中攻势，业主油盐不进。
业主的诉求很简单，他要在广钢就地置换，但置换的大户型，挂牌价已经高出曾经的成交价100多万。
他说，如果我能按照曾经的价格买到大户型，我这套便宜点可以出。但是置换的买不到，你们出到价格我也不想卖。
接下来，我又仔细对比了一下广钢其他楼盘的二手成交。公园大道的这种情况并不是个例。
融穗华府之前三房户型，不论是92m²的三房两卫，还是83m²的三房一卫，之前多套成交都在3.8万左右的单价。
最近成交了一套92m²横厅，一线看中央公园的产品，这套房楼栋靠近花园内侧，安静不吵，以383万的总价成交。单价已经回到了4.1万往上。
我看了一眼目前的挂牌价，三房普遍都在4.3万左右单价。
中海花湾壹号的三房，成交单价集中在4万以内。近期的成交明显增多，特别是密度比较低的花湾D区，是花湾壹号平均成交价格最贵的区域，价格略有抬头的迹象。
保利曼城近期有多套三房的成交单价集中在3.7万左右。目前还有几套单价4万以内的三房，还是值得推荐的。
毕竟总价300来万，正常1.5成首付50万，买这种面积不大的三房，基本能兼顾到居住、学位，如果又能满足通勤需要，性价比挺高的。
珠江金茂府，142m²的四房改善户型，过去有几套总价在700万以内的成交。但是目前最低的挂牌价730万，其他房源的挂牌都在750万以上，回到上一套676万的成交价，很难。
目前进入了买卖双方就新的价格博弈阶段。
广钢另一个改善型的小区。葛洲坝紫郡府，小区花园大，密度低，户型大，总户数少，居住体验很舒适。
缺点在于距离西朗、鹤洞、鹤洞东地铁步行距离略远。当然，这只是放在广钢各个楼盘项目而言。
紫郡府最近几套3万8单价的三房和四房成交之后，挂牌已经看不到4万单价以内的房源。
我能明显的感受到，广钢这边改善属性强一些的产品，可以选择的房源并不多，所以这一部分产品的价格最先开始有变化。
02
我们看广钢这一年多的成交趋势，已经从之前每个月少的时候十来套，多的时候二十几套，一路上升，从9月贝壳统计成交了37套，再到10月贝壳统计成交的45套，屡创新高。
如果我们粗略的按照贝壳的市场占有率50%左右来计算，那广钢实际的成交数据会显得更高。
更加重要的一点，是这个11月成交的速度并没有放缓。
广钢不仅是荔湾本地置换群体的目标，还吸引了不少越秀、佛山置换的购房群体。
这当然和广钢自身的一些特质相关。
广钢板块是主城区内，为数不多地铁通勤方便，并且连片开发的次新板块。同时学位的加成至关重要，我能感受到，广钢逐渐把自己的学位IP打出来了，并且有不少买家认这块招牌。
另外，广钢二手成交的回暖，和新房的供应也有很大关系。
荔湾广钢以及广钢附近的几个刚需新盘，400万左右的房源卖的七七八八了，货量并不多。
保利雅郡和保利和颂卖得不错，基本上快要清盘了。
中海浣花里的货量也不太多了，总价88m²西南向望小区花园总价380万起的三房，只剩下几套尾货。
保利锦上印88m²的小户型，已经卖完，面积大一些的96m²要480万起。
万科朗庭79m²已经卖完，剩下一些90m²的产品，总价在410-430万。
保利花语和岸最小的86m²只剩下一些尾货，总价也要去到410-440万。
新世界天馥的小户型倒是还有货，78m²三房起步价297万起。
当然，整个荔湾的新房供应，目前也就是5000套上下的货量。相比于其他区供应动辄1万套以上，5000套是比较少的。
所以像其他区域，出现新房比二手房性价比更高的情况，新房互相卷，伤及二手房的情况在广钢是不存在的。
目前来看，广钢的二手房性价比是要高于新房的。在广钢二手房，不到400万，买到100m²左右的三房产品，还是有不少选择的。
而新房基本都要400万往上，并且选择不多。
反面教材是现在的黄埔，几个旧改的新房项目扎堆推出，内战打得昏天暗地。
广钢当年也经历过这样的阵痛。其实一个板块想要连片成规模开发，短期的新房供应爆炸都是必经之路，是开荒业主不得不承受的代价。
所以也并不是目前内卷的老黄埔和牛奶厂就不值得买，也不是说率先回暖的广钢现在就一定要比这两个板块更好。
我们很多人买房自住也好，投资也好，很容易拿当下的趋势，去判断未来的走向，这虽然是人之常情，但也往往会成为买错板块，买错房的主要原因之一。
所以，回归自身的需求，在不断变化的因素里，找到当下的确定性高的因素，反而是稳妥的选筹逻辑。
一套房子，优先满足自己的居住需求，让自己住的舒服，住的喜欢，才最重要。
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