广州楼市开始轰油门了，10月二手房网签突破万套
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：尘埃落定！！广州中心区又有新房了
我们聊了近期广州土拍市场上的一些情况。
现在楼市回暖，大家都担心政策会不会就这样了，不继续刺激，甚至把政策收回去了。其实是不用担心的，我们的楼市刺激政策，会一直出到土拍市场火爆起来为止。
但就现在底价成交的现状来看，距离停止进一步刺激市场，明显还早着呢。
这两天，广州二手房的网签数据出来了。
国庆期间，广州的二手房热度是不如新房市场的。
国庆之后的数据盘点，新房的认购数据达到了5800多套，二手的数据应该就是2000多套。
然后国庆之后的第一周，新房的热度有一些回落，网签2700套。
但二手房成交数据愈战愈勇，光是在贝壳的成交量就突破了1100套，以贝壳的市场占有率推算，这周二手房的成交数据应该也超过了2000套。
我当时按照前两周的数据预测，新房10月认购破1万套是大概率事件。而二手房网签突破8000套很轻松，突破1万套是有机会的。
最终成绩出来了，广州10月二手房网签量10379套，网签面积99.68万平m²，环比分别增长22.49%和17.55%，同比分别增长10.87%和4.68%。
01
实话说，9月30号的广州新政刚放出来的时候，我对于这轮政策的效果是看淡的。
因为从我的角度来看，取消限购也好，二套和首套贷款政策一致也好，都是在落地过程中，一些已有政策的重复。
这些政策的力度，显然是不够的。特别是是9月底一系列会议后，拉高了我对政策的预期。所以9月底广州的政策是低于我的预期的。
但是最终市场的反馈，远超我的预期。我只能说，任何时候，市场永远是对的。
其实我们认为政策不及预期，是基于环比的判断。也就是说，我们是站在三轮政策后的时间段来判断第四轮政策的。
如果我们改成同比的视角来看，如果在去年年初的时间节点，广州说大家再坚持一下，我准备明年秋天的时候，彻底放开限购，不论几套首付都是15%，利率只要你2.85%。
大家可以想一想，那当时的市场是直接要炸掉了。
所以政策的效应也是可以囤积的，量积累到了一定程度，就会引发市场上的质变。
当然，我们市场到底有没有质变，我觉得还需要接下来几个月的时间来验证。
这次不仅仅是广州的热度回升，四大一线城市目前楼市的热度都很高，特别是深圳，这个月新房的网签要破1万2千套。
可能很多广州的粉丝对深圳的这个数据没什么概念，深圳楼市的规模和供应都要比北上广小不少，深圳历史上新房网签破1万套的月份屈指可数，每次破万都是波澜壮阔的大牛市。
而1万2千套这个数据，是深圳有网签记录以来，25年以来，成交量最高的一个月。
我在之前的文章里：广州牛市前夜的特征是什么说了，按照过往经验，广州的大行情一般会比深圳晚半年时间。
02
我们再看回10月的成交数据。
整个24年前10个月，网签数据达到了8.8万套，和去年同期的8.9万套，相差无几。
但是体感上还是不太一样的。大家发现，不论是在行情的大年还是熊市，楼市跌宕起伏，每个月都有不同的主题。
今年10月的回暖是昙花一现，还是牛市的开端，当然要看今年剩下两个月能不能维持住目前的成交量。
但对于牛市的到来，我一直挺坚定的。这份坚定不单是态度，更多的是行动。
前几天，有读者问我，说在今年最冷的那几个月，我的信念有没有动摇过。他说他自己在8月份的时候，内心有过摇摆和波动。当然这种摇摆在9月之后又消散了。
我说，我自己从来没有动摇过。因为很多底层的东西是没有变过的，要讲逻辑。
接下来我们看看各区的成交分布：
各区的网签量都有增长。这次南沙的涨幅达到了66.41%。黄埔区、天河区、越秀区、白云区和增城区的增幅都不小，分别是35.79%、28.40%、27.47%、26.30%和25.55%。
在20年的行情中，黄埔和天河就是最先冲出去的先锋，这次我们也会着重关注天河和黄埔的一些反馈。
面积区间构成方面，60㎡以下和60-90㎡所占比例环比分别增长2.06个和1.12个百分点。
144㎡及以上、120-144㎡和90-120㎡所占比例环比分别下降1.42个、1.36个和0.40个百分点。
这可以说明，目前市场刚需产品的成交最先启动。
付款方式构成方面，宽松的信贷环境大大刺激按揭需求，10月广州市二手住宅按揭付款占比环比增长7.57个百分点至54.28%。
除非是转贷，或者买家有一些特殊的需求和情况，不然我们都建议大家，买房就踏踏实实用按揭贷款的形式是最优的。最近，我已经劝下来好几位想用全款再抵押方式买房的客户了。
最后预测一下11月份的成交，我预计会延续10月的热度，整体还是保持在1万套以上的网签量。
但相比于成交的总量，我会更关心成交的结构。
因为楼市板块轮动的效应，楼市价格的变化，一定是有核心区的核心资产，突破现在价格体系后，其他板块的房子才会跟进。
所以，珠城几个核心盘的成交价，是我们观测市场的重点。
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