贷款的陷阱
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州玩了把大的
我们聊了近期关于广州收购存量住宅，用做保障房的措施。接下来，这项政策对于楼市会有长久的影响。
我们的楼市需要系统化的解决问题，一方面缩减供应，一方面扩大需求，双管齐下，两条腿都接起来才能走路。
集团化，大兵团的作战终于开始了。
感觉有一段时间没有讲贷款的事情了，今天我们聊聊很多人都会遇到过的，贷款里的陷阱。
事情的起因是这两天有一个咨询贷款的粉丝，他和我说他家庭的每个月还款支出压力非常大，每个月要还贷款将近3万块钱。能不能想办法优化一下。
我问他一共有多少欠款。他说他一共欠款100多万。
我们都知道，100万的按揭贷款30年等额本息，每个月也就是5000块钱不到。如果是先息后本的信用贷，每个月的月供就是3000多块钱。
所以如果100万贷款每个月要还这么多钱，大概率是短期等本等息的贷款。
我让他把征信发给我看一眼，一看征信，果不其然，他们夫妻两个人办了几笔等本等息的短期贷款，有两笔三年，有一笔五年。
我看着这三笔贷款，都替他们感到头疼，相当于一个坑连踩进去三回。
那这些信用贷的坑在哪里，就让我们从头说起。
01
大家日常中，基本上能接触到的银行贷款主要就是这几种，按揭贷款，经营贷，信用贷，还有信用卡的分期。
不论贷款类型如何名目繁多，但还款方式来来回回，无非就是四种。
等额本息，等额本金，先息后本，等本等息。
像我们最喜欢的是先息后本，每个月付利息，到期一次性还本金。简单直接，干脆清爽。
当然，最重要的还是月还款压力最小。因为每个月不用还本金，所以在利率相同的情况下，每个月的月供会比等额本息少将近三分之一。
可能月供几千块钱，少个三分之一大家依然兴味索然。但是如果月供达到5万以上这个级别，那月供能少三分之一，就是开天辟地的黑科技了。
但银行并不喜欢提供先息的贷款产品，因为对银行来讲，先息后本他们要背负最大的风险，不还本金。
像现在广州按揭贷款有一种3年先息后27年等额本息的产品，银行的要求是收入流水必须要超过月供的2倍，而且这里的月供要按照等额本息的月供加上其他负债来计算。
很多客户对3年先息的按揭嗤之以鼻，觉得多付了利息。殊不知站在银行的角度，这是给贷款者巨大的让利，生怕被资质不够的买家占了便宜。
房贷，动辄就是30年，银行自然不会给这种长周期的贷款以先洗后本的还款方式。所以30年按揭贷款，基本就是等额本息和等额本金两种还款方式。
我们从等额本金说起。
等额本金是指每个月都归还固定的本金。
以借100万，30年，贷款利率3%为例。
我们从上面这张图里可以看到，第一个月归还固定本金2777.78元，归还利息归还利息是2500块钱。
之后的每一个月，归还的本金都是固定的277.78元。改变的只有利息。
因为本金每个月都在归还，每个月的待还本金就减少了，本金所产生的利息自然也就同步变少了。
所以我们看到利息是在一直减少的，从第一个月的2500，到第二个月的2493，再到第三个月的2486，越来越少。
等额本金是每月还款越来越少的一种方式，本金每个月不变，待还利息越来越少，两者的总和也越来越少，月供也就呈现出越来越低的趋势。
等额本息则不同，等额本息是每个月都归还固定的金额。但这个金额由变动的本金和变动的贷款利息组成。
本金和利息都在变化，但两者加起来的总和保持不变。
我们还是以借100万，30年，贷款利率3%为例，看下面这张图。
每个月你固定还款4216.04元，如果不提前结清贷款或者提前还款降低每个月的月供，那这个月供金额会从一而终，30年360个月不变。
你第一个月归还本金1716.04元，归还利息2500元。
两者加起来是4216.04元。
到了第二个月，本金归还变成了1720.33元，月供利息变成了2495.71元。
两者加起来还是4216.04元。
本金还多了，所以利息变少了。后面每个月的本金都会比前一个月多一点，而利息会变得更少一点。
好多人喜欢盯着利息总额不放，纠结等额本息还是等额本金更优，这个话题从千禧年前争论到了现在，结果都没有达成共识。
其实对于我们来说，这个问题从一开始就有答案。利率相同的情况下，哪种还款方式让我今天还的越少，哪种方式就更优。
