现在广州买房，还有多少砍价空间
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州有哪些板块卖爆了
每个小区高性价比房源快速成交，剩下来的都是一些价格更高的房源，留下的都是心态强硬的业主，这种心态的反差就会传导给买家，让市场被一种新的情绪笼罩。
买卖之间博弈的平衡，可能就会被打破。
我们都知道最近市场的风向在变。这种风向的转变，有很多观测的维度。
例如一开始开发商的各种销售喜报，这些喜报自然有不小的水份，不然成交总额加起来，差不多要把广州的新房卖光了。
例如各个小区的最新成交价，这些价格更多体现的是现在，并不能预判行情的走势。平稳的行情下可以一览无余。但是行情起伏的时候，就有点刻舟求剑的意思。
又例如观察每周，每月的成交数据。但成交数据有延迟，如果我们真的以量在价先的视角来观测市场时，就会发现等量涨起来，价格已经先行一步反应了。
原因在于市场看起来庞大，深不可测，但终归是由一个个具体的人组成的，而只要涉及到人，就有喜怒哀乐，就有冷静和狂热完全对立的两种情绪。
所以，对于情绪的观测，我们会通过砍价空间来判断，进而掌握市场实时的动态。
今天我们就从二手房砍价空间的角度，来观测目前市场的现状。看看是不是如媒体说的那样，行情开始扭转。
01
我们先从去年的成交开始看齐。
整个2023年，广州二手房成交的数量大概有10万多套。我们当然无从知晓这10万套的挂牌价和成交价，自然也就没有办法统计这10万套的议价空间。
但是贝壳的成交有记录在的有2万多套，占了这10万套的20%。
同时，贝壳的这两万多套成交，不仅仅是20%的数据样本，因为按照我们的经验，这10万套里，还有不少是非中介成交的，例如对敲，手拉手成交。
并且，非常难能可贵的一点，是贝壳非常详细的记录了每一条成交的挂牌价和成交价。我们可以很清晰的看到每套房的砍价空间。
所以这个数据量已经非常庞大，也已经足够代表市场的趋势了。
我们看到23年的5月是一个非常明显的分界点。
在5月前，广州二手房的议价空间大概在5%左右。这是一个比较常见的砍价空间。
也就是说，一套挂牌价500万的房子，最终成交价就是475万。当然，因为是平均值，那就有500万挂牌，500万成交的房子，也有500万挂牌，450万成交的房子。
在5月后，砍价空间开始逐步向上攀升，虽然中途会有起伏，但是砍价空间的上升趋势不可阻挡。
通过这些数字，我都能看到业主在买卖双方的博弈中，节节败退，一个又一个据点被买家攻占。
之后这个数据站上了10%的高位。这个数字就很夸张了。
因为是平均值，意味着如果有套房议价空间为零，就意味一定有套房议价空间达到20%。
又或者如果有套房议价空间为5%，那也一定有套房议价空间接近15%
这也是为什么我们有段时间经常会看到割肉的卖家，一成交就是几十万，上百万的砍价幅度。
一套500万的房子，平均出现50万的砍价空间，那就意味着有些房源，开始出现挂牌价被砍将近100万后才成交的情况。
这种在当时劲爆的新闻，经过媒体的放大发酵，业主的情绪被打入冰点，很多小区都陆续出现超跌的情况。
在砍价空间大幅上涨的周期中，楼市虽然迎来了认房不认贷的政策红利。但当时楼市已经不再适合添油战术的试探了。
这么一点甜头，也依然改变不了市场的预期，政策最多维持一个月买卖双方的平衡，效用一个，市场的天平又头也不回的倾向买家。并且这种倾斜的幅度越来越大。
我们从砍价空间的趋势就能发现，每次楼市价格下行之后，接下来的不是平稳，而是更广阔的砍价空间。
这就是广州2023年真实的议价节奏，其实也不只是广州，全国都是这种趋势。只是一线城市坚持的久一些，还有一些起伏。其他三四线城市，就一泻千里了。
广州上半年还处于往年的正常水平，尚在我们的常识内，但到下半年，砍价空间越来越大。
并且砍价空间带来的悲观情绪，会传染，只要有一套降价成交，那这个价格就成为了下一套谈价的起点。
过去都是站在巨人的肩膀上，现在变成站在武大郎的脚踝上。
整个2023年的下半年，我们都是帮客户带着屠龙刀入场的，有枣没枣，先砍几刀试试。
02
今年个情况和去年相比会有一些特殊，中间最大的变数是楼市政策刺激的力度越来越大。
我随便看了一些近期成交的数据。
嘉裕公馆这套挂牌2029万，最终成交价1943万，砍价147万，砍价空间7%。
翠湖山庄这套砍了35.2万，砍价空间同样也是7%。
陶然这套砍价空间就要大一些，达到了9.6%。
还有这段时间，成交很多的骏景花园。这套砍价28万，砍价空间也在7%。
我们再来看看外围区域的成交。
这套科学城长岭居万科山景城的四房，砍价58万，砍价空间16.5%。
还有当年非常受市场欢迎的金色梦乡小三房，砍价12.5万，砍价空间7.8%。
还有这套网红次新，万科城市之光的三房，砍价16万，砍价空间只有3.8%。
还有番禺万博板块的万科欧泊，这套三房砍价16.1万，砍价空间5.2%。
所以，不论是高总价的产品，还是低总价的产品，不论是核心区的成交房源，还是外围区域的成交房源，除了个别的情况，整体的砍价空间都锁定在7%以内。
也就是说，砍价空间在7%成了广州目前二手房市场上，砍价空间最大的底。
7%这个数据就是买卖双方对于楼市判断的最终平衡点。
这和我们近期在市场的感受是一致的。
目前二手房的价格变得非常难谈。
谈判难到什么程度，难到一套500万的房子，我们需要从一万一万砍价，再到一千一千的来磨价，一直磨到业主拍桌子，收房产证，起身，出门，上车。
我们不得不在电光火石间，拉车门，拦业主。
或者有些业主，在价格没有出到他的心理价位前，拒绝一切面谈。
坦白说，这种情况我已经有很长时间没见过了。
放在几个月前，这是不可想象的，那时候上来就是砍价三五十万，大部分业主都会耐着性子，任我们摩擦捶打。
而现在的业主，好像在装了弹簧装置，随时就能蹦起来。
因为这些业主也在纠结，看着降低的月供，回暖的市场，心思在卖或不卖的选择中犹豫不决。
我们都知道，在房价快速下跌的时候，砍价环节是最轻松的，总觉得砍多少都不过瘾。
那段时间被人们称为以量换价的阶段。但目前看，广州楼市在不知不觉中，已经结束了以价换量的阶段。
砍价空间的缩小，可能从宏观上看到的是一个单纯的价格和冰冷的数字，但背后却是买卖双方或焦虑、或踌躇、或淡定、或自信，起伏波动的情绪。
一套挂牌1000万的房子，在不同情绪的干预下，特别是出现其他竞争的买家，最终成交价的差别会很大。
市场冷淡，同样挂牌1000万的房子，砍价10%，合情合理。而市场情绪稍有好转，即使再软磨硬泡，业主可能就几万的砍价空间。
挂牌价不变的情况下，里外里就是100万差价，至少10%的涨幅。
笋盘的消失静悄悄，就如同涨价同样静悄悄。
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