12万亿，对你的房子有什么影响
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州现在买房，真的很便宜
这段时间成交量的回升的动力，不是媒体鼓动带来的焦虑情绪，也不是这轮政策的药效生猛，而是每一个买家，在买房前摊开账本，仔仔细细算账后的结果。
看得见的便宜和看不见的便宜，共同构成了这轮交易放量的回暖行情。
市场是最聪明的，当买房这件事情变得有利可图，自然会有越来越多观望的买家陆续入场。这本身也是一个信心建立，进入良性循环的过程。
昨天我们都知道，人大常委会审议通过了近年来力度最大的化债举措。
有人讲大放水要来了，资产价格即将大涨。
也有人说，政策力度不及预期。
话说，最近好像我听到最多的一句话就是不及预期。从9月底开始，就不及预期到今天。但是市场的反馈却又是超出预期的。
其实不论是超预期还是不及预期，大家关注的都是，放水化债后，对我的生活工作收入有什么影响，房子接下来会不会回升。
01
很多人对于这次的放水规模同样有很大异议。
其实是因为这次的化债由三部分的构成。
第一部分是6万亿债务限额。
人大常委会批准6万亿地方债务限额，将分成3年累计增加6万亿的地方债务限额，用来置换地方政府存量隐性债务，为地方腾出空间更好的发展经济、保障民生。
这就是我们说的化债。说白了，就是借新还旧。借新的钱，把旧的债务填平。
第二部分是4万亿新增专项债。
从2024年起，我们将连续5年，每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿。
第三部分是2万亿棚改隐性债务。
2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿，仍按原合同偿还。
上面三部分加起来，一共达到了12万亿的规模。
相当于直接增加地方化债资源12万亿，未来地方需要消化的隐性债务总额会从之前的14.3万亿下降到2.3万亿，债务压力根本性减少。
并且由于法定债务利率大大低于隐性债务利率，因此债务置换后，地方利息支出将大大节省，财政部估算，5年累计可节约6000亿左右。
之所以大家会觉得不及预期，其实是因为缺少对比，不理解这个力度放在我们同期，处于一个什么样的规模。
我们可以拿往年作为参照物来看，会更直接。
2015年，我们发行地方政府债券置换存量债务，当时的规模是3.2万亿。
2016年继续置换债务，那年的规模是4.9万亿。
2017年的规模是2.8万亿。
2018年的规模是1.9万亿。
2015-2018年，这四年的总规模是14万亿左右的规模。
但是能看到，置换债务的规模也并非一蹴而就，也是每年根据实际情况增加或者减少的。
接下来的2019年，债务置换规模还是大幅度收缩。
2019年共发行置换债1908亿。
2020年，重庆、辽宁等25省市共发行6257亿特殊再融资债。
2021年到2022年，北京、广东、上海分别发行2749亿、1135亿、655亿特殊再融资债，总计4539亿特殊再融资债。
2023年为应对地方债务压力加大，共发行1.7万亿特殊再融资债、1.06万亿特殊专项债 。
可以看到，我们的债务置换，在19年之后，已经从大水漫灌，变成了精准滴灌。开始分区域的放水，并且规模也小了一个量级。
而如今，12万亿的置换债务规模，是2019年以来的最大规模。
但这也仅仅是一个开始。之后还有特别国债补充国有大型商业银行，支持房地产市场健康发展的相关税收政策、专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备的政策。
02
另外一个点，就在于大家觉得，这次只提到了化债，在居民端部分，没有出现之前各种传言说的补贴和发钱。
但其实整个社会是一个整体，社会的钱变多了，就一定会作用于每一个个体，无非是影响大小，先后罢了。
这次化债后，还有一个新闻可能很多人都忽略了，因为规模太小。
关于专款收购存量房的事，在广州已经开始实质性落地，首笔2.5亿元专项用于黄埔区五村七片城中村改造项目。隔壁佛山也获得了11.9亿的安置房购买专项借款。
之前我在讲的以旧换新一定会落地，也必须要落地。
但过去推进缓慢的原因，在于地方政府没有钱。按照目前地方政府单打独斗的收点房子，回应一下政策，属于杯水车薪，肯定没有太大用处。
但是，所有问题其实本质都是钱的问题，所有帐都是财务账。
在楼市价值下降的时候，一切都是问题。但是反过来讲，楼上价值上涨，所有问题都不叫问题。
所以我们当时做了一个推演，未来一级土拍市场，国企央企是拿地的主力，民企只能吃点残羹冷饭。
而在二级市场，由于地方政府收储，地方成为当地最大的房东。
房价上涨，可以抛出来一些，所谓平抑市场价格。房价下跌，可以用平台资金收储，帮市场去库存，稳定市场。房子上涨后，评估价上涨，又可以在银行加按。
平时就作为保障房，放在市场收租。一举多得。
当然，这一切只是推演，只是这高抛低吸，在日常放租还利息的手法，总觉得有点眼熟就是了。
另外一个角度，以旧换新最多只是一幅中药的药引，通过这个引子，形成鲇鱼效应，改变市场预期，让全民参与进来，以小博大。
市场的问题，最终还是要通过市场来解决。
当时这一切的节点都在于望眼欲穿的专项债，而现在这笔钱就要到位了。
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