10.27--广州房产线下沙龙（文末报名）
为什么别人贷款利率降到3.3%，自己还要3.9%？
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市到了分歧最大的时刻
同样一件事情，只不过观察的视角不同，就会得出完全不一样的结论。
当下市场就是充斥着各种自相矛盾又对立统一的观点。
但让我们赚钱的并不是观点，也不是观点的左右互搏，争论对错其实并没有太大意义。
真正能让我们赚到钱的，是遇到一个又一个合适的人，完成一件又一件具体的事，做出一个又一个正确的选择。日积月累，最终形成的结果。
今天是25号，有很多家商业银行迎来批量房贷利率调整，大家打开自己贷款银行的APP，看看自己按揭贷款利率，应该已经可以看到发生了变化。
不过今天有好几位粉丝火急火燎给我留言，说今天看到了银行下调存量房贷利率的信息，但是和之前说好的不一样，自己的房贷利率依然有3.9%。
自己的房贷利率原本是4.1%，本来以为下调到3.3%能省不少钱，结果只下降了0.2%，下调了个寂寞。
之前想的是存量房贷利率下调，一个月至少省的钱够吃几顿大餐。现在发现只能多加几个汉堡。
有粉丝很生气，说要打银监会的电话去投诉自己所在的银行。
我说你别着急，先去看一眼自己按揭贷款重定价日。不同的重定价日，调整后的房贷利率差别会很大。
所以今天干脆统一和大家讲一下，为什么有人的存量房贷下调后，利率只有3.3%，而有些人还要3.9%。
01
造成这么大区别的原因，在于这次利率调整只调整LPR的加减点，但是并不调整重定价日，所以之前贷款利率在批量调整的LPR并没有调整。
如果要降LPR，那就要等到了贷款重定价日，贷款重新定价后，才会统一降到3.3%。
因为从去年存量房贷利率下调以来，LPR发生过多次下降的情况。我们市面上出现了不同的LPR标准。
由于大家的重定价日都不太一样，大部分人可能是每年的1月1日，但也有不少人是贷款的生效日，这便导致大家实际在执行的LPR可能都不一样。
我们看看之前存在的集中不同版本LPR标准。
2023年8月20号的LPR是4.20%；
2024年2月20日的LPR下调到了3.95%；
2024年7月22日降到了3.85%；
而最新的LPR是3.60%。
因为这次是把存量房利率统一调整成LPR-30BP。
大家可以打开自己的银行APP看一下贷款那里的明细，就能知道自己按揭贷款重定价日是哪一天。
我们现在梳理一下不同定价日，对应的不同利率不同。
一共会有下面几种不同的情况。
如果你的重定价日在7月23日到10月21日之间，那么在存量房贷统一调整前，你的利率应该是3.85%+0BP。
调整后，你的利率应变成了3.85%-30BP=3.55%。
如果你的重定价日是2月21日-7月22日，那么，在25日统一调整前，你的利率应为3.95%+0BP。
调整后，你的利率应为3.95%-30BP=3.65%。
如果你的重定价日在10月26日到第二年的2月20号之间，那么在25日统一调整前，你的利率应为4.20%+0BP。
调整后，你的利率应为4.20%-30BP=3.90%。
如果你的重定价日是固定的每年1月1号，那也只有等到元旦过完，房贷利率才能降低到3.3%。
也就是说，在目前LPR不变的情况下，只有等到重定价日后，你的利率才能降低到3.3%。在这之前，最低也只能降低到3.65%。
另外，由于去年存量房下调的只有首套房，因此，如果你是二套房，此次调整前的利率应该为LPR+BP，调整后应变成了LPR-30BP。
假设你的二套房利率调整前为4.6%+30BP=4.9%，那这次调整后，就变成了4.9%-30BP=4.6%，前后减少了60BP。
在目前的LPR（3.60%）维持不变的情况下，到重定价日后，你的利率也会达到调整成3.3%。
02
那这轮存量房贷下调后，大家每个月的月供到底能省多少钱。
不论你之前的LPR标准是多少，这次调整后，大部分人的首套房贷利率调整后，都可以减少30BP。
如果之前的利率是3.85%，调整后变成了3.55%，那贷款100万，30年等额本息，每个月可以省170块钱。
等到重定价日后，利率进一步降低到3.3%，每个月可以再省140块钱。
每个月和调整之前相比，可以省下310块钱。
看起来好像也没有多少，但在广州，贷款金额在300万左右的买家很多，每个月能省下将近1000块钱，不算一笔小数字了。
如果是二套房的业主，假设调整前的LPR比较高，为4.6%+30BP=4.9%，而此次调整后便可达到4.6%-30BP=4.30%，前后减少了90BP。待到重定价日后，可再降到3.30%。
那每100万贷款，每个月的月供可以节约930块钱。贷款300万，每个月能减少将近3000块的月供。一年总共能省下3万多的月供支出。
所以总的来讲，这次存量房贷款利率的下调，受益最大的是之前很多二套房的业主，这次下调大大减轻了月供压力。
当然，现在广州买房已经全部进入2字头利率。甚至前几天出现了商贷利率比公积金贷款利率更低的情况。
只不过好事没有坚持几天，前两天人行发了通知，全部银行房贷利率不得低于2.95%，自然要冠以一个促进银行健康发展的理由。
但其实也不用对利率有什么担心，我们目前的利率依然处在下降的通道。已经有13年没有正式加息了。
我觉得未来1-2年，我们的LPR大概率还有70到80个基点的降息幅度。我们的贷款利率距离1字头并不遥远。
当然，当务之急是公积金利率也需要进一步下调，不然出现公积金利率和商贷利率的倒挂，还是一件挺尴尬的事情。
目前房贷的利率之低，降点幅度之大是历史罕见的，但历史本就是由无数个现在创造的。
至于未来加息的可能性，我觉得微乎其微。除非我们的经济增速重回过去每年保底8%，不然长期处在低利率时代就是不可逆的一件事情。
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