广州买新房，一些开发商不愿透露，业内人士才知道的秘密
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州现在选新房，还是二手房更划算
我们讲到，现在新房对比二手房，过去有溢价，大部分地段偏远，资金使用效率低的缺点，在这一波的市场调整后，都逐渐消失。
取而代之的是某些新房在产品设计，在性价比方面的优势。
但我发现很多读者在买新房的时候，比二手房客户要更焦虑。
因为二手房所见即所得，最多价格不合适，不买就完事。
新房会给大家营造一个未来美好的生活场景，一方面大家当然知道这都是加了梦幻滤镜的效果。但另一方面，又觉得就算加了滤镜，但只要能保留一半是真实的，好像也能接受。
可是，哪些是保真，哪些是画饼，无从判断，于是焦虑感就这么来了。
平时我有时间就喜欢拉着开发商聊些有的没的，聊着聊着还是能摸到很多有用的信息。
今天就和大家分享一些大部分人不知道，但确实对大家缓解买房焦虑有用的秘密。
01
这几年，开发商对新房首开的重视度越来越高，基本上一个项目的成败，就看首开的那几天。首开兴，则项目成，首开衰，则项目凉。
首开没有热卖，那后面就是来十量救护车，送ICU，也是很难抢救回来了。广州有些新盘，首开策略失败，现在就只能降最狠的价，挨市场最狠的打。
一个楼盘的首开，搞得和过去的手机首发一样。
项目的营销部门都要使出浑身解数，营销总恨不能穿上牛仔裤、黑毛衫，扮成乔布斯、雷布斯，搞一场新品发布会，让梦想窒息了。
那问题就来了，我们买房要不要在项目首开的时候，冲进去上车。还是做一回等等党，让兄弟们先冲。
到底买一个楼盘首开的先行示范区，还是买后续加推的货量区。
首先，上面说了，开发商最重视首发开盘，营销展示效果自然就是重中之重，所以示范区的园林效果一定都是下了血本的。
但货量区开发商为了节约成本，又化身节能减排专家，能省就省。恨不能把示范区层峦叠嶂的园林，都改成草坪直铺。
另一方面，就目前楼市的这个行情，不论是高周转标签贴脑门上的房企还是号称慢工出细活的房企，几乎每家都把回款周期作为自己的第一生命线。
这就造成了最开始的几栋楼，一般施工节奏会比较快。
快有快的好处，收楼不会出现延期，甚至还有机会提前收楼。快也有快的代价，过快的施工节奏，可能造成一定的质量风险。当然不是说一定出问题，只是出问题的概率会大一点。
现在的建筑技术，不大可能出现主体结构方面的问题。最多会在硬装软装方面出点闹心的事情，外立面不平整，漏水，交标减配之类的问题，是比较常见的。
但是大家不用幻想房子质量顶天，房子在二手房市场凭借好的口碑就能获得额外利润。
说实话，质量对后期房屋的价格涨跌倒没有太大影响。房子的价格更多还是受地段、配套、物业、产品设计这些因素影响。
既然说到质量，那就多提一句。很多人看购房合同条款，哪一项保修多少年，保修期过了就要自己搞，其实这是不对的。
合同法有规定，如果合同条款和法律法规冲突，条款无效。
简而言之就是法律和合同，哪个保修年限长，按哪个执行。
有些购房合同把保修期写的很短，不清楚是揣着明白装糊涂，还是无知者无畏。但我们作为买家，作为消费者，对于这种有点霸王的条款，不需要退缩，要懂得维护自己的合法权益。
这里我列一些国家规定的最低保修年限，都是从交楼那一刻起算的。
基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
所以，但凡出现质量问题，在这个时间内，大家都是可以找开发商处理的。
02
另外大家比较关心的价格问题。
往年大部分项目，一般都是价格由低卖到高的，如果项目很顺利很平稳，最终的结果，也是最开始的楼栋最便宜，也就是示范区。
很少有项目是越卖越便宜的，因为这不符合人性。一个盘，明天比今天便宜，后天比明天便宜，那对于买家来讲，我为什么要今天买。
当年有一些特殊情况，会出现有些盘越卖越便宜。
比如开发商当年当了冤大头，某些地块上头拿得太贵，开盘价被迫明显高于周边，后来被市场教做人后，亏本调价，导致项目高开低走。
但是这一两年越卖越便宜的项目十有八九，越卖越贵的项目凤毛麟角，就算有也不过是一种剑走偏锋的营销方式。真涨价的机会没有。
大家别觉得开发商能开天眼，房企不比普通人对市场的判断强多少，该站岗也得在山顶上稍息立正，一个都不能少。
所以我们看到市场热的时候，开发商也是一头扎进土拍市场，举牌的小手挥舞的跟电风扇似的，比普通买家还上头。
这几年的不少地块，都是开发商当年冲动的结果。所以新房的价格越卖越便宜，户型设计也越来越卷，降价成了现在市场的新风尚。
现在市场熊了，地价和摘地条件越来越友善，开发商反倒不拿地了。在这方面，房企和客户居然达成了惊人的同步率。
房价比之前便宜不少，购买和贷款的条件也更划算，一些网红盘的销售也开始注重客户的服务体验了。不知道大家是不是还是更喜欢曾经桀骜不驯的他们。
其实，如果冷静点看，现在这个市场可以说遍地是黄金，虽然不至于买到就是赚到，但确实是一个好时机。
当然，我们不是鼓舞大家无脑冲，还是要考虑自身财务状况和实际需求的。就像很多房企不是不想拿地，而是家里没粮，心有余力不足了。
另外，有读者问我，中秋国庆这些促销期间，楼盘的价格是不是真的更低。
正常来讲，每年的6月、11月、12月是最多实质性优惠的月份，特别是12月，确实价格要便宜一些。
这个是因为房企一般都有年度和半年的销售目标，销售规模会影响房企的排名，影响对供应商的议价能力，还有房企的融资成本等等。
所以一般都在年度和半年度临近做一个业绩冲刺，伴随着一定的让利，以价换量。
相反，春节之后的一两个月，也就是我们常说的小阳春，是房价比较贵的月份。
之所以有小阳春，是过去春节前后，不论是体制内工作的，还是互联网大厂，还是传统企业，还是教师医生群体。
很多人领了年终奖、工人结了一年工资、老板收到尾款。大家手里有钱了。不少企业的年终奖甚至可以占据全年收入的30%-50%。
这样手里拿着一把大钱，经济发展又欣欣向荣，对未来的生活充满希望，那自然就有了买房子的需求。
市场短期的供求关系发生变化，那房企自然也就当仁不让，把价格涨起来，能多赚一笔是一笔了。
所以，在过去，我们一般买房都会选择春节之前，特别是年底12月的时候来买。错峰出行，基本不会出错。
当然，上面说的是在常态下的情况。在目前这个多年难得一遇的市场环境下，很多过去的经验需要更新，往往市场一线最新的信息才是最真实的。
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