原因就在于， 太多人只关注利率是多少，只在意钱的价值，却没有考虑到时间的价值。
时间就是金钱这句话大家都知道，却没把这句话的意思琢磨透。
在很多人心中，看着那个利息总额，觉得早还晚还，都是要还的。但却不知道，今天的100块和1年后的100块，再和10年后，30年后的100块相比，完全不是一个东西。
大家都知道我们10年钱的100块钱的购买力，和100块钱放在今天的购买力不可同日而语。但时间放到未来，就说不清道不明了。
过去的时间是时间，未来的时间也是时间。
时间是有价值的，和利率一样，是一笔贷款都要考虑到的两个因素。
02
为什么要在前面铺垫这么多，是因为，很多银行或者贷款产品，正是抓住大家只看利率，不考虑时间价值，才利用这个盲点，在贷款的前路上，铺满了荆棘的陷阱。
如果说，先息后本，等额本金，等额本息都是根正苗红，利率纯正的贷款产品。那等本等息就是被文字游戏包装下，打擦边的产品了。
等本等息，就是每个月还固定的本金，固定的利息。这种还款方式，计算方便，理解容易。可能大家对等本等息的还款方式有点陌生，似乎很少在贷款产品里见到过。
但如果我说这些名词，大家一定耳熟能详。
小额网贷等借款平台的花呗分期，百度有钱花，乐开花，各种装修贷，信用卡分期，车贷分期等等。这些贷款看起来包装的花里胡哨，内核其实就是等本等息的贷款。
很多类似带款的广告词也特别的诱惑。
像什么3分钟审核，1小时放款，借钱不求人，一个月超低费率只要0.7%尔尔。或者信用卡给你电话，说现在账单分期，直接打五折，超优惠利率，不分白不分。
如果你被这些优惠的条件打动，那不好意思，接下来就是踩坑了。
我们就拿超低月费率来说，一个月0.7%的利率，乘上12个月，一年的利率也就是8.4%。好像也不能算很贵。毕竟无抵押贷款的利率8.4%，做到10%以内都还能接受。
很多贷款需求的粉丝，本来还有点犹豫，这么一算彻底动心了。
但先等等，账不是这么算的。
我们假设借10万块钱，分12期归还，月费率就是700块钱。
每个月的还款额就是8333的本金，再加上700块钱的月费率，一共9033元。
从第一个月开始还9033元，一直还到第12个月依然是还9033元。
看起来是不是和等额本息一样，都是每个月还款金额相同。如果还有这个疑问的，请重新再一遍我上面关于等额本息的内容。
等额本息虽然还款金额不变，但是每个月要还的利息，会随着要还的本金增加，一直减少。月供的金额不变，但是构成是不同的。
如果等额本息的还款方式，按照8.4%的年利率借相同的10万一年时间，每个月要还的金额是8717，而不是9033元。
等额本息的总利息是4610元，而等本等息的总利息则是8400元。
差了将近一倍。
那问题出在哪里。问题出在每个月你都有还本金，但是利息却还是按照10万块钱来计算的。
最后一个月，你都即将把借到的本金全部还清了，但他还是按照10万借款，每个月700块钱的利息收你的。
这里我就不拉实际利率IRR表格给大家看了，但大家只要记住，但凡是等本等息的还款方式，把宣传的利率乘以2倍，就是大概的真实利率了。
也就是说，上面那比8.4%的年利率，实际的真实利率大概在16%左右。
还有一种告诉你，没有利息，只收一笔手续费。
例如10万块钱的贷款，先收你8400块钱手续费，然后每个月正常还本金。其实都是一个套路，换了个包装而已。
再叠加上这种无抵押贷款，一般就是3年到5年的还款期限，短期就会给你山一样的还款压力。
所以我们平时看到，信用卡分期的广告铺天盖地，网贷的宣传排山倒海，买车的天天喊你分期付款，不然就不给折扣。
真以为他们是响应发展互联网金融事业的伟大号召，费劲心思推广一款便宜又方便的贷款给大家。
背后是一把饥渴难耐，寒光四溢的镰刀。
所以，我让粉丝赶紧把这些贷款剩余期数不多的，都先结清。把资质养一段时间，再把贷款都尽量换成先息的产品。
因为在我们这里，通过一些小技巧，资质优质的客户，信用贷的上限是200多万。普通资质的客户，也有100多万信用贷的额度。
当然我们也不建议大家办太多信用贷，我们更建议把信用贷当做抵御风险的备用金，知道自己在非常着急用钱的时候，还有安全垫就可以了。
但客户情况特殊，也只能先贷一部分出来，当做亡羊补牢，为时不晚了。
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